例えば59条競売の総会議案書。。。

マンション管理の情報屋です。みなさん。こんばんは。
さて、今日は59条競売を行う場合の議案書見本を掲載したいと思います。
マンション管理を専門としている弁護士さんであれば、議案書の見本は作成されているかと思いますが、参考まで。

~議案書見本~

第○号議案 ○○○号室区分所有者に対する区分所有法59条に基づく競売請求に関する件(特別決議)

当マンション○○○号室区分所有者が支払うべき管理費等について、長期未納が発生しております。

当管理組合は、上記区分所有者に対して、平成○○年○月、平成○○年○月分から平成○○年○月分までの滞納管理費等の支払いを求めて支払督促を申し立て(○○簡易裁判所平成○○年(ロ)第○○○○○号事件)、同事件については、平成○○年○○月○○日に仮執行宣言が付されました。

しかしながら、上記区分所有者は、上記事件で支払いを命じられた金員を一切支払わず、さらには、平成○○年○月分以降の管理費等も支払われない状態が続いております。

そのため上記区分所有者の滞納管理費等は増加の一途を辿っており、平成○○年○○月○○日現在、未納金は○,○○○,○○○円(管理費等元金○,○○○,○○○円及び遅延損害金○○○,○○○円)となっております。

マンション共用部分等の維持管理のために必要な管理費等を支払う義務は、区分所有者が負う最も重要な義務の一つであり、その義務を履行しないことは「共同の利益に反する行為」に当たります。

そこで、本総会において、区分所有法59条に基づき、○○○号室区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売請求を行うことを決議いたします。

具体的には、管理組合代表者理事長(管理者)が原告となり、○○○号室の区分所有者に対し競売請求訴訟を提起し、その判決に基づいて○○○号室(区分所有権及び敷地利用権)の競売を申し立てることとなります。
提訴及び競売申立等にかかる費用(弁護士費用含む)は、管理費会計の未収金回収対策費から支出することになります。
なお、本総会開催にあたっては、上記区分所有者に対し本書とは別に通知書を送付し、本総会への出席と弁明を要請しております。

~補足~
・比較的難しい裁判になるので、59条競売を行う前に、仮執行宣言付支払督促などを実施しておき、有利な材料を増やしておきます。金額も100万円は超えていないと、感覚としては厳しいものがあると思います。
・滞納者に対する通知書は、内容証明郵便と特定記録郵便の両方をやっておいた方がよいです。(2週間前でよろしいかと思います)
・全体的な期間としては、1年は見ておいた方がよいです。
・部屋を競売にかけて、次の所有者から管理費を回収することが目的となります。なので、弁護士費用等を回収することは出来ません。代わりに遅延損害金を弁護士費用等の一部として充てる感じになります。

記事公開日:2014-02-22

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日鉄コミュニティと興和不動産レジデンスサービス合併(06時のニュース)

ひさかたぶりのマンション管理の情報屋です。。。

【いつ】平成26年4月1日(1月10日発表)
【どこで】(本社:東京)
【誰が誰に】日鉄コミュニティと興和不動産レジデンスサービスが
【どうした】合併する(存続会社は日鉄コミュニティ)
【なぜ】グループ内の再編。1社に統合することで、グループ管理会社の総合力強化を図る。

~補足~
・平成24年10月に、旧親会社の新日鉄都市開発と興和不動産が合併し、新日鉄興和不動産が誕生している。
・日鉄コミュニティのビル管理部門は、10月1日付けで、興和不動産ファシリティーズへ吸収分割予定。
・平成25年のマンション管理新聞社のランキングによる各社の管理戸数等
日鉄コミュニティは       32,906戸(34位)
興和不動産レジデンスサービスは 12,550戸(76位)
合計すると、平成25年の管理戸数ランキングで24位となる。

ということが起きています。。。大手がどんどん吸収合併巨大化していく中で、小さい管理会社の存在意義は?と考えてしまいます。
豊富な資金力、人材力、そこから繰り出される練りこまれたサービス。。。
管理組合にとっても良いことですし、わたしのようなフロントマンにしても、やはり大手の方が待遇は良かったりします。(余計な権力争いとかはついてきたりしますけど><)

小さい管理会社は、柔軟性を利用して「独自性」を強くして勝負していくしかないですねー。。。

・・・みなさまごぶさたをしております。
最近は、修繕維持技術者の資格を取るようにとの会社の指令で忙しい中勉強しているのと、その他趣味orビジネスのホームページを6つくらい?(数覚えてなかったり)運営していて、なかなか思うようにマンション管理の記事が書けません><
でもまだしばらく運営していくつもりですので、よろしくお願いします。

