投稿者: zyouhouya

マンション管理の情報屋です。
さて、今日も違法シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルームについてのニュースまとめです。

①大阪にも脱法ハウス
首都圏以外で初　市が立ち入り。
＜２日　毎日新聞＞

②脱法ハウス１人２平方メートル　大阪　天井高さ１．３メートル
居室が極端に狭く火災時に危険な「脱法ハウス」問題で、大阪市中央区の雑居ビルの一部屋が窓のない１１室（各約２平方メートル）に区切られ、「貸しスペース」として賃貸されていることが市への取材で分かった。利用者が寝泊まりもしているといい、自動火災報知設備が整備されておらず消防法令に違反しているとして市消防局が行政指導し、市建築指導部も建築基準法違反の疑いで立ち入り調査した。＜４日　毎日新聞＞

③＜脱法ハウス＞業者「居住空間」と明言「ベッド」と主張の「２段寝台」実用新案登録で
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室が管理組合に無断で「脱法ハウス」に改築された問題で、主導した港区赤坂のシェアハウス運営業者の社長が、寝台を上下に並べ床面積を節約する技術を実用新案登録していたことが分かった。＜６日　毎日新聞＞
↓ちなみにURLです↓
http://mainichi.jp/select/news/20130806k0000m040130000c.html

④脱法ハウス締め出し　２団体が基準
広さ異なり混乱も＜１５日　毎日新聞＞

ということで、まだまだ話題になり続けていますね。まだ違法シェアハウス・脱法ハウス・違法貸しルームについては、小波乱がありそうな感じもしますが。

みなさんこの連休はどうお過ごしですか？わたしは今日は休みですが、日曜か月曜は事務処理で出勤する予定です。。。よい週末を＼(^o^)／
記事公開日：2013-09-21

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マンション管理の情報屋です。おはようございます＼(^o^)／

さて、今日は管理規約の第４７条について確認です。

最近、管理業務主任者の資格を取られた方などは把握していると思いますが、私のように長い間適当にやっていると、ふとアレなんだっけ？みたいになるところです。

標準管理規約では、総会の定足数を議決権総数の半数としています。１００戸のマンションで１住戸１議決権と定められていれば、半数の５０の出席で総会が成立するということです。

ところが、区分所有法３９条では「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と定めてられています。

つまり区分所有法では、１００戸のマンションで議案が可決承認されるためには、５１戸の賛成が必要となる訳ですが、標準管理規約では、まず議決権総数の半数の５０以上の出席で総会が成立し、出席者が５０であれば２６以上の賛成で可決承認されることとなります。全体の約４分の１の賛成で可決することが出来るという訳です。
なぜ管理規約でそのように緩和されたかというのはハッキリとしていませんが、恐らく実情として総会出席者が少ないということに配慮したものではないか、と言われています。

もう少し突っ込んでみます。

平成１６年１月に標準管理規約の改定がありました。
それまでの標準管理規約第４５条２項（改訂後の４７条２項に該当）には、次のような文言がありました。
「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる」（普通決議の場合）
管理規約の改正を行っていない場合、このままになっている管理組合もあると思います。
この場合は、議長は最初の採決には加わらず、可否同数の時に決することとなり、議長が多数の議決権を持った組合員だった場合、多数意見が採決に反映されないこととなります。
平成１６年１月改訂以降の標準管理規約では、議長は最初から採決に加わることとなります。
その結果、可否同数の場合は過半数とならないので否決となります。

なので、現在の標準管理規約では
「委任状が過半数集まれば、議題は可決承認」となり
平成１６年１月より前の標準管理規約では
「委任状を除いた出席者の過半数の賛成で可決承認」
となることとなります。

今日は眠いのでこの辺で。。。

－標準管理規約抜粋ー

（総会の会議及び議事）
第４７条総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議決権総数の５分の４以上で行う。
（以下省略）

記事公開日：2013-09-20

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マンション管理の情報屋です＼(^o^)／みなさん元気に仕事してますか？
今日はいつもと趣向を変えて、近況報告とか、ちょこっと宣伝とかしてみたいと思います。

お陰さまで当サイトもかなりのページビュー数を頂くようになりました。訪問者数的にも毎日数百人の方にお越し頂けて、私が在籍している会社のホームページのページビュー数であれば、１ヶ月分位を１日で頂いています。
皆様ありがとうございます＾＾

