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マンション管理の情報屋です

みなさんこんにちは。マンション管理士で、マンション管理会社のフロントマンの仕事をしている情報屋です。ご訪問頂きありがとうございます。

当サイトは、分譲マンションの管理に関することをメインに書いています。
マンションにお住いの方に役立つことは勿論ですが、マンション管理会社のフロント担当者に役立つように作っていますので、参考にして頂ければ幸いです(^^)

古い記事は出来るだけリライトしたいとは思っていますが、なにぶん長いこと書いていますので、そのまま手付かずのところもありますのでご容赦ください。(昔はこんなだったなぁ~と懐かしんでください笑)
また、最近はマンション管理以外の色んなことに手を付けていたり、仕事以外の時間に余力がなかったりで、記事の更新やコメント&メールの返信がなかなか出来ないことが多いので、温かい目で見守って頂けると嬉しいです。

~目次(サイトマップ)~

 

区分所有者の子供が共同の利益に違反した場合、59条60条が適用される!(やさしい判例)

マンション管理の情報屋です。みなさん、おはようございます。。。原稿打ち込み過ぎで、腱鞘炎です。

さて、今日のやさしい判例は「区分所有者の子供が単身で専有部分を使用中、騒音振動を出したことが共同の利益に反した場合に、管理者による使用貸借の解除、専有部分の引き渡し、区分所有権の競売請求が認容された」事例です。

【いつ】平成17年9月13日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合理事長が、区分所有者とその長男に対して
【どのように】共同の利益に反する行為があるとして、①区分所有者と長男の間の使用貸借契約の解除②専有部分の引き渡し③区分所有権等の競売 を請求した。
【結果】請求が認められた。

~背景~
①区分所有者は長男に専有部分を使用貸借し、長男が単身で居住していた。
②長男は、専有部分内で、大声で怒鳴ったり、異常な騒音・振動を出したり、消防設備の点検を拒否したりした。

~ポイント~
①区分所有法59条、60条所定の「共同の利益に反する行為」があったと認められた。
②区分所有者の自主的な解決の意思、能力等が考慮された。

ということのようです。

。。。この手の問題って、長くこの仕事をやっていると関わることもありますよね。。まぁ、解決には管理組合の自立性が大きく左右することになりますが。

(区分所有権の競売の請求)
第59条
1. 第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
4. 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

(占有者に対する引渡し請求)
第60条
1. 第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

記事公開日:2013-09-06

エアコンからポコポコ、ポンポン音がする

マンション管理の情報屋です。おはようございます。

。。。さて
「エアコンからポコポコ音が聞こえるんです。エアコンを切って次の日になっても音が聞こえるんです。」と言った感じで、年配のお客様から電話がかかってきました。
お客様に「窓を開けたらスグに音止まりますよね?」と聞いたら「止まりません」とのこと。

そんな訳が無い。

と思いつつも訪問してみました。

訪問1時間前からエアコンをつけておいて貰う。
訪問時、エアコンからポコポコ音がしている。

「いいですか?窓を開けますよ?」

窓を開ける。

ピターーーッと音が止まる。。。(やっぱりなぁ~)

そして次にiphoneで、ユーチューブの動画を見せる。
「いいですかぁ。グーグルで「エアコン ポコポコ」で検索するとこんなに同じような内容が出てくるんですよぉ~。で、このユーチューブの映像を見て下さい。ほら、同じですよね!」

と言う訳で、エアコンからポコポコとかポンポンとか音が聞こえてきてるという場合、エアコンの排水ドレンの水が逆流しているものです。
マンションは基本的に機密性が高いところで、更に24時間換気とかやって、部屋の中が負圧になったりしてエアコンの排水が上手くいかなくなったりします。
なので、窓を開けると音がしなくなる訳です。

吸気口の網等をキレイに掃除して解消する場合もあります。

それでも駄目な場合は、エアコンのドレンホース用消音バルブがありますので、それを取りつけてみるとよいと思います。
こんなやつ。

ということで、マンション管理会社のフロントマンの皆さんは、お客様から「エアコンからポコポコ・ポンポン音がするんです」と相談されたら「エアコン ポコポコ」でググって下さいと説明しましょうね(笑)\(^o^)/

記事公開日:2013-09-04

防犯対策 イロハのハ(専有部対策の簡単まとめ)

マンション管理の情報屋です。。。昨日飲みすぎちゃったので、今日は遅めの更新です<(_ _)>

ということで、防犯対策についてはこれからもまだ色々と書くつもりでいるのですが、タイトルの順番がイロハときてたのでハ的なこと(まとめ的な)を書きたいと思います。

マンション管理会社のフロントマンとして、専有部の防犯対策について説明するとなると、次のような流れになるのではないでしょうか?