あ、相互リンク募集していますので、ご希望頂ける方はメール下さい\(^o^)/

記事公開日:2014-01-28

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日本エスエムに指示処分 元フロント300万円着服

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
今日も指示処分関連です。

【いつ】平成25年10月29日
【どこで】(本社:北九州市)
【誰が誰に】国土交通省九州地方整備局が日本エスエム対して
【どうした】マンション管理適正化法に基づく指示処分を行った。
【なぜ】2管理組合に対して
①約250万円を着服していた。
②50万円を着服していた。

~補足~
・分別管理の方法は「イ」。
・①については、実際にあった漏水等の工事に架空の工事代金を紛れ込ませ、会計役員に銀行の払い戻し請求書に押印してもらい引き出した。
・②については、理事長に払い戻し請求書に押印してもらい引き出した。(理事長は、どうして押したかよく覚えていない、とのこと)元社員は、会社に「小口現金が要ると指示があった」と説明し着服していた。
・架空の工事代金の領収書や、管理組合の指示書に押す理事長の個人印・署名等も偽装していた。
・同社では、月次報告の際、組合から要望がなければ通帳のコピー等は添付していない。
・決算報告は、通帳の原本等を付けていたが、管理組合から指摘はなかった。
・②について、元社員は「管理組合で小口現金用の口座を作る」などと説明していたが、口座が作られていないため同社は一度お金を戻してもらうよう元社員に指示。その後、元社員は自主退職した。
・昨年8月、引き継いだ社員が組合側に申し出た際に発覚し、他物件も調査して①も分かった。
・同社のコメント
「保証人を2人立てており、今も本人が返済中なので、(刑事告発には)踏み切っていない」
「信頼を裏切ってしまい皆様に大変申し訳なく思っております。こうしたことが2度と起こらないように社員教育やコンプライアンスを徹底していきたい」

とのことです。色々な方法を考えるものですね。

同社のコメントについては。。。しばらく前の東急ファシリティサービスのコメントより少しはマシといったところでしょうか。
社員教育やコンプライアンスを徹底していきたいとのことですが。。。それで大丈夫になるの??って気がします。

こちらの会社、業界ではそこそこ大きな会社なんですが、ホームページを見るとびっくりするくらい力が入っていません。ホームページで会社の力が計れるわけではありませんが、今や誰もがインターネットから情報をチェックする時代に、あれでは見積もりを頼もうとは思わないのではないでしょうか?

でも、もしかしたら、何か深い計算があってのことかも知れませんね^^
【日本エスエム】
2013年度
総合管理受託管理戸数ランキング84位 10,871戸
記事公開日:2013-11-25

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損害保険の契約期間見直しについて

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
今日は、損害保険契約を1年契約から複数年契約にする場合の議案例をご紹介したいと思います。
年々保険料も値上げされています。値上げ前に複数年契約を行い、支出が増大することを防ぎましょうね。更新手続きの手間も省けます。

第○号議案  損害保険の契約期間見直しについて

管理組合で加入している共用部の損害保険契約は、契約期間が1年となっております。
この契約期間を複数年契約とすることにより、支出の低減が可能となります。
つきましては、下記のとおり契約年数を5年に変更することをご提案いたしますので、皆様のご承認をお願いいたします。
なお、本議案が承認された場合は、平成○年○月○日より変更することとし、第○期収支予算書(案)管理費会計支出の部共用部損害保険料の金額を変更計上いたします。

【保険料の比較】
保険期間1年 : ○○○円   5年間で○○○円
保険期間5年 :  ---     5年間で○○○円 ※差額○○○円

※契約期間を5年に変更することにより、5年間で上記差額○○○円の支出低減となります。
さらに、地震保険については2014年7月1日より20%引き上げ予定となっているため、契約期間を5年間に変更することにより5年間で○○○円の支出低減となります。

【保険の概要】
保険会社:○○○保険㈱(現行同様)
商品名:○○○総合保険
保険内容:主契約    ○○○万円
建物管理賠償責任補償     ○○○万円
設備損害補償      ○○○万円
個人賠償責任補償       ○○○万円
地震保険           ○○○万円

といった感じで、これも簡単にまとめてみました。
もうちょっと凝った議案を作成したいものですね^^;

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共用部照明のLED化について

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございますー。
さて、今日は共用部照明をLED化する場合の議案書例をアップしたいと思います。ついでに売り上げもアップしたいとこです。

