管理規約を設定していない管理組合の設立、運用は有効!(裁判判例)

マンション管理の情報屋です。。。暑いです。
今日は、管理規約が無かったことにより発生した判例の紹介です。
【いつ】平成15年1月30日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が預金先の銀行に対して
【どのように】預金の払い戻しを請求した。
【結果】請求が認められた。

・・・上記だけ見ると何のことやらって感じですね。
~背景~
①分譲会社が、分譲後12年ほどして系列の管理会社をして管理組合の設立総会を開催し、管理組合を設立した。
②設立総会時、A理事長を選任した。
③管理組合名義で、1500万円を銀行に預金した。
④管理会社と理事長との間で紛争が発生し、分譲業者が総会を招集して理事長を解任し、分譲業者が理事長となった。
⑤銀行は、口座名義が「マンション名理事長○○」となっていたことから、預金者はA理事長個人であり、管理組合ではないとして支払いに応じなかった。

~ポイント~
①預金前、管理組合の設立総会は開催されていたが、管理規約の制定が行われていなかった。
②このことにより、銀行側は管理組合は存在していないと考えた。
③裁判所は、管理組合の理事長として預金したことは明らかだと判断した。

。。。若いフロントマンの皆さんはピンと来ないかも知れませんね。バブルの時、じゃんじゃんマンションが建築されて、管理組合も管理規約もないということが稀にですが起っていました。(法的には管理組合は存在するのですが)
その頃は適正化法もなく、図面も構造計算書もないまま不動産会社も倒産して途方に暮れる。。。という感じだったりするのですが、そのままという訳にもいかないので、全戸の謄本を取得して所有者を特定して力技で説得して総会を開催して。。。なんてことがあった時代もある訳です。契約書もなかったりねw信じられないですねー。

今回の事例は、こういうこともあったんだという豆知識的な感じで捉えて頂ければと。。。

記事公開日:2013-08-22

管理費を目的外使用出来るか!?(裁判判例)

マンション管理の情報屋です\(^o^)/みなさんおはようございます。
今日のマンション管理の情報屋は、久々のやさしい判例です!

【いつ】平成11年4月27日
【どこで】長野地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が理事長及び理事に対し
【どうした】職務執行停止と職務代行者選任の仮処分を申し立てた。
【なぜ】管理費の目的外使用をしようとしたため。
【結果】仮処分の申し立てを認容した。

~背景~
①リゾートマンションの理事長らが、新規に設立される会社に管理費の中から300万円を出資しようとして、通常総会を開催し出資にかかる決議をさせた。
②区分所有者が理事長らに対し、出資が管理費の目的外使用に当たると主張し、仮処分を申し立てた。

~ポイント~
①管理費の目的外使用が認められるか?→認められない。
管理費は、敷地、共用部分等のために支出するものであり、管理規約上使途が管理に要する費用に限定されているところ、会社への出資は管理に要する費用の支出には当たらないとされた。

ということです。
わたしの担当する管理組合でも理事長からこういう話が出たことがありますが、理事全員の意見で総会議案に上程されることなく却下されました。
普通の感覚を持っていれば ナシ ですよね。

皆さんもこーいう話が出ることがありましたら、こういう判例と見解を引き合いに出してアドバイスしてあげて貰えればと思います^^

印鑑所持!オークラハウジング指示処分!(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。またまた指示処分です。。。
【いつ】平成25年7月25日
【どこで】(本社:大阪)
【誰が誰に】国土交通省中部地方整備局がオークラハウジングに対して
【どうした】マンション管理適正化法81条に基づく指示処分を行った。
【なぜ】1管理組合に対して
①保管口座の印鑑保管
②同一条件の管理受託契約更新における全区分所有者に対する重要事項説明書の未交付と管理者等への重要事項説明書の未交付・未説明
③管理受託契約成立時の書面の未交付
があったため

