虚偽の長期修繕計画書!?(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。

さて。。。第920号のマンション管理新聞は、みなさま読まれましたでしょうか?

【いつ】平成25年3月5日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、分譲業者であるコスモスイニシアに対して
【どのように】長期修繕計画に必要な工事項目が載っていないのは「虚偽」だとして3,538万円の損害賠償を請求した。
【結果】解決金として2,335万円を支払う形で調停成立した。

~補足~
・元々、2010年1月に、コスモスイニシアが損害賠償の責務不存在の確認を求めて提訴したが、管理組合が反訴。その後コスモスイニシアは請求を取り下げ、2012年7月に民事調停に付されていた。
・管理組合側は、「将来外壁改修を行う際、必要となる各階廊下やバルコニー等のアルミ製手すり部分の取り外し工事が長期修繕計画に反映されていない。追加支出として修繕積立金が不足するのは確実で、長期修繕計画が虚偽提示された」と主張。
・コスモスイニシア側は、「手すりで覆われた部分の塗装方法は種々あり、取り外しは必須ではない。管理組合自身の意思により選択される修繕箇所、工事内容は異なり、現実の発注金額と同じ金額を予測することは不可能。正確な長計作成自体不可能」と反論していた。
・調停条項には、長計に管理組合が主張する費用が計上されていないことや、一部外壁浮きなど複数の課題を列挙。行政機関に対する管理組合の苦情申し立て取り下げ等も確認し、コスモスイニシアが複数の課題に対する解決金として約2,335万円を支払うことで調停が成立した。
・成立条件に内容の口外禁止が含まれており、当事者双方は詳細について「コメントできない」としている。

だそうです。
。。。恐ろしい内容ですねぇ~。こういう話になっちゃうんですねぇ。わたしは建物も見ていなければ、その長期修繕計画書も見ていないのでなんとも言えませんが、長期修繕計画書がこういう話になりえるとすると、おちおち作成出来ないですよね。金額ふかしたくなるのではないでしょうか?(計画だからそれでよいのかな?)

ぜひ、その長期修繕計画書を見てみたいものです。どのような表記・文言になっているのでしょうか!?わたし、気になります!
記事公開日:2013-10-29

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「虚偽の長期修繕計画書!?(06時のニュース)」への4件のフィードバック

  1. 作成依頼されたら自主的に相見積取ってどこかの設計会社に頼もうかとか考えちゃいますわ・・・
    詳細見積りばりの長計・・・(ゴクリ

  2. ななし様。
    ですよねぇ~。。。
    コメントありがとうございます。大手管理会社では、最初からそのようにしているところもあるようですね。
    まぁでも、アプローチの仕方で、いかようにでもやりようはあると思います^^
    at 2013年10月29日

  3. ケンカする前に劣化診断はやったのか?!:香川県非業者系マンション管理士会会長近藤紀文 より:

    非業者系マンション管理士としても、悩みは同じです。
     今ほど長期修繕計画の重要性が叫ばれていなかった時代の分譲時に、又はトロい管理組合から頼まれて、アホ分譲会社又はその傘下のバカ管理会社が作った長計、どうせ分かりゃせんわ、何でもいいから、の、デタラメ丸出しで作られた長計を持ってこられて、「あいつらの言うことは信用できん。何とかしてくれ」と泣き付かれるのですから、目も当てられません。で、当職の対応。

    1 分譲会社に宅建業法上の瑕疵担保責任がある、分譲後2年以内に管理組合が泣きついてきた場合
     これについては2ケースに分けられます。

    その1 分譲会社が自主施工で建てたマンションの場合
     まさに、技術屋の担当者呼んで来い、です。その担当者に工事項目と修繕期間の根拠を聞きます。金額は二の次。施工に責任を持った人間は、部材を一から知っています。耐用年数もほぼ知っています。金については、他社施工と自社施工では倍と半分がの差が出ることもあります。あんたのところの自社施工価格でなく、建築物価本をベースにした市場価格で見てくれよ、で念押しします。
     引渡し後2年近く経っていても、技術屋というのは結構真面目で、職人根性も持っています。早速手直しが入るでしょう。こうやって、リアルタイムで修繕計画は直していかないと、後でどえらい目にあいます。

    その2 分譲会社が他社施工で建築した場合
     分譲会社でなく、施工会社の当時の担当者又は設計担当者を呼べ、です。ボロな修繕計画は十分に瑕疵になります。本記先例も、このような場合、重い尻をぶったたくのに役立つでしょうし、竣工図書さえ揃っていれば、施工会社の担当者は例によって、自分の造ったものは可愛がります。ボロ分譲会社が作ったデタラメ長計は、施工担当者に見せたとたんに工事項目が2倍に膨れ上がることがあります。
     それほどに、分譲会社、管理会社は、修繕積立金の算定根拠となる長計の修繕項目を減らして、分譲時の修積金の額を低額にし、売り易く、かつ、購入者から不平の出ないようにしたがるものです。そのツケは確実に将来に回ってきます。

    2 宅建業法上の瑕疵担保責任が切れた分譲2年後以降
     住宅の品質確保の促進等に関する法律、いわゆる品格法ができてから、かなり分譲会社に文句が言い易くなりました。しかし、これも瑕疵担保責任を問える範囲が狭く、外構、設備にまでは責任追及ができません。長計の問題も、管理会社プロパーの問題にすり替えられる時期になります。
     こうなってくると、マンション管理センターの長計作成・修積金算出サービスや、国交省が公表した「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及びコメント」等をセカンド・オピニオンにしたり、市中の建築設計事務所に竣工図書と現地を見せて、セカンド・オピニオンを得ることはどうしても必要となるでしょう。
     この時期になると、長計の見直しを分譲会社や管理会社に頼んでも、やはり修繕項目が増えて、「一体お前ら、今まで何考えとったんじゃ!」と管理組合がカンカンに怒り出す時期です。
     本記先例を期に、まさに情報屋さんが言うように「金額ふかしたくなる」分譲会社、管理会社が増えるのかもしれません。

    3 特に、本先例では筆者が以前から気にしていたことがモロに前に出てきました。長計では、基本的には本工事費主体で書いてあり、仮設工事費、付帯工事費がなかなか表に出てきません。見積りしてみたら、仮設・付帯工事費が本体工事費の半分くらいどころか同等くらいに必要になったなどという例は、工事業者としては常識としても、シロウトの管理組合役員に理解させるのは、かなりの困難を伴うと思います。
     管理組合も、施工会社の施工担当者を、いくばくかの金をつかませてでも、何年かに一度は現地を見てもらって、さらに信頼できる調査・設計事務所にも正式に金を出して見てもらい、工事の項目及び数値・金額を詰めていく。このような調査・監理費用を必要な経費として見ていないと、本記先例のようなトラブルとなりかねません。

    4 ただ、この長計、もしかして、コスモスイニシアが何らかの形で、来るべき工事に絡んでいたんじゃないですか?長期修繕計画と言いながら、直近の工事の実施設計を前提に作成した長計見直しだったら、責任は重いです。
     まともな劣化診断・事前調査の上で出した提案だったのでしょうか?とにかく、10年を越えたマンションは、劣化診断・調査費をケチってはいけません。スタートの調査段階での間接工事費も含めた工事項目の見落としは、後でとんでもない費用の増大を招きます。管理組合側、コスモスイニシア側、ともに事前の劣化診断・調査を尽くしていたのか。筆者、そのへんは十分に中身を知りたいですね。
    at 2013年10月30日

  4. いつもながら、豊富な知識・経験に裏打ちされたコメントは参考になります。
    ありがとうございます。
    at 2013年11月07日

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