それに伴って、色々な感想やご意見、オファーなども頂くようになりました。
時間に追われてしまい返信にお時間を頂くことが多いのですが、可能な限り返信いたしますのでお気軽にご連絡頂けると嬉しいです＾＾

当サイトは、管理組合・マンション住民の方からもご連絡頂きますが、内容が管理会社のフロントマン向けに作っていることもあり、やはり管理会社の方々からご連絡を頂く割合が多いです。
感想、ご意見、情報交換等々、なんでもOKです！お待ちしております。

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（ちなみに人材コンサル会社に求人を頼むくらいなら、当サイトで管理会社の求人広告を出した方が断然いいと思います＾＾）

この記事を書いていて、ふと思ったのですが
「マンション管理の情報屋」
ではなく
「マンション管理の評論家」
とか名乗ったら、テレビとかからニュースのコメンテーターのオファーでも来ないかなーなんて(笑)
なんかよくありますよね？軍事評論家とか環境問題評論家とかオタク評論家とか、よく内容が分からないものが！
と、いうことでなんでも受けますから、ぜひテレビでもラジオでも（日下部理絵様お願いします！）、セミナー依頼でも、執筆依頼でもオファーお待ちしております。情報屋でも評論家でもどっちでも可です！

。。。といった感じで、今日はつらつらと書いてしまいました。
これからも、管理会社のフロントマン、マンション管理士の皆さんに役立つサイトを目指して頑張りたいと思っていますので、どうぞ皆様マンション管理の情報屋サイトを宜しくお願いいたします。
記事公開日：2013-09-18

。。。最近は、マンション管理ではなく、毎日毎日ピアノの練習ばっかりしています（笑）2018-08-21マンション管理士の情報屋

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マンション管理の情報屋です。連休中は遊び倒してました。。。そういうメリハリ必要ですよね(^_^;)
ということで指示処分です。

【いつ】平成２５年８月９日
【どこで】（本社：東京）
【誰が誰に】国土交通省関東地方整備局が東急ファシリティサービスに対して
【どうした】マンション管理適正化法に基づく指示処分を行った。
【なぜ】１管理組合に対して
①同一条件の管理者等に対する重要事項説明書の未交付
②同一条件の契約成立時の書面の未交付
③保管口座の印鑑保管
④月次報告書の未作成
⑤管理事務報告書の未作成
があったため。

～補足～
・②③⑤については、適正化法施行依頼、違反状態が続いていた。
・④は、２０１０年５月の適正化法施行規則改正後も実施されていなかった。
・同社は次のようなコメントをしている。
「担当者の怠慢としかいいようがない」
「会計報告などは任せていた。管理体制が甘かった」
（保管口座の印鑑は）「この担当者から説明がなかったので、保管する部署が当然収納口座の印鑑だろうという認識で持っていた」
「非常に重く受け止めて猛省しています。コンプライアンス体制と内部統制等を現場に浸透させるためにさらなる徹底を図り、再発防止に取り組みます」
・監督処分基準では
①②は指示処分
③は業務停止処分３０日
④は同７日
⑤は同３０日
だが、整備局は「加重措置に違反状態が長期に及んでいるというのもあるが、すぐに是正されているなど総合的に判断して指示処分にした」とのこと。

だそうです。。
しっかし、物凄いコメントですよねぇ～。

「担当者の怠慢としかいいようがない」

コレ、本当に会社としてコメントしたのでしょうか？この会社の方々は、今月公開予定の「謝罪の王様」とか観て勉強した方がよいかも知れませんね。（映画の中身は予告編でしか知りませんけどｗ）

ということで、マンション管理業界は今日も乱れています。。。

【東急ファシリティサービス】
２０１３年度
総合管理受託管理戸数ランキング１２８位　５，７２６戸
記事公開日：2013-09-17

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マンション管理の情報屋です。おはようございます＼(^o^)／

さて、先日（9/6）の国交省によりシェアハウスの用途が、建築基準法上の「寄宿舎」との見解が出され、これで話はひとまず終わりかなーと思っていたら終わっていませんでした。
シェアハウスの運用をしている人たちから、様々な反論が出てきています。

