違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ③

マンション管理の情報屋です。シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめです。

まずは毎日新聞8/22より。

「脱法ハウス 司法の場に」
都内の管理組合 仮処分申請へ 区立ち入り拒否

【いつ】平成25年8月22日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する区分所有者(中央区日本橋の不動産業者)に対して
【どのように】7階フロア(85㎡)を8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

~補足~
・区分所有法は、「住人の共同の利益に反する行為」禁じる。
・7階は、もともと一戸で占められている。
・業者は、各室が7㎡以上確保し、窓もあることから「法令違反はない」と主張。
・工事完了後に管理規約を改正してシェアハウスを禁じたのは「特定の所有者を狙い撃ちにして不利益を与えるもので、無効だ」としている。
・組合は、「不特定多数の人に貸せばトラブルが起きやすくなり、マンションの平穏を害する」として争う構え。
・8/6に麻布消防署と港区建築課が合同立ち入り調査をしようとした際、業者は消防については受け入れ、区については拒否した。

8/23の日経新聞はこんな感じ(-_-;)

「シェアハウス使用禁止を管理組合が仮処分申し立て」

【いつ】平成25年8月22日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する中央区の業者に対して
【どのように】分譲マンションの一室に8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

~補足~
・業者は4月に競売で、約83㎡・3LDKの部屋を購入。
・約7㎡の個室8室を設置し、入居者を募集している。
・業者は管理組合に改築計画を出していたが、シェアハウスの設置は記載していなかった。
・港区役所の立ち入り検査も拒否した。
・管理組合側は、総戸数16戸の小規模なマンションで、一つの部屋を多数の人が共同利用することは想定されていないと主張している。
・申し立て後、都内で記者会見した管理組合の男性理事長は「シェアハウスの入居者はよく入れ替わるため、マンションの住民が不安を募らせている」と話した。

気になることだらけです!まぁ、経済新聞という名前なら、こんな程度でしょうか。

とりあえずフロントマンの皆さんは、専有部の工事申請書には目を光らせておきましょうね!

あ、日本シェアハウス協会というのがありまして、そちらでも色々とニュースがありますので、見てみてもいいかも知れません。
記事公開日:2013-08-27

印鑑所持!オークラハウジング指示処分!(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。またまた指示処分です。。。
【いつ】平成25年7月25日
【どこで】(本社:大阪)
【誰が誰に】国土交通省中部地方整備局がオークラハウジングに対して
【どうした】マンション管理適正化法81条に基づく指示処分を行った。
【なぜ】1管理組合に対して
①保管口座の印鑑保管
②同一条件の管理受託契約更新における全区分所有者に対する重要事項説明書の未交付と管理者等への重要事項説明書の未交付・未説明
③管理受託契約成立時の書面の未交付
があったため

~背景~
①オークラハウジング ランキング57位 15,766戸(2013年 総合管理受託戸数ランキング)
②違反期間は、平成23年11月~平成25年2月頃
③平成23年の通常総会で管理組合役員が選出されたが、役職が決まらず、前理事長等から印鑑を預かるように言われ、フロント担当者が管理員室で保管していた。
④1年以上理事長等の役職が決まらなかったため、重要事項説明書の未交付・未説明・契約成立時の書面の未交付等の違反が発生した。

~ポイント~
①違反の内容としては業務停止30日となるが、中部地方整備局は「速やかに是正し、自ら名乗り出ており、対応が誠実で総合的判断で軽減措置を適用して指示処分にした」とのこと。
②同社によると、違反が分かったのは今年の2月で、フロント担当者の引き継ぎの際に発覚したとのこと。

だそうです。。。

記事を読むところ、悪意はないように思われます。
しかし、緊張感もゼロですね。

フロント担当者の引き継ぎの際に発覚。

これは本当のことなのでしょうか?
引き継ぎの際でないと「重説と契約」で違反していることが分からない体制の会社ってあるのでしょうか?納期管理無しの会社なんでしょうかね?
逆にやって当たり前のことだから、管理するまでもないと考えたのか?
マンション管理を業とする会社としてあり得ない、と情報屋は思います。

氷山の一角のような気もしますが、これを機に自分の会社でも同じような過ちが発生していないか、ひとつひとつ業務の見直しをしたいと思います。
2013-08-20

管理員が着服!東洋コミュニティサービス 指示処分(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です!みなさんの会社は大丈夫ですか??