①警察庁のデータによると、空き巣の侵入方法の件数第1位は無締りです。(集合住宅)
新聞を取りに行く際、ゴミを捨てに行く際など、ほんの少しの時間でも外に出る際は鍵をかける習慣を身につけることが大事なんです。
また、合かぎの使用による住居侵入件数が3位となっています。合いカギをポストに入れる等は絶対にやめましょう。

②侵入方法の第2位はガラス破りです。シリンダー等の防犯性能が向上したこともあり、ピッキングやサムターン回しによる侵入件数は現状ほぼ最下位です。
無締りと合かぎによる侵入については、自分で気をつけるだけで対策がとれます。
ガラス破りについては、廊下側は面格子があるのでほとんど対策は不要と思いますが、専用庭やベランダ側は防犯フィルム等の対策をとっておいた方がよいと思います。マンションの形状等によっては、2階のベランダくらいは余裕で入られちゃいます。
また、最上階などは、共用部の屋上から入られるケースもありますので、屋上への侵入防止対策を施しておく等の注意が必要です。

③ということで、無締りや合カギによる侵入は気をつけるだけ大丈夫ですし、防犯フィルム等を貼ればガラス破りの対策もほぼ大丈夫でしょうから、費用はそれほどかけることなく、侵入被害の上位3位までは対策をとることができ、割合としては約84%について対策がとれていることになります。
これはあくまでも確率の話なので、マンションの立地条件や形状等によって当然話は変わることになります。
万全を期すのであれば、警備会社のホームセキュリティを導入することをお勧めします。
数年前と比べると料金もかなり安くなり、月額数千円で導入でき、効果面では最も期待できます。
単純な話、警備会社のステッカーが貼ってある家と貼ってない家があったとして、泥棒はわざわざ貼ってる方の家に入ろうとは思わないですよね。警備会社から見積もり出させましょうか?

といったところでしょうか。
まだまだ細かい話はありますので、そのあたりも少し進めていきたいと思います。

記事公開日:2013-09-03

防犯対策イロハのロ(データ分析)

マンション管理の情報屋です。今日もマンションでの防犯対策について、考えてみたいと思います。

警察庁の犯罪統計データ抜粋です。
(図表2-2-(2)-5 侵入窃盗の発生場所別の侵入口・侵入手段(平成24年)

共同住宅(4階建て以上)

総数 ピッキング サムターン回し 合かぎ その他施錠開け ドア錠破り ガラス破り 戸外し 無締り その他 不明
認知件数 5,606 13 68 624 129 67 1,427 7 2,441 263 567
表出入口 2,444 13 62 620 96 48 10 0 1,345 95 155
非常口 11 0 0 0 0 0 4 0 6 0 1
その他の出入口 70 0 0 4 4 4 16 0 25 12 5
2,566 0 6 0 29 15 1,380 6 1,002 102 26
その他 89 0 0 0 0 0 17 1 17 48 6
不明 426 0 0 0 0 0 0 0 46 6 374

共同住宅(3階建て以下)

総数 ピッキング サムターン回し 合かぎ その他施錠開け ドア錠破り ガラス破り 戸外し 無締り その他 不明
認知件数 16,164 19 117 902 249 295 5,941 60 6,958 653 970
表出入口 4,714 18 71 885 151 204 134 7 2,872 158 214
非常口 25 0 2 1 2 1 5 0 12 0 2
その他の出入口 676 1 2 15 14 38 162 5 347 71 21
9,606 0 36 1 75 50 5,590 48 3,487 247 72
その他 317 0 2 0 7 2 50 0 82 156 18
不明 826 0 4 0 0 0 0 0 158 21 643