~背景~
①オークラハウジング ランキング57位 15,766戸(2013年 総合管理受託戸数ランキング)
②違反期間は、平成23年11月~平成25年2月頃
③平成23年の通常総会で管理組合役員が選出されたが、役職が決まらず、前理事長等から印鑑を預かるように言われ、フロント担当者が管理員室で保管していた。
④1年以上理事長等の役職が決まらなかったため、重要事項説明書の未交付・未説明・契約成立時の書面の未交付等の違反が発生した。

~ポイント~
①違反の内容としては業務停止30日となるが、中部地方整備局は「速やかに是正し、自ら名乗り出ており、対応が誠実で総合的判断で軽減措置を適用して指示処分にした」とのこと。
②同社によると、違反が分かったのは今年の2月で、フロント担当者の引き継ぎの際に発覚したとのこと。

だそうです。。。

記事を読むところ、悪意はないように思われます。
しかし、緊張感もゼロですね。

フロント担当者の引き継ぎの際に発覚。

これは本当のことなのでしょうか?
引き継ぎの際でないと「重説と契約」で違反していることが分からない体制の会社ってあるのでしょうか?納期管理無しの会社なんでしょうかね?
逆にやって当たり前のことだから、管理するまでもないと考えたのか?
マンション管理を業とする会社としてあり得ない、と情報屋は思います。

氷山の一角のような気もしますが、これを機に自分の会社でも同じような過ちが発生していないか、ひとつひとつ業務の見直しをしたいと思います。
2013-08-20

最新のドアホン事情!(防犯関連)

マンション管理の情報屋です。最近、防犯関連に興味が湧いてきています。
今日は個人で出来る防犯対策の一つとしての ドアホン (インターホン)について簡単に特色をまとめたいと思います。

【アイホン】ドアホンと言えば、まずはアイホンでしょうか。
①ケータイでドアホンをチェック
無線LANを活用し、無線LANエリアでは携帯電話で来訪者の映像確認・応対が可能。解錠操作も可能。
ドコモのスマホであれば、アプリを入れて、スマホで応答メッセージを流すことも可能。
②共用部の防犯カメラ映像をモニター可能
そのように運用している管理組合を見たことありませんが、各住戸のドアホンのモニターで共用部の防犯カメラ映像を見ることも可能。
③緊急地震速報
別途サービス会社との契約により、インターネットから緊急地震速報を取得し、警報を発報するサービスを提供可能。
④住宅情報盤で訪問者を記録
集合玄関器やカメラ付玄関子機から呼び出しがあると、訪問者の映像を自動で録画。タッチパネルのボタン操作で手動録画も可能。さらに「留守録設定」を選択しておけば、録画に加えて訪問者の声でメッセージを録音することも可能。
⑤みまもリズム
センサーが入居者の動きを一定時間感知出来なかった場合、管理室親機に自動通報。

業界トップで、マンション共用部を含めた提案が可能です。全体のリニューアル提案等については間違いないのではないでしょうか?価格の問題は置いといて。

【パナソニック】で言うとこんな機能でしょうか?価格COMで見ると上位を占めているようです。
①ワイヤレスモニター 子機付き
ワイヤレスモニターは家じゅうどこでも来客応対可能。
親機はタッチパネルでズーム等の処理も可能
パナソニックのDECT準拠方式採用の電話機・ファックスに子機登録すれば電話も可能。逆にファックス・電話機で来客対応も可能となる。(音声のみ)
②広角レンズ採用
従来の機種では
左右 87度、上下 66度を撮影範囲としていたが
左右170度、上下115度を新たな撮影範囲としている
③録画機能
来訪者を8枚連続で自動録画。(1秒毎)パソコンでQuickTimePlayerやWindowsMediaPlayerで再生可能。SDカード使用による。カレンダーで録画日時等の検索も出来る。
④別売りのワイヤレスカメラ等とつながる
2画面表示可能で、ワイヤレスカメラの画像(静止画の連続録画)もチェック可能。
窓センサー・ドアセンサーや住宅用火災警報器等等から異常を知らせることも可能。

工事不要なワイヤレスドアモニター「ドアモニ」という製品もあり、こちらはお手軽ですね。
住戸前と部屋内のみのことを考えるならよいと思います。
交換には管理組合等への確認が必要となると思いますが。

ドアホンも当然耐用年数がある訳で、古いマンション等では住戸売買時のリフォーム等で勝手に替えられていることもあるのではないでしょうか?