【いつ】平成23年3月~10月
【どこで】(本社:大阪)
【誰が誰に】東洋コミュニティサービスの管理員(現在は自主退職)が管理組合に対し
【どうした】①小口現金用の口座に入金してもらった備品費用を実際は購入せずに着服②区分所有者が管理事務室に持参した管理費等の未収金を着服③小口現金口座から無断引き出し、により管理組合の財産を70万円着服した。

~背景~
①東洋コミュニティサービスでは、収納口座の一部とする小口現金用の口座に、理事長の承認後、その都度必要額を入金するシステムを採用していた。
管理組合の承認を得て小口口座はキャッシュカード・通帳を管理員が所持していたため、無断引き出しが出来た。
口座残高は3万円を上限とするルールだった。
②同社の指示処分は、平成20年10月に続き2回目。整備局は「総合的な判断で指示処分にした」とのこと。
③東洋コミュニティサービスは、2013年 マンション総合管理受託戸数ランキング 第64位(14,628戸)

~補足~
①国土交通省近畿地方整備局は、平成25年7月24日、マンション管理適正化法81条1号に基づき、東洋コミュニティサービス(本社大阪 舟津貞之社長)に対し指示処分を行ったと発表。
②同社は、慰謝料11万円とともに被害額を管理組合に支払った。
③着服した金額を分割して毎月返済していること、調査に協力していること等から、管理員の刑事告訴はしていない。
④東洋コミュニティサービスでは、上記の制度を7月から廃止し、立替え払いに切り替えた。
⑤小口用預金口座のカードを同社が保持していた点について、整備局は「現金支払いのために収納口座から出金しているというのが整備局の認識で、法的に違反とまではいえない」としている。

いや~~2回目はないですよね。しかも管理員に、通帳とキャッシュカードを持たせるってあり得ません!!普通、現金だって極力預からないようにするハズなのに、この会社の感覚まともじゃないですね。理解出来ません。
整備局の総合的な判断、というのも?です。

まぁ、しかしこの事例も参考にして、自分のところで間違いを起こさないように活かしましょうね。
記事公開日:2013-08-17

違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ②

マンション管理の情報屋です\(^o^)/
今日の06時のニュースは、最近ホットな脱法ハウスまたは違法シェアハウス関連ニュースまとめ2です。

<7月25日 毎日新聞>
脱法ハウスに無断改築 都内分譲マンション 規約無視 37㎡に6人
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室(2DK 37㎡)が、管理組合に無断で6人用のシェアハウスに改築されていたことが分かった。改築に気付いた組合側が管理規約に基づき不承認としたが、工事は進み、入居募集も始まっていた。
都内では、同様の無断改築物件は毎日新聞が確認しただけで他に3件あり、組合が規約をたてに抵抗しても脱法ハウスを防げない現状が浮かんだ。

<7月25日 毎日新聞>
脱法ハウス「家族的雰囲気一変」「シェア禁止」文書はがされ マンション無断改築
2DK(37㎡)の部屋が6人用の「シェアハウス」に無断で改築された東京・音羽の分譲マンションでは、1階入り口の掲示板に管理組合が張った「シェア禁止」などと通告する文書が何者かにはがされ、持ち去られていた。
組合は東京・赤坂のシェアハウス運営業者の関与を疑い、警察に相談する事態に。

<7月29日 毎日新聞>
脱法ハウス 立ち入り実施 法令違反指摘できず 指導基準なく行政困惑 「どこまで踏み込んだら」マンション無断改築
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室が管理組合に無断で「シェアハウス」に改築された問題で、完成前に部屋を立ち入り調査した文京区建築課が「明確な法令違反があるとは言えない」と結論付けていたことが分かった。区の担当者は「どこまで踏み込んでよいのか分からない」と話しており、統一的な基準作りを求める声があがっている。

