区分所有者の子供が共同の利益に違反した場合、59条60条が適用される!(やさしい判例)

マンション管理の情報屋です。みなさん、おはようございます。。。原稿打ち込み過ぎで、腱鞘炎です。

さて、今日のやさしい判例は「区分所有者の子供が単身で専有部分を使用中、騒音振動を出したことが共同の利益に反した場合に、管理者による使用貸借の解除、専有部分の引き渡し、区分所有権の競売請求が認容された」事例です。

【いつ】平成17年9月13日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合理事長が、区分所有者とその長男に対して
【どのように】共同の利益に反する行為があるとして、①区分所有者と長男の間の使用貸借契約の解除②専有部分の引き渡し③区分所有権等の競売 を請求した。
【結果】請求が認められた。

~背景~
①区分所有者は長男に専有部分を使用貸借し、長男が単身で居住していた。
②長男は、専有部分内で、大声で怒鳴ったり、異常な騒音・振動を出したり、消防設備の点検を拒否したりした。

~ポイント~
①区分所有法59条、60条所定の「共同の利益に反する行為」があったと認められた。
②区分所有者の自主的な解決の意思、能力等が考慮された。

ということのようです。

。。。この手の問題って、長くこの仕事をやっていると関わることもありますよね。。まぁ、解決には管理組合の自立性が大きく左右することになりますが。

(区分所有権の競売の請求)
第59条
1. 第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
4. 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

(占有者に対する引渡し請求)
第60条
1. 第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

記事公開日:2013-09-06

管理費の不払いにより給湯を停止してもよいか!?(裁判判例)

今日は、管理業界では常識だと思うことですが、一応紹介したいと思います。

【いつ】平成2年1月30日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理会社に対して
【どのように】給湯を停止したことを理由に不法行為に基づき損害賠償を請求した。
【結果】管理会社も給湯料金等を反訴として請求し、どちらも一部認容された。

~背景~
①給湯停止は、管理規約の規定に基づき実施された。
②管理会社の事務処理のミスから、区分所有者の入居後約1年を経て冷暖房費の請求がなされるようになったことが、管理会社に対する不信感を抱かせる原因となった。

~ポイント~
①給湯停止は、あらかじめ管理費等の支払いを督促し給湯停止措置に出ることを警告した上で行われたが、給湯という日常生活に不可欠のサービスを止めるのは、滞納問題の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか効果が無い場合に認められるものであると判断された。
②管理会社の対応は、適切さを欠いており、給湯停止の措置は権利の乱用に当たると判断された。

ということのようです。
他にも背景として、設備の共用部分であることの確認等も行われたようですが、本ページでは要点のみを記載していますのでご注意くださいね。

つまり、簡単に給湯を止めたりすることは出来ないってことを言いたい訳なのです。
判例を紹介しても、反訴を承知で「やる!」管理組合様もありますけどね。。。理屈の上では致しかねます。

記事公開日:2013-08-23

管理規約を設定していない管理組合の設立、運用は有効!(裁判判例)

マンション管理の情報屋です。。。暑いです。
今日は、管理規約が無かったことにより発生した判例の紹介です。
【いつ】平成15年1月30日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が預金先の銀行に対して
【どのように】預金の払い戻しを請求した。
【結果】請求が認められた。

・・・上記だけ見ると何のことやらって感じですね。
~背景~
①分譲会社が、分譲後12年ほどして系列の管理会社をして管理組合の設立総会を開催し、管理組合を設立した。
②設立総会時、A理事長を選任した。
③管理組合名義で、1500万円を銀行に預金した。
④管理会社と理事長との間で紛争が発生し、分譲業者が総会を招集して理事長を解任し、分譲業者が理事長となった。
⑤銀行は、口座名義が「マンション名理事長○○」となっていたことから、預金者はA理事長個人であり、管理組合ではないとして支払いに応じなかった。

~ポイント~
①預金前、管理組合の設立総会は開催されていたが、管理規約の制定が行われていなかった。
②このことにより、銀行側は管理組合は存在していないと考えた。
③裁判所は、管理組合の理事長として預金したことは明らかだと判断した。

。。。若いフロントマンの皆さんはピンと来ないかも知れませんね。バブルの時、じゃんじゃんマンションが建築されて、管理組合も管理規約もないということが稀にですが起っていました。(法的には管理組合は存在するのですが)
その頃は適正化法もなく、図面も構造計算書もないまま不動産会社も倒産して途方に暮れる。。。という感じだったりするのですが、そのままという訳にもいかないので、全戸の謄本を取得して所有者を特定して力技で説得して総会を開催して。。。なんてことがあった時代もある訳です。契約書もなかったりねw信じられないですねー。

今回の事例は、こういうこともあったんだという豆知識的な感じで捉えて頂ければと。。。

記事公開日:2013-08-22

管理費を目的外使用出来るか!?(裁判判例)

マンション管理の情報屋です\(^o^)/みなさんおはようございます。
今日のマンション管理の情報屋は、久々のやさしい判例です!