であれば、外壁修繕工事の際などに、ドアホンもまとめて交換する提案を行うのも一つの手だと思います。

最近、日経新聞(多分8/8の記事)で、防犯カメラになる「e自警ドアホン」という製品が紹介されていました。

群馬大理工学部の藤井雄作研究室が、電子部品開発・製造の「株式会社ロッキー」と共同開発したもので
来客がないときも連続で一週間分の映像を撮影・保存出来る。(従来は、呼び出しボタンを押した時に録画する)
・映像は暗号化されSDカードに記録する。専用ソフトウェアとパスワードがないと再生出来ない仕組み。(管理組合等がパスワードを保管することで、住民のプライバシーを守る。暗号化技術は、現在特許を申請中)
・防犯カメラ等は設置工事等に高額な費用が掛るため、手間やコストがかからない防犯機器は作れないか?と思いついたもの。
・既にドアホンが設置されているところであれば、ドライバーさえあれば機器を交換出来る。
ロッキーが、OEMで発売するそうです。どこの販社なんでしょうね?興味津津です。
全戸に取り付けるよりは、防犯カメラの方がコストも安く済むとおもうのですが、導入するとするならば、まぁ防犯カメラとの組み合わせで使うことになるのではないでしょうか?管理方法にも少し工夫が必要になると思います。

記事公開日:2013-08-19

管理員が着服!東洋コミュニティサービス 指示処分(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です!みなさんの会社は大丈夫ですか??

【いつ】平成23年3月~10月
【どこで】(本社:大阪)
【誰が誰に】東洋コミュニティサービスの管理員(現在は自主退職)が管理組合に対し
【どうした】①小口現金用の口座に入金してもらった備品費用を実際は購入せずに着服②区分所有者が管理事務室に持参した管理費等の未収金を着服③小口現金口座から無断引き出し、により管理組合の財産を70万円着服した。

~背景~
①東洋コミュニティサービスでは、収納口座の一部とする小口現金用の口座に、理事長の承認後、その都度必要額を入金するシステムを採用していた。
管理組合の承認を得て小口口座はキャッシュカード・通帳を管理員が所持していたため、無断引き出しが出来た。
口座残高は3万円を上限とするルールだった。
②同社の指示処分は、平成20年10月に続き2回目。整備局は「総合的な判断で指示処分にした」とのこと。
③東洋コミュニティサービスは、2013年 マンション総合管理受託戸数ランキング 第64位(14,628戸)

~補足~
①国土交通省近畿地方整備局は、平成25年7月24日、マンション管理適正化法81条1号に基づき、東洋コミュニティサービス(本社大阪 舟津貞之社長)に対し指示処分を行ったと発表。
②同社は、慰謝料11万円とともに被害額を管理組合に支払った。
③着服した金額を分割して毎月返済していること、調査に協力していること等から、管理員の刑事告訴はしていない。
④東洋コミュニティサービスでは、上記の制度を7月から廃止し、立替え払いに切り替えた。
⑤小口用預金口座のカードを同社が保持していた点について、整備局は「現金支払いのために収納口座から出金しているというのが整備局の認識で、法的に違反とまではいえない」としている。

いや~~2回目はないですよね。しかも管理員に、通帳とキャッシュカードを持たせるってあり得ません!!普通、現金だって極力預からないようにするハズなのに、この会社の感覚まともじゃないですね。理解出来ません。
整備局の総合的な判断、というのも?です。