<7月30日 毎日新聞」
脱法ハウス398件 国交省 違反認定32件 建築基準法
同省は、実際に是正指導したケースの内訳などを示していないが、居室の狭さや間仕切り壁の耐火性附則などを問題視したとみられる。
大田国交相は会見で「火災時に多くの居住者に危険が及ぶ。何よりも安全確保が最優先だ」と強調した。

違法でないシェアハウスがここまでニュースで取り上げられるということは、問題として認識することが一般的な感覚と考えてよいかと思います。
マンション管理会社のフロントマンの皆さんはよくアンテナを張って、お客様の感覚とズレが生じないようにしましょうね。
問題になりそうだと思ったら、チャッチャと管理規約の改正を提案しちゃいましょう。

短い夏休みも終わり、軽い慣らし運転中のマンション管理の情報屋です。
2013-08-16

最近ですと、問題になっているのは闇民泊とかでしょうか?「既存の法律に無い、新しい宿泊サービスです!」とか「まずはオーナーと友達関係になります。友達から借りるものなので、いわゆる民泊には当てはまりません!」とか「滞在中にインターホンが鳴っても、絶対に出ないでください」と対応マニュアルを配布してたりだとか、いつの時代にも色々考える人がいるものですねぇ。。。2018-08-15マンション管理士の情報屋

脱法ハウスまたは違法なシェアハウス対策!管理規約の変更!!

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。

さて、皆様の担当するマンションでは脱法ハウスまたは違法なシェアハウスに対する対策は取られましたでしょうか?

三親等

先の記事で書きましたが、管理組合が法律上違法となることを問題視するのであれば、管理会社としては、それほど問題はありません。発見したら、管理規約を元に是正勧告等するのみですから。

管理会社として問題となってくるのは、違法でない、いわゆる脱法ハウスではないでしょうか?

管理会社のフロントマンからすれば、「合法」とのことであれば、得てして問題として認識しにくいと思います。
しかし、マンションの住民からすれば
「合法だろうがなんだろうが、そこに得体の知れない人たちが何人も住んで(オートロックのマンションであれば)建物に出入り出来る鍵が何本もコピーされて、マンション全体のセキュリティーが低下するじゃないか!?」
となる訳です。

で、管理会社へ対策を検討してくれ、と話が来ます。

ちなみに私は管理規約の変更を提案しました。

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

の後に、次の項目を付け加えます。

2.専有部分は、1住戸につき○世帯までの居住とする。ただし、○親等までの親族については、世帯数の上限は設けないこととする。
3.前項において、理事会が承認した場合は、この限りでない。

果たして、これが決議された際に実際に有効なのかどうかは置いといて、とりあえず先手を打つために考えた管理規約案です。やり過ぎ感もあるかも知れませんが、一例としてご紹介しました。あとは理事会等でさじ加減を考えて貰えばいいですし、要は管理組合のニーズが満たされるのであればOKだと思います。

皆様のマンションで対策を取られたところがありましたら、ぜひ内容をご紹介頂ければと思います。
2013-08-09

違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。。超寝不足です。

違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連について、最近の新聞記事をチェックしたいと思います。

<7月11日 毎日新聞><脱法ハウス>
63㎡に12人 マンション一室改築計画「脱法ハウスだ」
管理組合と業者対立東京都江戸川区の分譲マンションで、部屋の持ち主(区分所有者)の1人が3LDK(63㎡)を「12人用のシェアハウスに改築する」と申し出て、管理組合とトラブルになっていることが分かった。組合は「実態は脱法ハウスであり、認められない」と主張している。

<7月11日 毎日新聞>
「221%収益アップ」宣伝に著名タレント 業者のオーナー向け資料

<7月12日毎日新聞他>
脱法ハウス都内1100室 市民グループ集計 数千人入居か

<7月13日毎日新聞>
国「脱法ハウス」規制へ マンション業界に情報提供要請
毎日新聞が11日、63㎡の部屋に12人を住まわせる江戸川区内の計画に関し報じたことを受けての措置で、「同省担当者は「工事を未然に防止する必要がある」と事実上の規制に乗り出す方針を示した。要請先は、全国の管理会社をとりまとめる一般社団法人「マンション管理業協会」とマンション管理士の試験機関でもある公益財団法人「マンション管理センター」の2団体。