【いつ】平成11年4月27日
【どこで】長野地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が理事長及び理事に対し
【どうした】職務執行停止と職務代行者選任の仮処分を申し立てた。
【なぜ】管理費の目的外使用をしようとしたため。
【結果】仮処分の申し立てを認容した。

~背景~
①リゾートマンションの理事長らが、新規に設立される会社に管理費の中から300万円を出資しようとして、通常総会を開催し出資にかかる決議をさせた。
②区分所有者が理事長らに対し、出資が管理費の目的外使用に当たると主張し、仮処分を申し立てた。

~ポイント~
①管理費の目的外使用が認められるか?→認められない。
管理費は、敷地、共用部分等のために支出するものであり、管理規約上使途が管理に要する費用に限定されているところ、会社への出資は管理に要する費用の支出には当たらないとされた。

ということです。
わたしの担当する管理組合でも理事長からこういう話が出たことがありますが、理事全員の意見で総会議案に上程されることなく却下されました。
普通の感覚を持っていれば ナシ ですよね。

皆さんもこーいう話が出ることがありましたら、こういう判例と見解を引き合いに出してアドバイスしてあげて貰えればと思います^^

マンションの分譲業者は、未分譲住戸の管理費等の支払い義務を負うか?(裁判判例)

マンション管理の情報屋です\(^o^)/夏休み前ということも手伝って、超バタバタです。
と、いうことで、今日はやさしい判例シリーズにいきたいと思います。

【いつ】平成2年10月26日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合と区分所有者らが、分譲業者に対し
【どのように】管理者の解任を請求するとともに、管理費等の支払いを請求した。
【結果】解任請求は認容された。管理費の支払い義務は認められたが、先に支払い済みとなったため、支払い請求は棄却された。

~ポイント~
・複数の区分所有関係が発生し、登記等により客観的に認識される状態となった時から、法令、規約、集会等で定めるところに従い、分譲業者であろうと当然共用部分の管理費等の支払い義務が生じると解された。
・分譲業者には、管理費等の支払いが免除される商習慣があると主張されたが、認めるに足る証拠はないと判断された。
・被告は、当マンションの一室に販売事務所を構え、来客の都度、未分譲の部屋に客を案内し、共用のエレベーターや廊下等を使用していた。

と、いうことでした。


はて?
いくつかのマンションで「売主が管理費等を赤字分しか払わない」等の措置をとっているのを見かけたことがあります。いや、結構あるのではないでしょうか?
分譲業者さんに尋ねてみたところ、一定の短い期間に限りそういう対応が認められた判例がある、とのことでした。

。。。わたし、調べてみたんですけど、そのような判例を見つけることが出来ませんでした。

そういうマンションは、売買契約にも、売買に係る重要事項説明にも、管理規約の容認事項にも、管理規約の承認書にも、売主が一定期間(大体1年くらいのようです)管理費等を負担しなくてよいと記載されています。同意があれば良いような気もします。

どなたか上記内容(一定期間であれば、管理費等の支払いをしなくてもよい等)の判例をご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて頂ければと思います。

記事公開日:2013-08-07

暴力団事務所に改造された専有部分について、現状回復後にも59条競売が認められた!?(裁判判例)

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。

今日は、暴力団絡みの(区分所有法)59条競売の事例です。

【いつ】平成24年2月9日
【どこで】福岡地方裁判所
【誰が誰に】管理組合法人が指定暴力団組長に
【どのように】主位的に法59条競売、予備的に法58条に基づく専有部分の使用停止(5年間)を求めた。
【結果】59条競売の請求が認められた。

〜主位的請求、予備的請求〜
複数の両立しない請求に順位をつけて、主位的請求(59条競売)が認められることを解除条件にする予備的な請求(使用停止)なこと。

~背景~
①当初は、条例に基づく排除を検討したが、その適用を免れる移転譲渡がなされていたので、緊急に専有部分を暴力団事務所使用禁止を求める請求を得て行ったもの。

~ポイント~
①暴力団事務所への改造の可能性が残る場合には、マンションの住民等の生命・身体に危害が及ぶ可能性があると判断され、法57条、58条の請求では除去できないと判断された。
②指定暴力団事務所に利用されることで、組員の出入りがあったり、それに伴う暴力団抗争に巻き込まれる心理的恐怖が、マンション居住者の平穏な生活そのものを現実的に侵害していると判断された。