これによると、侵入方法の項目別合計の1位は前回紹介の通り無締りとなりますが、第2位はガラス破りとなります。
そして「合かぎ」が4階建て以上の共同住宅では3位。3階建て以下の共同住宅では4位となっています。
「合かぎ」というのは、鍵をポストとか、植木鉢の下とかに隠しておくんでしょうね。。。スペア使って下さい。
「その他」と「不明」も高順位につけていますが、内容が分からないのでとりあえずおいときましょうか。
そして、ピッキングは今やほぼ最下位です。昔のディスクシリンダーのヤツじゃなければムリでしょうからね。また、新しい住宅の鍵はスゴイのが付いてるでしょうしね。
となると、戸締りをキチンとして、合かぎをどこかへ隠したりせずスペアを持ち歩くようにすれば、ガラスの対策だけ施すことにより、ほぼトップ3はおさえられることになります。

ちなみに侵入個所の1位は窓ですからね。それもガラス破りが1位ですから、やはりハード面の防犯対策についてはガラスの対策が一番ウェイトを占めるということになりますね。

と、いうことで、次回はガラス対策の防犯対策等について調べてみたいと思います。(多分)

記事公開日:2013-09-02

防犯対策イロハのイ

マンション管理の情報屋です。
日曜日はみなさん理事会や総会で外出しているか、もしくはお休みなのかで、アクセス数があんまり上がらないから好きではないんですけど、最近ちょこちょこ休んじゃってるので今日も更新したいと思います\(^o^)/

さて、最近防犯について考えることが多く、ALSOKさんやCSPさんにお話お伺いしたりしてるんですが、今日は警察庁の統計データをチェックしてみたいと思います。

防犯対策と言うと、まずは侵入窃盗に対する対策、という感じになるかと思います。

そこで警察庁が平成25年6月6日にアップしている「平成24年の犯罪情勢」をみますと、平成15年には333,233件(住宅以外も含む)だった認知件数も年々減少し続け、平成24年には115,155件となっています。(ちなみに115,155件を365日で割ると、1日あたり315.49件侵入窃盗が発生していることになります。1時間あたりでは13.14件です)

次に、侵入口のデータを見てみます。

一戸建て住宅、4階建て以上の共同住宅及び3階建て以下の共同住宅で、侵入口として最も多い(3つの合計)場所は

1位 窓           37,541件
2位 表出入口      14,372件
3位 その他の出入口   8,423件

となります。

そして、侵入手段のデータを見ると上記同様、一戸建て住宅、4階建て以上の共同住宅及び3階建て以下の共同住宅(3つの合計)で、侵入手段として最も多いのは

無締り

1位 無締り     29,483件
2位 ガラス破り   23,999件
3位 不明        3,494件
4位 その他      3,319件
5位 合かぎ      2,353件

これらのことからすると、防犯対策の第一歩、イロハのイは。。。「まず鍵をかける」です!

シリンダー交換とか、ホームセキュリティとか、防犯カメラがどうのこうのと言う前に、まず鍵をかけましょう!

これは、ほんの数分でも、ということです。
「ゴミを捨てに行く間」とか、「郵便物を取りに行く間」とか。そういうほんの数分にやられてしまったりする訳です。
いくらシリンダーがピッキング不可能とかのやつでも、かけなきゃ意味ないですからね。
鍵をかけるだけで、29,483件の犯罪機会が無くなるのです!

という訳で、それなりな長さになってしまったので続きは明日、防犯対策イロハのロいきますか!

記事公開日:2013-09-01

警備会社ランキング(2012年 売上高)

マンション管理の情報屋です。
マンション管理会社であれば、必ずどこかの警備会社と提携等しているかと思います。
今日は、そんな警備会社のランキングについてご紹介したいと思います。(2012年10月時点です)

順位 会社名 本社 売上高(単位:億)
セコム 東京 3,454億
綜合警備保障 東京 1,931億
セントラル警備保障 東京 353億
全日警 東京 329億
アサヒセキュリティ 東京 324億
セノン 東京 201億
セコム上信越 新潟 195億
にしけい 福岡 170億
セコムジャスティック 東京 170億
10 コアズ 愛知 164億
11 東洋テック 大阪 134億
12 国際警備 神奈川 126億
13 シンテイ警備 東京 120億
14 綜警常駐警備 東京 115億
15 スリーエス 兵庫 95億
16 大阪ガスセキュリティサービス 大阪 90億
17 国際警備保障 大阪 89億
18 北関東綜合警備保障 栃木 86億
19 協和警備保障 千葉 84億
20 広島綜合警備保障 広島 80億