第○号議案  共用部照明のLED化について
電気料(電灯)の支出を抑えることを目的とし、共用部照明をLED球及び対応型の器具へ変更することをご提案致します。なお、工事費用は実施後○年程度で回収できる試算となっております。
【提案内容】
工事予算額   ○○○○○円(消費税込)修繕積立金会計より支出。
発注先     株式会社○○○○○
工事実施時期  平成○○年○月迄に完了
工事詳細    工事見積等の詳細については、別紙「LED照明による電気料金削減のご提案」をご参照下さい。工事の実施にあたり施工内容に変更が生じる場合については、第○期理事会へ一任することといたします。

と、いう訳で、非常に簡単にまとめました。
提案書には、各ランプ・照明器具のカタログ、保証期間・内容、節減効果、配置図面、見積書、補助金の有無等々を書いていればよいのではないでしょうか?そのあたりは、施工業者または建築部等に指示してしっかりと納得のいくものを作り込んで貰いましょう。

また、LEDの工事を行うにあたっては、注意事項も結構あったりします。そのへんちゃんとしてない業者も結構多いので、よく確認しておきましょうね。
ちなみに、一般社団法人 日本照明工業会のこのあたりのリンクが詳しいと思います。
○直管LEDランプなどの装着時、蛍光灯照明器具改造での注意点(PDF)
○直管LEDランプ専用器具の電気用品安全法の適合可否について(お知らせ)(PDF)
○照明器具リニューアルのおすすめ(照明器具カエルBOOK)を第4版に改訂し、発行しました。

専用の器具に変えちゃった方がよさそうですよね^^

と、いう訳で、今日はユーチューブでビートルズのノルウェイの森を聴きながら書いています。。。あ、終わった。

~追記~
①照明器具が小さくなることが多いので、場合によっては器具の周りに塗装が必要となることがあります。
②器具とランプが一体型となっているものもありますから、誤解のないよう注意しましょうね。
③補助金は必ず確認しましょう。補助金の額によって、償却年数が大きく変わりますからね。申請の締め切りを確認した上で提案することが必要です。

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日々のあれこれ。。。

みなさんこんにちは。マンション管理の情報屋です。今日は久々、本当に久しぶりのお休みを頂いております。。。

わたしは担当しているお客様の締め月の関係上、11月が一年で最も忙しい月なのですが。。。まぁ忙しいです。
会社も忙しいですし、会社に出勤していない時も内緒(笑)の活動で忙しくて休みが全然ありません。休むと一気に仕事をしたくなくなってしまうので、忙しくていいのですが(^_^;)

今日は久々予定がなく、朝からradikoのアプリで音楽(音楽はJ-WAVEですよね)を聞きながら、別のサイトの手直し(自主制作映画等の上映やメンバー募集等を宣伝するサイトです)をしてたり、マンション関連のニュースをチェックしたり。。といった感じです。午後は晩御飯の準備でもしようかと思ってたりします。。。。美味しい日本酒を頂いたので^^

最近は会社へ行くと、みんなマンション管理士試験の勉強に追われてたりします。受験申込者は1万7700人で前年の1万8894人から1194人減となったそうですね。12年連続で前年比減。独占業務を設けて欲しいものですね。

会社の若いコは、管理業務主任者の試験勉強に追われてます。。会社によっては、主任者の資格が取れなければ何だかんだと退職させるところもありますからねぇ。。ウチの会社はそんなことありませんけど、頑張って欲しいです。正しい努力をすれば、確実にとれる資格です。

宅地建物取引主任者試験は終わりましたね。合格予想ラインもあちこち出てます。33点あたりとか?12/4が合格発表だそうで、わたしは取って一番嬉しかった資格ですね。会社の人が簡単だって言うから勉強してみたら、これはちゃんと勉強しなければムリだ。。。って感じで半年間毎日2時間勉強しました。
しかし取得したものの、わたしはマンション管理が仕事なのでまっっったく使わないんですよね。もういらないですーw誰か貸しますー(違反です)

みなさまのおかげで、当サイトも170記事を重ねることが出来ました。
コメント、メール等もありがとうございます。お返事等、滞っておりまして申し訳ないです<(_ _)>

本サイトは、まだしばらく続けていくつもりですので、これからもよろしくお願いしますね。
記事公開日:2013.11.06

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「トラブル増加は認めがたい」管理組合申請のシェアハウス禁止要求を却下(東京地裁)

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
今日も(違法)シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルーム関連の話題となりました。