ということのようです。

ひとことで言えば

「分譲マンションにある指定暴力団の事務所は59条競売で解決することが出来る。。。勇気があれば」

ということでしょうか。

最近はそういう事務所へ督促をしに行くこともとんとなくなり、安心しきっている情報屋です。昔はたびたびあった。。そして怖かった^^;

話はまっっったく変わりますが、ここ一週間ほど、自分が知らない間に訳の分からない事件に巻き込まれ、しかも主役!?に躍り出ている情報屋です。
そのせいで仕事が超ハードになっちゃいまして、本ブログの更新にも滞りが生じてしまいました。
まぁ、お盆までには片づけて、夏休みを楽しみたいと思います\(^o^)/
でも、また更新が滞ったらゴメンなさい<(_ _)>

記事公開日:2013-08-02

会社勤めをしていますと、色んなことを考える人がいまして、色んな事に巻き込まれてしまいます。そんな時に身を助けてくれるのは、積み重ねた自分の信用です。損得だけで動いてはダメですね。2018-08-14 マンション管理士の情報屋。

フローリング工事を行ったことにより発生した騒音は受忍限度内か??(裁判判例)

今日はフローリングに関連する、騒音の裁判判例をかみくだきたいと思います。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

【いつ】平成6年5月9日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】下階に住む区分所有者が上階の区分所有者に対し
【どのように】フローリング工事を行ったことによる騒音発生に対する慰謝料と建物の減価分について損害賠償を請求した。
【結果】請求は棄却された。

~背景~
・原告は、不眠症等の症状が生じたため転居。
・被告が被告居宅に敷設したフローリング床の使用は、遮音性能的に最低限度の使用だった。
・原告からの苦情を受けた後は、被告は今・食堂のテーブルの下に絨毯を敷き、テーブルおよび椅子の足にフェルトを張るなどの措置を講じたり、子供の遊具を制限する等、必要な配慮をしていた。
~ポイント~
・原告らは、被告が敷設したフローリングの遮音効果が不十分であるために原告居宅が減価し財産上の損害を被ったと主張したが、フローリング床を敷設したことにより減価したと認めるに足る的確な証拠が無いと判断された。

ということのようです。

よく不動産業者の方に「フローリング工事の規定はありますか?」と聞かれて、情報屋は「ありませんがLL-45等級以上のものが望ましいです」と答えてたりします。
古いマンションは、絨毯だったりが多いですからねー。。。この手のトラブルは多いですし、逆の判決もあったりしますので、フローリング工事にはくれぐれも気をつけましょうね。

(あ、最近はLLじゃなくてデルタとかで言うんですか?等級に関する詳細はこちら「日本防音床材工業会」サイトをご参照ください。実際の音なんかもPCで聴けます^^)

記事公開日:2013-07-13

理事の代理を認める管理規約の制定は有効か?(裁判判例)

みなさんおはようございます。マンション管理の情報屋です。
昨日は娘の宿題を手伝って、つい力尽きて更新をサボってしまいました(>_<)
今日は気を取りなおして、裁判の判例を「簡単」にご紹介したいと思います。

【いつ】平成2年11月26日
【どこで】最高裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理組合法人に対し
【どのように】総会で「理事の代理を認める管理規約」を決議したことについて、無効確認を請求した。
【結果】請求は棄却された。

~背景~
・「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席することが出来る」旨の管理規約を決議した。

~ポイント~
・理事会を設けた場合の出席の要否および議決権の行使の方法について、法はこれを自治的規範である管理規約に委ねているものと解された。
・本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、理事会への代理出席を認めるものであるから、管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。
・民法55条(旧)の規定は、本内容と関連しない。

ということのようです。
スゴイですねぇ。。情報屋は大雑把なので、まずこの決議内容で問題意識を持たないですし、無効確認の請求をしようと思ったこともないですね。最高裁までいってますし。。

昨日は、仕事もブログ更新もお休みして、整骨院→温泉→焼肉→昼寝。。。というゴールデンコースでした。暑い時はやっぱり焼肉です!!

記事公開日:2013-07-11

そして現在の昨日は、掃除洗濯→温泉→チキンのトマト煮&バゲット・レバーペースト&ワインでしたσ(^_^;) 2018-06-03 マンション管理士の情報屋

(裁判判例)ゴミ問題処理に5カ月を要した管理会社の責任を問わない理事長は善管注意義務違反に当たるか??