<7月13日 毎日新聞夕刊>
<脱法ハウス>一室12人計画 持ち主改築へ訴訟も 賠償求め 通告に住民困惑
「みなさんが反対する権限はない」理事会で強弁。
東京都江戸川区の分譲マンションの一室で浮上した「シェアハウス」改築計画を巡り、部屋の持ち主の女性が、反対する管理組合に対し「見込んでた賃料を得られなくなった」として損害賠償請求を検討すると通告していたことが分かった。

<7月14日 毎日新聞>
都内のマンション 消防設備負担 数千万円 12人用 改築で特例除外
東京都江戸川区のマンションの一室で浮上した「シェアハウス」改築計画が実行に移された場合、消防法令に抵触し、マンション全体が大規模な消防設備の導入を迫られる可能性の高いことが東京消防庁などへの取材で分かった。

<7月14日 毎日新聞>
脱法ハウス 類似28件、23区内に集中 銀座の業者 自治体、一部把握

<7月14日 毎日新聞>
工事申請不承認 管理組合が決定 江戸川区のマンション
組合は「建築基準法令に明らかに違反しているため」としている。

<7月20日 毎日新聞他>
脱法ハウス関与で処罰 国交省通知 設計、仲介、工事

記事公開日:2013-07-30

違法シェアハウス 簡単まとめ!

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。

昨今、違法シェアハウス•違法貸しルームなるものが世間を騒がせているようですが、皆さんの管理されているマンションはいかがでしょうか?うちは大丈夫だろうと油断していてはダメですよ。
今日は、違法シェアハウスとは何が問題になっているのか、簡単にまとめたいと思います。

【法的な問題点】
①違法な部屋の改修を伴う。
・防火上、必要な間仕切り壁を準耐火構造としなければならないが、なっていない。
・窓等の開口部が設けられていない。
・消防法上、多人数が居住する場合、それぞれの居住スペースが独立した住戸とみなされ、マンションに適用される消防設備の設置義務免除が解かれるケースがある。
・設置が必要となる火災感知器が設置されない等。
•現状、行政等の明確な指針がない。

【その他の問題点】
①多数の賃借人?が増えることによって、鍵の複製が多数作られる等、マンション全体(オートロック等)でのセキュリティが下がる。
②賃借人の増加による、マンション全体のセキュリティやモラルの低下。

【国交省のからの通達】
①建築士に対し、違法貸しルームの設計•監理等を行った場合、建築士法10条に基づく懲戒請求処分の対象となる場合がある。
②建設業者は工事を止めない時は、建設業法の監督処分の対象となる場合がある。
③宅建業者には、「賃借の媒介を行わないことが適当」とした上で、事実を告げずに媒介等を行った場合には、宅建業法47条に違反する可能性がある。

【対応策】
対応策については、モデルケースがまだあまりないというところもあり明確ではないのですが
①標準管理規約では、専有部の工事には申請書の提出が必要となっているので、その時点で不許可とする。
②管理規約に抵触する場合は、それを理由に現状復旧等を申し入れする。
③管理規約の改正を行い、専有部の賃貸借契約の数や居住人数等に制限を設ける。

ざーっと思いつくのはこんな感じでしょうか?
いつこの話が自分に降り掛かってくるかわかりませんので、頭の片隅にでも入れておいて下さいね(^◇^)
記事公開日:2013-07-29

「駆け込み活況」「発売17%増」(06時のニュース)

おはようございます。マンション管理の情報屋です。

ちょっとニュース記事のご紹介を。

【いつ】平成25年7月17日(の記事)
【どこで】首都圏
【誰が】大手不動産会社
【どのように】マンション販売が活況となった。
【なぜ】景気の回復期待を背景に、将来の値上がりに対する期待に加え、ローン金利の上昇や、円安による輸入品の資材価格の上昇を見込んだ駆け込み需要等による。

~背景~
・好調だが、建設用鋼材は昨年末と比べて2割近く上昇している等の懸念材料がある。
・東日本大震災の復興事業の本格化で、建設現場で働く人手不足が生じている。

【いつ】平成25年1月~6月
【どこで】首都圏
【誰が】不動産経済研究所が発表した。
【どのように】マンションの発売戸数が、前年同期比17.1%増の2万4299戸と2年連続増加した
【なぜ】物件価格や住宅ローン金利が上昇するとの懸念から。