【いつ】平成25年10月24日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、区分所有者(不動産業者)に対して
【どのように】シェアハウスに改造し貸し出そうとしたため、その部屋の使用禁止を求める仮処分申請を行った。
【結果】申し立てが却下された。
【理由】「共同生活上のトラブルが著しく増加するとは認めがたい」ので。

~補足~
・東京都港区麻布十番の分譲マンション。7階フロア(83平方メートル)が1住戸(3LDK)のみとなっていて、不動産業者が8室を設置し、管理組合に改築計画を出していたが、シェアハウスの設置は記載されていなかった。
・区切られた個室の広さが東京都条例で定める最低基準(7平方メートル)を超えている
・決定は「規約で事務所使用を認めており、もともと居住者・従業員を判別できなかった」と指摘。計8室に区切られたうち1室は物置と業者側は主張しており、最大7人の居住は「1世帯使用より若干増加するに過ぎず、判別が相当困難になるとは認められない」とした。
・不動産業者は、港区役所の立ち入り調査を拒否した。
・管理組合は、「シェアハウスの入居者は頻繁に入れ替わるので、マンションの住民が不安を募らせている」として、申請した。
・マンションの管理規約では、事務所としての利用が認められている。
・管理組合は、即時抗告を行う予定。

・ちなみに違法貸しルームは、是正指導が361件に。
・国土交通省の調査によると、シェアハウスなどの「貸しルーム」について、建築基準法違反に基づき指導された物件は9月末時点で254物件となった。是正準備中も含めると、361件となる。

ということのようです。
ちょっと、ソースによっては、詳細内容に食い違いがあるようですので、ご注意ください。

記事を読んでいると、シェアハウスの設置は記載されていなかったとあったのですが、そもそもシェアハウスの設置を記載しなければならないようにはなっていないのではないでしょうか?
しかしまぁ、こちらの不動産業者はこれほど違法シェアハウスが話題になっているにも関わらず、お構いなしなんですね。検査も拒否していますし。

。。。しかし、そんなにシェアハウスって嫌なものなのでしょうか?違法でなければ、情報屋は全然OKと思うんスけどねぇ。。
申し立ての理由が「シェアハウスの入居者は頻繁に入れ替わるのでマンションの住民が不安を募らせている」だけの理由で、仮処分申請の手続きとかするんですもんね。スゴイなぁ~。。。

11月になりましたね。今年も残すところあと2か月です。
急に寒くなってきましたから、皆さん暖かくして風邪などひかないよう気をつけましょうね(^^)

記事公開日:2013-11-05

 

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虚偽の長期修繕計画書!?(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。

さて。。。第920号のマンション管理新聞は、みなさま読まれましたでしょうか?

【いつ】平成25年3月5日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、分譲業者であるコスモスイニシアに対して
【どのように】長期修繕計画に必要な工事項目が載っていないのは「虚偽」だとして3,538万円の損害賠償を請求した。
【結果】解決金として2,335万円を支払う形で調停成立した。

~補足~
・元々、2010年1月に、コスモスイニシアが損害賠償の責務不存在の確認を求めて提訴したが、管理組合が反訴。その後コスモスイニシアは請求を取り下げ、2012年7月に民事調停に付されていた。
・管理組合側は、「将来外壁改修を行う際、必要となる各階廊下やバルコニー等のアルミ製手すり部分の取り外し工事が長期修繕計画に反映されていない。追加支出として修繕積立金が不足するのは確実で、長期修繕計画が虚偽提示された」と主張。
・コスモスイニシア側は、「手すりで覆われた部分の塗装方法は種々あり、取り外しは必須ではない。管理組合自身の意思により選択される修繕箇所、工事内容は異なり、現実の発注金額と同じ金額を予測することは不可能。正確な長計作成自体不可能」と反論していた。
・調停条項には、長計に管理組合が主張する費用が計上されていないことや、一部外壁浮きなど複数の課題を列挙。行政機関に対する管理組合の苦情申し立て取り下げ等も確認し、コスモスイニシアが複数の課題に対する解決金として約2,335万円を支払うことで調停が成立した。
・成立条件に内容の口外禁止が含まれており、当事者双方は詳細について「コメントできない」としている。

だそうです。
。。。恐ろしい内容ですねぇ~。こういう話になっちゃうんですねぇ。わたしは建物も見ていなければ、その長期修繕計画書も見ていないのでなんとも言えませんが、長期修繕計画書がこういう話になりえるとすると、おちおち作成出来ないですよね。金額ふかしたくなるのではないでしょうか?(計画だからそれでよいのかな?)