ということで、1位は断トツでセコムだったりします。少し遅れてALSOK。3位はここ数年はセントラルなのかな?以下ダンゴ状態って感じでしょうか。
ちなみに上位3社をヤフーファイナンスでチェックすると

会社名 従業員数(単独) 従業員数(連結) 平均年齢 平均年収 特色
セコム 14,904人 36,473人 41.2歳 5,990千円 警備サービス業界首位。賃貸センサー付きシステム警備中心。防災、医療、損保、不動産等へ展開。
綜警 12,602人 28,054人 37.0歳 5,050千円 警備サービス2位。金融機関向けに強み。現金輸送はコンビニ等へ展開。ホーチキに出資。
セントラル 3,592人 4,757人 38.0歳 4,340千円 警備サービス3位。ガードマン派遣による常駐警備主体。JR東日本向け2割強。機械警備注力。

となってたりします。なるほど確かにセントラルさんには昨年機械警備を多く発注したなぁ。。マンションよりオフィス関連でお願いすることが多かったかな。。防犯カメラもだけど。最近は、各社お掃除サービスみたいな業務もやってたりするんですよね。
ウチの会社はセントラルさんが一番お付き合いが多いので載せましたが、数字だけで上位三社で比較してみるとちょっと可哀そうな感じに見えます><
でもサービス内容はそんなことないんですよ!営業マンの方、よく協力してくれます^^

記事公開日:2013-08-30

数年前に担当者が変更になったのですが、対応あまり良くないです(>_<)2018-08-16 マンション管理士の情報屋

大規模修繕工事の際の防犯対策

マンション管理の情報屋です\(^o^)/昨日はちょっとオヤスミ頂きました。。

アラーム付窓用補助錠

さて、外壁等の大規模修繕工事をマンションで実施すると、建物の周りをぐるっと足場で囲うこととなります。
そうすると、足場を上って、上階のバルコニー等に入ることが出来るようになるため、防犯上次のことに気を付けましょう。

①大規模修繕工事は、お盆・GW・正月は避ける。
上記の際は、長期間部屋を不在にする方も多いため、工事を設定することは避けましょう。基本的に、工事業者さんもその時期は避けて提案してきます。職人さん達も休みですしね。

②足場の侵入対策がとられているか確認!
足場には、階段が組み込まれています。毎日の工事終了後には、1階部分の階段取り外しや施錠して入れないような対策がとられることを工事業者に確認しましょう。
また、建物の階段等から足場に入れるようになっている場合は、センサーライトなどが設置されるか確認しましょう。(防犯カメラを付けるところもあります)されない場合は、業者に要望して設置して貰いましょう。

③共通腕章等
工事の作業者が、必ず共通の腕章等(ジャケット等の場合もあり)をするようになっているか確認しましょう。部外者が作業者に扮して紛れ込むのを防ぎます。

④補助錠(鍵)の貸出し
ベランダの窓等の補助錠を貸し出すか確認し、無い場合は要望しましょう。まともな業者であれば、工事のプレゼン時や説明会の際に必ず提案してきます。工事期間中くらいは、窓に補助錠を付けておきたいものです。

⑤盗難保険
業者によっては、盗難保険等に加入する場合もあります。これは見積もりが出た後に確認したらよいと思います。

と、いった感じで、マンションの外壁修繕工事の際によくとられる防犯対策でした。上記は最低ラインと思いますが、状況によって対応は変わってきます。

記事公開日:2013-08-29

違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ③

マンション管理の情報屋です。シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめです。

まずは毎日新聞8/22より。

「脱法ハウス 司法の場に」
都内の管理組合 仮処分申請へ 区立ち入り拒否

【いつ】平成25年8月22日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する区分所有者(中央区日本橋の不動産業者)に対して
【どのように】7階フロア(85㎡)を8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

~補足~
・区分所有法は、「住人の共同の利益に反する行為」禁じる。
・7階は、もともと一戸で占められている。
・業者は、各室が7㎡以上確保し、窓もあることから「法令違反はない」と主張。
・工事完了後に管理規約を改正してシェアハウスを禁じたのは「特定の所有者を狙い撃ちにして不利益を与えるもので、無効だ」としている。
・組合は、「不特定多数の人に貸せばトラブルが起きやすくなり、マンションの平穏を害する」として争う構え。
・8/6に麻布消防署と港区建築課が合同立ち入り調査をしようとした際、業者は消防については受け入れ、区については拒否した。