~背景~
・発売した月に売れた物件の割合を示す契約率は1.2ポイント上昇の78.8%マンション販売好不調の目安を示す「70%」を上回った。

といった感じで、マンション販売は今のところ好調のようです。

ところで、皆さんは新聞読んでますか?
わたしは主に、読売と会社に置いてある日経を読んでます。まぁでも殆どマンション・不動産関連の記事ばっかりですけどね。。。たまにある考古学関連の記事は欠かさず読みますが。。。

管理業務主任者や宅建の試験では、時事問題など出ていたと思います。当然、仕事でお客様と話をする上でも必要となってきますので、せめて不動産関連の記事くらいはチェックしておきましょうね^^
2013-07-20

ここ数年、中古物件は非常に高く売れていましたね。わたしのお客さまで目端の利く方は、結構希望価格で売られていたようです。2018-06-07 マンション管理士の情報屋

アーバンドックパークシティ豊洲 各種管理業務募集!(06時のニュース)

おはようございます。マンション管理の情報屋です。

先日の第912号M管理新聞の「見積もり参加業者募集」欄にこんな内容の募集がありました。(一番最後のページに載っているあれです)

【建物概要】
A棟52階・B棟32階・C棟7階建て 総戸数1,481戸+店舗6
2008年竣工
【募集業務】
①清掃・・・日常・定期・特別
②植栽管理
③排水管清掃
④消防点検
⑤給水設備点検・清掃
⑥その他建物・設備管理

提出問い合わせ先は、横浜市の(有)マンション管理支援事務所

ふむ。
1,481戸。応募したいなぁ~と一瞬思ったのですが、事務管理業務がないのでは総合管理のマンション管理会社には出番はないかな?ビルメン会社がやる感じなのかな?

ん㈲マンション管理支援事務所。。。?
今どき有限会社っていうのも珍しいなぁ~と思い、ググってみる。

マンション管理士のイダケン

井田健(いだたけし)という方が色々と書いてらっしゃいます。
「マンション管理士イダケンとは何者なのか。」
と、ご自身でご自身のことを色々と書いているのですが。。。面白いです!
書いてある内容は、共感出来ますし、分かるなぁ~。。。という内容が多いです。手練だなって感じがしますね^^

で、今度はアーバンドックパークシティ豊洲の掲示板を見てみますと。。。ほどよく荒れてます(笑)
わたしはこの手の掲示板はまず見ないことにしているのですが、参考までにちらっと見てみました。

この募集業務の内容は兎も角として、この㈲マンション管理士支援事務所にはちょっと興味が出てきたので、わたしが所属する会社でも参加願いを提出してみましょうかね??
2013-07-19

丸美元会長 金丸被告に懲役6年!(06時のニュース)

おはようございます。今日は定時更新のマンション管理の情報屋です。
06時のニュースです。

【いつ】平成25年7月3日
【どこで】福岡地方裁判所で
【誰が】丸美元会長の金丸近被告(60)が
【結果】懲役6年罰金300万円の実刑判決を言い渡された。
【なぜ】詐欺と有価証券偽造・同行使などの罪で、多数の被害者に多額の損害を与えた犯情は悪質で結果は重大、だとして。

~背景~
・丸美は、最盛期には1万8千戸以上のマンション総合管理受託実績があった。
・丸美は、2008年に民事再生法適用申請。
・同被告は、2006年8月から2007年4月までの間に、架空会社「丸美堺筋本町ビル」名義の社債40枚を偽造、6人に合計1億6800万円で購入させた。
・返還できる見込みがないのに、リゾートクラブの会員権を56人に売り、合計1億4900万円を騙し取った。
・経営破綻により、元本保証が無い社債等を購入していた管理組合も被害に遭っている。
・マンション管理事業は、長谷工コミュニティ九州が引き継いでいる。
・1万戸以上を管理していた管理会社の元代表者が、実刑判決を言い渡されるのは初めて。

とのことでした。
マンション管理会社の犯罪・法令違反等が後を絶ちませんが、間違っても加担しないよう、バランス感覚を持って仕事をしていきましょうね^^
2013-07-18