～シェアハウス業界関連～
①ストーンズ（川崎市高津区）細山勝紀社長のコメント
「物件規模にもよるが、改修には数十万円かかると思う。更に、入居者がいる中での工事だと大きな迷惑」
「新しい居住形態のシェアハウスを現行法にあてはめるのではなく、シェアハウス独自の柔軟な規制を設けるべきではないか」
②オークハウス（東京都渋谷区）山中武志代表のコメント
（今回の規制強化の発端となった脱法事業者について）「本来のシェアハウス事業者ではない」
③日本シェアハウス協会　山本久雄代表理事のコメント
「問題の脱法ハウスは火災リスクや劣悪な居住環境などが問題なので、厳しく取り締まるべき。一方、たとえば４LDKの住宅に大人４人が静かに暮らすシェアハウスは、あくまでも住宅だ」

～特定行政庁関連～
④（これまで2物件を違法シェアハウスと判断して改善指導した）大阪市
「指導した2物件は、窓がなく天井高が低いなど、住宅として明らかに建築基準法違反だった」
「国から『シェアハウスは寄宿舎』と示されても、実際に現場を見る立場としては、簡単に違法と指摘することはできない。違反していると思われる事例を中心に、判断していくことになるだろう」
⑤東京都豊島区
「過去の審査結果なども考慮すると、判断は慎重になる。また、権利の制約といった側面もあるので、簡単に違法とすることはできない」

～シェアハウスオーナー関連～
⑥中央総合法律事務所（東京都新宿区）荒井清壽弁護士のコメント
（東京都江戸川区の分譲マンションの一室を１２人用のシェアハウスに改築すると所有者の女性が主張し、管理組合と対立していた問題で、女性が改築申請を取り下げた。その女性の代理人が、申請を取り下げたことについてのコメント）
「改築を止める法的根拠がないのに、感情的に『嫌だからやめてくれ』と言っているようにしか聞こえない」。

個人的に⑥などは私もその通りだと思います。

「嫌だからやめてくれ」

あらゆることは根っこに感情があることが殆どな訳で、マンションは多くの色んな人が住む訳で、つまり何事もそういうことなんじゃないかと思ったりした日でした。

ちなみに、寄宿舎をググってみると色々あって、明確な定義はないようです。
簡単に言うと「寝室が個別で、それ以外は共用になっている物件」と言った感じです。
記事公開日：2013-09-13

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マンション管理の情報屋です。みなさんは、理事長から「理事長辞めますので」と言われたらどうしますか？

さて、長年フロントマンをやっていると、理事長が突然「理事長辞めます」と言ってくる場面に出くわすこともあるかと思います。
実務的なことはさておいて、区分所有法や管理規約にそんな規定がある訳でもなく、辞任なんて可能なのだろうか？と思ったりします。

役員と管理組合の法律関係は、準委任契約（民法６５６条）の関係であるため、役員は総会や理事会の承認なしに自由に辞任出来るものと解されています。（民法６５１条）

まぁ、こんなことがあっては管理組合の運営が成り立たなくなってしまうのですが、稀にそういう場面もある訳で、そんな場合は何を話しても理事長は理事長をやらない（やむを得ずやれない場合もある）訳で、副理事長に理事長業務を代行して頂くことになったりします。

レアなケースではありますが、そうなってしまった場合は他の役員の方々に、民法の準委任契約についての説明をしてあげましょうね。

記事公開日：2013-09-12

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マンション管理の情報屋です＼(^o^)／ありがちなのですが、今までと同様のペースで書きたいと言った次の日に更新を休んでしまいました。。。やっぱりお酒はダメですね＞＜

という訳で、今日もやさしい判例紹介いってみたいと思います！

【いつ】平成１７年３月３０日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有建物を競売にて買い受けた区分所有者が、前区分所有者に対して
【どのように】滞納管理費を請求した。（管理組合へ代位弁済後）
【結果】請求が認められた。

～背景～
①滞納管理費２，１９５，５００円。
②一審判決でも請求が認容され、元の区分所有者が控訴したもの。

～ポイント～
①競売における価格に滞納管理費は折込済みではないか？ということが問題となった。

資料には書いてありませんでしたが、つまり競売価格に滞納管理費は折り込まれていないという判断だったんでしょうね。

この事例は、競落して滞納金を払わない、という素人競落者への説明の一つとして使えるのではないかと思います。
最近は素人競落者も減ったので、そういう説明をしたことがあるフロントマンは少ないと思います。
ま、参考程度に。