8/23の日経新聞はこんな感じ(-_-;)

「シェアハウス使用禁止を管理組合が仮処分申し立て」

【いつ】平成25年8月22日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する中央区の業者に対して
【どのように】分譲マンションの一室に8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

~補足~
・業者は4月に競売で、約83㎡・3LDKの部屋を購入。
・約7㎡の個室8室を設置し、入居者を募集している。
・業者は管理組合に改築計画を出していたが、シェアハウスの設置は記載していなかった。
・港区役所の立ち入り検査も拒否した。
・管理組合側は、総戸数16戸の小規模なマンションで、一つの部屋を多数の人が共同利用することは想定されていないと主張している。
・申し立て後、都内で記者会見した管理組合の男性理事長は「シェアハウスの入居者はよく入れ替わるため、マンションの住民が不安を募らせている」と話した。

気になることだらけです!まぁ、経済新聞という名前なら、こんな程度でしょうか。

とりあえずフロントマンの皆さんは、専有部の工事申請書には目を光らせておきましょうね!

あ、日本シェアハウス協会というのがありまして、そちらでも色々とニュースがありますので、見てみてもいいかも知れません。
記事公開日:2013-08-27

関係者以外立ち入り禁止!表示について(防犯関連)

マンション管理の情報屋です。おはようございます。よさこい祭りに行ってきました\(^o^)/

(サインスタンド)

さて、みなさんの管理するマンションでは、キチンと上記のような「関係者以外、敷地内へ立ち入りを禁止する」サインスタンドをエントランス前に置いているでしょうか?
最近は、もっと見栄えがよく、サビなどの対策も取られた製品がありますよね。蜂○さんとかで売っているアレです。

恐らく、オープンセットみたいな感じで、建物のオープン時にまとめて納品している管理会社が多いと思います。
上記のように関係者以外立ち入り禁止だったり、チラシパンフの投函を禁止します、みたいな感じだったり。

これらはとても大事なことなのです。

何故なら、この表示をしておかないと不審者とか、犯罪者とかに敷地や共用部に入られた場合に、警察へ突き出せなかったりすることがあるのです。
「不法侵入」と言えなくなってしまうためです。
こういう表示のある・なしで、警察が対応する・しないとなったりすることもあるのです。

チラシの投函を禁止する表示もメールボックス付近にしておかないと、チラシ入れ放題だったりします。まっとうな管理会社なら、チラシをメールボックスに直接投函する営業なんてしないでしょうけど、いまだにやってる会社もいますからね。
わたしならそんな会社に管理を絶対に頼まないですけどね。(DMは別です)

ということで、サイン関係を侮らないで、きちんとマンションオープン時に用意するようにしましょうね。

記事公開日:2013-08-26

管理費の不払いにより給湯を停止してもよいか!?(裁判判例)

今日は、管理業界では常識だと思うことですが、一応紹介したいと思います。

【いつ】平成2年1月30日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理会社に対して
【どのように】給湯を停止したことを理由に不法行為に基づき損害賠償を請求した。
【結果】管理会社も給湯料金等を反訴として請求し、どちらも一部認容された。

~背景~
①給湯停止は、管理規約の規定に基づき実施された。
②管理会社の事務処理のミスから、区分所有者の入居後約1年を経て冷暖房費の請求がなされるようになったことが、管理会社に対する不信感を抱かせる原因となった。

~ポイント~
①給湯停止は、あらかじめ管理費等の支払いを督促し給湯停止措置に出ることを警告した上で行われたが、給湯という日常生活に不可欠のサービスを止めるのは、滞納問題の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか効果が無い場合に認められるものであると判断された。
②管理会社の対応は、適切さを欠いており、給湯停止の措置は権利の乱用に当たると判断された。

ということのようです。
他にも背景として、設備の共用部分であることの確認等も行われたようですが、本ページでは要点のみを記載していますのでご注意くださいね。

つまり、簡単に給湯を止めたりすることは出来ないってことを言いたい訳なのです。
判例を紹介しても、反訴を承知で「やる!」管理組合様もありますけどね。。。理屈の上では致しかねます。

記事公開日:2013-08-23