まぁ、しかしこの事例も参考にして、自分のところで間違いを起こさないように活かしましょうね。
記事公開日:2013-08-17

違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ②

マンション管理の情報屋です\(^o^)/
今日の06時のニュースは、最近ホットな脱法ハウスまたは違法シェアハウス関連ニュースまとめ2です。

<7月25日 毎日新聞>
脱法ハウスに無断改築 都内分譲マンション 規約無視 37㎡に6人
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室(2DK 37㎡)が、管理組合に無断で6人用のシェアハウスに改築されていたことが分かった。改築に気付いた組合側が管理規約に基づき不承認としたが、工事は進み、入居募集も始まっていた。
都内では、同様の無断改築物件は毎日新聞が確認しただけで他に3件あり、組合が規約をたてに抵抗しても脱法ハウスを防げない現状が浮かんだ。

<7月25日 毎日新聞>
脱法ハウス「家族的雰囲気一変」「シェア禁止」文書はがされ マンション無断改築
2DK(37㎡)の部屋が6人用の「シェアハウス」に無断で改築された東京・音羽の分譲マンションでは、1階入り口の掲示板に管理組合が張った「シェア禁止」などと通告する文書が何者かにはがされ、持ち去られていた。
組合は東京・赤坂のシェアハウス運営業者の関与を疑い、警察に相談する事態に。

<7月29日 毎日新聞>
脱法ハウス 立ち入り実施 法令違反指摘できず 指導基準なく行政困惑 「どこまで踏み込んだら」マンション無断改築
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室が管理組合に無断で「シェアハウス」に改築された問題で、完成前に部屋を立ち入り調査した文京区建築課が「明確な法令違反があるとは言えない」と結論付けていたことが分かった。区の担当者は「どこまで踏み込んでよいのか分からない」と話しており、統一的な基準作りを求める声があがっている。

<7月30日 毎日新聞」
脱法ハウス398件 国交省 違反認定32件 建築基準法
同省は、実際に是正指導したケースの内訳などを示していないが、居室の狭さや間仕切り壁の耐火性附則などを問題視したとみられる。
大田国交相は会見で「火災時に多くの居住者に危険が及ぶ。何よりも安全確保が最優先だ」と強調した。

違法でないシェアハウスがここまでニュースで取り上げられるということは、問題として認識することが一般的な感覚と考えてよいかと思います。
マンション管理会社のフロントマンの皆さんはよくアンテナを張って、お客様の感覚とズレが生じないようにしましょうね。
問題になりそうだと思ったら、チャッチャと管理規約の改正を提案しちゃいましょう。

短い夏休みも終わり、軽い慣らし運転中のマンション管理の情報屋です。
2013-08-16

最近ですと、問題になっているのは闇民泊とかでしょうか?「既存の法律に無い、新しい宿泊サービスです!」とか「まずはオーナーと友達関係になります。友達から借りるものなので、いわゆる民泊には当てはまりません!」とか「滞在中にインターホンが鳴っても、絶対に出ないでください」と対応マニュアルを配布してたりだとか、いつの時代にも色々考える人がいるものですねぇ。。。2018-08-15マンション管理士の情報屋

錠(鍵、シリンダー、サムターン)について 防犯関連

マンション管理の情報屋です\(^o^)/夏休みはいかがお過ごしでしょうか?

さて、今日から少し防犯関連について考えてみようと思うのですが、まずは最も身近な防犯アイテムである「錠(鍵)」について簡単な情報をご紹介したいと思います。

最近の錠(鍵)は「電気錠、モバイル錠、カード型、ノンタッチキー、スマートキーetc,etc」と様々な種類があります。スマートキーと連動しているスマートドアってのもあったりします。共用部のオートロックでは見かけますが、専有部の扉を電動のドアクローザーで自動で開閉させるシステムがトヨタから出ているようです。見たことないですけど、これ多分かなり便利ですよね。うちの会社でも取り扱い出来るのかな?