ぜひ、その長期修繕計画書を見てみたいものです。どのような表記・文言になっているのでしょうか!?わたし、気になります!
記事公開日:2013-10-29

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株式会社マンション管理費機構(管理費等滞納対策)

2013-10-25
マンション管理の情報屋です。
6/5の記事に少し書きましたが、今日は株式会社マンション管理費機構について詳しく話を聞いてきたので、書いてみたいと思います。

かなりスゴいシステムです。

以前、ダイワードさんに「管理費等集金保証システム」というのがあったかと思いますが(今もあるんでしょうか?)、あちらはシステムの導入後からの保証で保証期間は4ヶ月とかだったと思います。
こちらのマンション管理費機構さんのシステムも審査はあるものの、原則
・保証期間10年
・契約期間は原則10年間。契約期間中でも6か月前の予告で解約が可能。
・システム導入前の累積滞納についても、債権譲渡による現金化をサポート。
・コンビニ払い、手持ちのクレジットカードでの管理費支払いが可能。クレジットカードのポイントも付く。

という驚きのシステムです!

おそらく、このシステムの一番の使い所はリプレイス営業になるのではないでしょうか?
管理費等の滞納で困っている管理組合が管理会社のリプレイスを考えた時、その問題を一気に解決することが出来ます。そして導入後は、滞納ゼロのマンション管理組合の出来上がりです。
管理会社としても、フロントマンの督促業務がなくなり、コストカットすることができます。下手したら、督促部署がなくなるなんてこともあり得ますよね。(管理費機構が行う督促と連携して、、、みたいな感じのアプローチをしておかないと、管理委託費の減額要求がくるかもしれません)

デメリット?としては、管理組合にとって保証料が管理費等の5%かかるということでしょうか。まぁこれはいかようにでもやりようはあるかと思います。

なんといっても、まず管理組合に現金が入ってくる訳ですから「管理組合に滞納金が発生している」ということよりリスクは少ないのではないでしょうか?

ちなみに、マンション管理費機構は、保証料の5%と管理費等滞納債権の遅延損害金(14.6%)から利益を得ます。

iphoneを真っ先に導入したソフトバンクが携帯会社の勢力図を大きく塗り替えたように、再編真っ只中の管理業界で他社との差別化を図り、大きく飛躍するためのアイテムとしてマンション管理費機構の管理費等保証システム(SmartCOM)をいま導入することをお薦めします。
他社での導入実績も出来たようですので、わたしが在籍する会社でも、導入して貰います。

管理組合の滞納金を片づけることは、管理組合からの評価を上げる手段として一番手っ取り早い方法ですし、なんといっても督促や法的手続きの補助等の面倒な業務から解放されると、フロント的には超ラクになるのではないでしょうか?

これからの管理業界のニュースタンダードになりえると、マンション管理の情報屋は予見します。

【株式会社マンション管理費機構】
〒105-0001
東京都港区虎ノ門1-19-9
虎ノ門TBLビルディング5階
TEL 03-5510-4850
http://www.mansionkanrihikiko.com

ご不明なことは、上記へ直接お問い合わせください。
情報屋も出来る限り不明点を無くしておきたいので、情報屋までお問い合わせ・ご意見を頂いても構いません\(^o^)/

記事公開日:2013-10-25

株式会社マンション管理費機構は今もまだあるようですが、まったくスタンダードにならなかったようで、名前を聞くことはほぼありません。残念です。上記のシステムとは大幅に変わっているかと思いますので、ご注意ください。2018-08-21マンション管理士の情報屋

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「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」について

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。

先日のマンション管理新聞に「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」に関して、10月9日にNPO法人全国マンション管理組合連合会が大田国交相あての質問状を提出したことが載っていました。10月18日までに回答を求めたそうで、回答はどこかに出回っているのでしょうか?わたくし、見れていません。(そもそも出るのかな?)
ちなみに質問状はこちらのようです。

国交省大臣あてに質問状提出!

まったく不可解ですよねぇ。。。記事に、専門委員も質問状を送付とありますが、一年以上経ってから質問状ですか。。。いいですよねぇ~ノンビリしてて。
もう少し経緯を詳しく知りたい方は、こちらのブログにあります。

http://murai.realestate-jp.com/?day=20130905

まぁ、もうちゃっちゃと解散しちゃった方がよいような気がします。
そして、新たに開催して、わたくしでも呼んでください(笑)
記事公開日:2013-10-23

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