「代位弁済」
弁済者が、債権者が有していた原債権を取得することをいいます。
債務者以外の第三者が弁済するときは、債務者へ贈与する意思がない限り第三者は債務者に対して求償権を取得し、これを担保するために債権者の権利が第三者に移転します。。。って感じです。

記事公開日：2013-09-11

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マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます＼(^o^)／

さて、話題のシェアハウス関連のニュースです。

【いつ】
平成２５年９月６日
【どこで】
—
【誰が誰に】
国土交通省が、全国の特定行政庁と関係業界団体に対して
【どうした】
①シェアハウスの用途を、建築基準法上「寄宿舎」に該当するとの判断を示した。
②各部屋も建築基準法上の「居室」に当たるとして、採光や間仕切り壁の規定を満たすことが必要とした。
【なぜ】
建築基準法違反の疑いのある建築物に対する対策の一層の推進のため。

～補足～
・所有者等からの相談への対応や、立ち入り調査や是正指導等の継続推進も依頼している。
・一般社団法人マンション管理業協会および公益財団法人マンション管理センターには、「違法貸しルーム」への対応に係る周知文書を関係各所へ配布するよう依頼した。

と、いうことで、今回国交省動き早いですねぇ。。これで脱法ハウスという名称のニュースは無くなるのでしょうか？少なくとも、宅建業者は賃貸付け出来なくなりますよね。
管理組合としては、シェアハウスのための内装工事については、上記の基準を満たさないのであれば不承認とすることが出来る、といった感じでしょうか。
とりあえず、法的に問題があるシェアハウスについては、これで対策をとることが出来ますね。
専有部の工事申請については、問題ないようきちんとチェックしましょう（させましょう）ね＾＾

祝１５０記事です＼(^o^)／

当初の目標記事数である１５０記事にようやく到達しました！長い道のりでした。。。
この後は、目標記事数を１８０記事に変更したので、そこまでは今迄と同じくらいのペースで記事が書ければいいな、と思ってます！

何か記事のリクエスト等ありましたら、ぜひメールかコメント頂きたいと思いますので。みなさま宜しくお願いしますね！！
記事公開日：2013-09-09

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みなさんおはようございます。本日は、朝は総会。夜は長～い理事会に出席するマンション管理の情報屋です。
がんばりましょー＼(^o^)／

と、言う訳で、今日もやさしい判例のご紹介です。

【いつ】平成８年７月５日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理規約に違反して犬を飼育した区分所有者に対して
【どのように】犬の飼育禁止と弁護士費用相当額の損害賠償を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①管理組合は、管理規約に違反して犬猫等のペットを飼育する者がいたため、総会の決議によって当時飼育していたペット一代限りで飼育を認めることにした。
②しかし、区分所有者がその後に犬を飼育した。
～ポイント～
①管理規約違反について、弁護士費用を損害賠償として請求することが認められた。

ということで、これは管理組合が規約違反をしている人に対する交渉材料の一つに使えると思いますので、担当する管理組合に紹介してあげましょうね＾＾

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マンション管理の情報屋です。みなさん、おはようございます。。。原稿打ち込み過ぎで、腱鞘炎です。

さて、今日のやさしい判例は「区分所有者の子供が単身で専有部分を使用中、騒音振動を出したことが共同の利益に反した場合に、管理者による使用貸借の解除、専有部分の引き渡し、区分所有権の競売請求が認容された」事例です。

【いつ】平成１７年９月１３日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合理事長が、区分所有者とその長男に対して
【どのように】共同の利益に反する行為があるとして、①区分所有者と長男の間の使用貸借契約の解除②専有部分の引き渡し③区分所有権等の競売　を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①区分所有者は長男に専有部分を使用貸借し、長男が単身で居住していた。
②長男は、専有部分内で、大声で怒鳴ったり、異常な騒音・振動を出したり、消防設備の点検を拒否したりした。

～ポイント～
①区分所有法59条、60条所定の「共同の利益に反する行為」があったと認められた。
②区分所有者の自主的な解決の意思、能力等が考慮された。

ということのようです。

。。。この手の問題って、長くこの仕事をやっていると関わることもありますよね。。まぁ、解決には管理組合の自立性が大きく左右することになりますが。

（区分所有権の競売の請求）
第59条
1. 第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
4. 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

（占有者に対する引渡し請求）
第60条
1. 第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

記事公開日：2013-09-06

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