で、いまだ最も出回っている数が多いであろう、いわゆる一般錠の種類についてなのですが、みなさんCPマークはご存じですよね?
現在販売されている錠(シリンダー)はみんなこのCPマークが付いていると思います。
これは、警察庁その他関係団体にて策定された試験基準をクリアした防犯建物部品に付けられるマークです。
防犯建物部品を大きく分けると、ドア・窓・シャッターになり、

ドアは
①ドア(A種)扉以外の部分
②ドア(B種)扉部分
③錠 シリンダー及びサムターン等の部分
の3つに分けられます。

③の錠については、ピッキング、ドリリング、デッドボルト切断、シリンダーもぎ取り、こじ破り、受け座壊し等々のあらゆる解錠方法で試され、基準値をクリアしたものに与えられます。(完全に開けられないというものではなく、解錠するのに○分以上かかるといった類のものです)
対象はシリンダーだけでなく、サムターン等も対象となります。
最近のは、サムターン回し等に対応するスイッチ式サムターン(PAT.P)なんてものもありますね。昔はよくサムターン回しを防止するキャップみたいなのを売ったものです。

シリンダーの種類は美和ロックでいうと
U9(1.5億通り)
PR(1,000億通り)
LB(261億通り)物件管理者以外によるキーの複製を防止する「セキュリティ認証IDシステム」を標準で設定。(他のキーはオプション設定)
JN(172億通り)チェンジ―キーシステムにより、シリンダーを交換せず以前のキーを無効にし、新しいキーでのみ施錠可能となるJCシリンダーもあり。

ちなみに錠の耐用年数は10年(電気錠は7年)というのが、日本ロック工業会(JLMA)にて設定されています。
耐用年数と言うのは、製品の保証期間ではなく、設計上の標準的な使用期間のことです。

といった感じで、今日の防犯関連は「錠(カギ)」についてのご紹介でした。

最近、カギのかけ忘れを防止する、防犯というよりはどちらかというと便利アイテム?「チェッキー」が美和ロックから出ています。鍵をかけると色が変わって、出先でも鍵をかけたことが認識できます。よくありますよね(^^)
アマゾンとかで千円ちょっとなので、管理会社でも販売すれば案外売れるんじゃないでしょうか?

記事公開日:2013-08-14

今はみんなJN(ディンプル)キーですよね? 2018-08-15マンション管理士の情報屋

総会の招集通知は、いつ発すればよい!?

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。みなさんバカンス中でしょうか?

今日は、新人フロントマンのための「総会の招集通知」についてです。

どこのマンション管理会社でも、土日の総会資料はたいてい金曜日に発送してると思います。
金曜日はいろんな案件の最終締め切りになることが多いため、マンション管理会社の各フロントマンは慌ただしくしていることが多いと思います。

皆さんはまず大丈夫だとは思いますが、もしあやふやな人がいると困りますので、今日は総会の招集通知の発送期限を確認したいと思います。

標準管理規約上、総会資料は2週間前に発すればよい、となっています。
これも皆さんご存じかと思いますが、2週間前に発することが要件ですので、相手方に届いているかどうかということではありません。これを「発信主義」といいます。
電話でも書面でも口頭でも、伝える方法に制限はありませんが、まぁ書面で送らない人はいませんよね。

ちなみに通知の期間は、区分所有法(35条1項)では「1週間前」とあり、同上の但し書で「この期間は、規約で伸縮できる」と定められています。標準管理規約では、議題の検討期間等を考慮して2週間前と定められました。

で、具体的に言うと中14日入れる必要があります。

16日(日)に総会が開催されるとした場合、1日(土)に発送しなければなりません。

つまり
日曜開催なら、2週間前の土曜発送
土曜開催なら、2週間前の金曜発送
となります。
開催曜日の一日前の曜日と覚えておいたらよいですね。

と、言う訳で、今日のマンション管理の情報屋は、夏休みの出先の新潟からでした。

記事公開日:2013-08-13

ちなみに新潟に行くことはもう2度とありません。 2018-08-15マンション管理士の情報屋

脱法ハウスまたは違法なシェアハウス対策!管理規約の変更!!