皆様おはようございます。マンション管理の情報屋です。
今日も役に立つ裁判の判例を「簡単」に分かりやすく紹介したいと思います。

【いつ】平成25年1月9日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】区分所有者が理事長に対し
【どのように】ゴミ問題処理に5カ月を要した管理会社の責任を不問に付したため、不法行為または債務不履行にあたるとして、損害賠償を請求した。
【結果】請求は棄却された。

~経緯~
・投資用マンションで、2階の住民が共用廊下にゴミを積み上げるようになり異臭も漂うようになったが、住民の協力が得られずまた私物を勝手に処理することは問題との管理会社の見解もあり、ゴミ問題の解決に5カ月ほど要した。
・原告の区分所有者は1階の区分所有者で、居室の賃借人が退去し、新規募集をしたが空き室が続いた。
・理事長が問題の解決に5カ月を要した管理会社の責任を不問に付したことは、区分所有者との関係で善管注意義務に違反し、不法行為又は債務不履行にあたるとして、損害賠償を請求した。

~ポイント~
・ゴミが放置されていることは、受忍限度を超えるか否か、期間によっては共同利益に反する行為にあたりうる。
・しかし、勝手に処分した場合には、相手から所有権侵害を理由に損害賠償を請求される可能性がないとは言えない。(一戸建てのゴミ屋敷問題等で、地方公共団体等が対応に苦慮していることは顕著な事実である)
・管理会社は、訪問、電話、書面による勧告、管理組合への報告、私物に警告文を張り付けする等の対応をとっている。また、行政機関に対応を求め、強制処分のための法的手続きも検討していた。その後も、管理組合役員当てに現地写真を添付した上で強い警告文を送付し、改善が見られない場合は法的強制手続きを行う必要性を指摘し、対応の指示を求めた。
・理事長は、複数での訪問による指示や法的検討をするよう指示する、緊急理事会を招集する等の対応を進めていた。
・その後、管理会社が住民の同意を得て、ゴミ袋16袋を処分し解決に至った。

ということでした。

管理会社、かなりしっかりしてますよね。どこの管理会社なのでしょうか?しかも投資用マンションですからね。。。
きっと、訴えを起こした区分所有者の方へも、かなり細かく報告を入れていたのではないでしょうか。

まぁ、事情は分かりませんけど。。。

昨晩は、理事会様に誘われてどうしても断れず、飲みに行ってました。。皆さんは自宅の近くでの飲みだからいいですよね。。。日曜の夜の理事会で、それが終わった後に飲んで、そして深夜にブログを書いている。。。うーむ、なんか自分が哀そうになってきたマンション管理士の情報屋でした。。。

記事公開日:2013-07-08

(裁判判例)インターネットの利用料金を、利用の有無にかかわらず管理費等として請求出来るか!?

おはようございます。今日も明日も仕事が入っているマンション管理の情報屋です。。。全然メンテが出来ません(>_<)
今日は久々、裁判の判例をやさしく紹介したいと思います。

【いつ】平成24年11月14日
【どこで】広島地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が区分所有者に対し
【どのように】管理規約に定められているインターネット利用料金について、支払いがないため請求する訴訟を提起した。
【結果】請求は認められた。

~背景~
・管理規約に、「管理費等として、管理費・使用料・インターネット利用料金・修繕積立金等を支払わなければならないこと」が定められている。
・附則に、「本物件はインターネット対応の設備(インターネット専用回線、ネットワーク)を採用しており、利用の有無にかかわらず利用料金月額2,835円が必要となり、その利用料金は管理費等に含まれること」等が定めれている。
・区分所有者は、インターネットサービスを利用していないから、支払義務を負わないと主張した。

~ポイント~
・LAN配線機器等のインターネット設備そのものは、本件マンションの共用部分であるから、その保守・管理に要する費用は、本件マンションの資産価値の維持ないし保全に資するものであり、その費用は区分所有者が一律に負担すべきと判断された。
・インターネットサービス利用の有無に関わらず、マンションの資産価値の維持ないし増大に関わるものであり、利益を受けていると判断された。
・2,835円は、インターネット接続回線契約に係る費用だけでなく、設備の保守・管理に要する費用も含まれている。

ということでした。

実際、揉めることは少ないですが、マンションではちょくちょく出る話だと思います。
そんな時「判例がありますよ」と言えば、理屈の上では一言で済みますからね。

そういう意味では意義のある判例だと思います\(^o^)/

公開日:2013-07-06