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。

さて、皆様の担当するマンションでは脱法ハウスまたは違法なシェアハウスに対する対策は取られましたでしょうか?

三親等

先の記事で書きましたが、管理組合が法律上違法となることを問題視するのであれば、管理会社としては、それほど問題はありません。発見したら、管理規約を元に是正勧告等するのみですから。

管理会社として問題となってくるのは、違法でない、いわゆる脱法ハウスではないでしょうか?

管理会社のフロントマンからすれば、「合法」とのことであれば、得てして問題として認識しにくいと思います。
しかし、マンションの住民からすれば
「合法だろうがなんだろうが、そこに得体の知れない人たちが何人も住んで(オートロックのマンションであれば)建物に出入り出来る鍵が何本もコピーされて、マンション全体のセキュリティーが低下するじゃないか!?」
となる訳です。

で、管理会社へ対策を検討してくれ、と話が来ます。

ちなみに私は管理規約の変更を提案しました。

(専有部分の用途)
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

の後に、次の項目を付け加えます。

2.専有部分は、1住戸につき○世帯までの居住とする。ただし、○親等までの親族については、世帯数の上限は設けないこととする。
3.前項において、理事会が承認した場合は、この限りでない。

果たして、これが決議された際に実際に有効なのかどうかは置いといて、とりあえず先手を打つために考えた管理規約案です。やり過ぎ感もあるかも知れませんが、一例としてご紹介しました。あとは理事会等でさじ加減を考えて貰えばいいですし、要は管理組合のニーズが満たされるのであればOKだと思います。

皆様のマンションで対策を取られたところがありましたら、ぜひ内容をご紹介頂ければと思います。
2013-08-09

マンションの分譲業者は、未分譲住戸の管理費等の支払い義務を負うか?(裁判判例)

マンション管理の情報屋です\(^o^)/夏休み前ということも手伝って、超バタバタです。
と、いうことで、今日はやさしい判例シリーズにいきたいと思います。

【いつ】平成2年10月26日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合と区分所有者らが、分譲業者に対し
【どのように】管理者の解任を請求するとともに、管理費等の支払いを請求した。
【結果】解任請求は認容された。管理費の支払い義務は認められたが、先に支払い済みとなったため、支払い請求は棄却された。

~ポイント~
・複数の区分所有関係が発生し、登記等により客観的に認識される状態となった時から、法令、規約、集会等で定めるところに従い、分譲業者であろうと当然共用部分の管理費等の支払い義務が生じると解された。
・分譲業者には、管理費等の支払いが免除される商習慣があると主張されたが、認めるに足る証拠はないと判断された。
・被告は、当マンションの一室に販売事務所を構え、来客の都度、未分譲の部屋に客を案内し、共用のエレベーターや廊下等を使用していた。

と、いうことでした。


はて?
いくつかのマンションで「売主が管理費等を赤字分しか払わない」等の措置をとっているのを見かけたことがあります。いや、結構あるのではないでしょうか?
分譲業者さんに尋ねてみたところ、一定の短い期間に限りそういう対応が認められた判例がある、とのことでした。

。。。わたし、調べてみたんですけど、そのような判例を見つけることが出来ませんでした。

そういうマンションは、売買契約にも、売買に係る重要事項説明にも、管理規約の容認事項にも、管理規約の承認書にも、売主が一定期間(大体1年くらいのようです)管理費等を負担しなくてよいと記載されています。同意があれば良いような気もします。

どなたか上記内容(一定期間であれば、管理費等の支払いをしなくてもよい等)の判例をご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて頂ければと思います。

記事公開日:2013-08-07