シェアハウスの差し止め請求

マンション管理の情報屋です。3月決算物件の処理に追われ追われております。。。

【いつ】平成26年4月16日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】荒川区内のマンション管理組合が、シェアハウス事業を営んでいる会社に
【どうした】シェアハウスの使用差し止めを求めた訴訟の第1回口頭弁論が行われた。(提訴は3月7日)

~補足①~
・原告は、荒川区内の30戸未満のマンション管理組合。
・該当の住戸は、2階で44㎡。10区画に仕切られている。2013年5月頃から貸し出している模様。
~補足②~
・2013年9月 管理組合は臨時総会で使用細則を改正し、専有部分の「事業および営業目的のシェアハウス」化を禁止。
・改正理由は「共用部のゴミ放置など、居住のマナー悪化が著しく、かつ短期間で入退去を繰り返す居住者がオートロックキーをそれぞれ所持しているなど、防犯面での懸念もある」から。
~理由~
・「寄宿舎」の用途に供している。
・不特定多数者の出入りを可能にするような使用方法は、税理士事務所よりさらに「共同の利益に反する」。(マンションでの税理士事務所使用禁止を認めた東京高裁判決 2011年11月24日を例示し)
・管理組合理事長は「居住者が不安がっている。法律や規約を守ってほしい」と話している。

ということのようです。

シェアハウス関連のデータを読むと、なんとなく、腑に落ちない感じがいつもします。
私はフロントマンなので、管理組合のニーズが「シェアハウス禁止」にあるのであれば、その方向にお手伝いさせて頂きますが。。。まぁ、仕事ってそういうものですよね。

最近、めっきり更新頻度が落ちたマンション管理の情報屋ですが、ようやく当初の目標記事数の180記事をクリアすることが出来ました。パチパチ。長~い道のりでした。。。
といっても、これで止めるわけではありませんので、これからもご愛顧のほどよろしくお願いしますね(^^)
記事公開日:2014.5.6

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管理会社元代表ら逮捕(元登録会社リビングホーム)06時のニュース

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。

【いつ】平成26年2月17日
【どこで】香川県高松市
【誰が誰に】香川県警丸亀署が、元管理会社の代表取締役 柏原勝、元取締役 大林昌也、元社員 宮下賢一郎ら三人を
【どうした】業務上横領容疑で逮捕した。
【なぜ】複数の管理組合口座から、2000万円を超える金額を不正に引き出し着服したものとみられる。

~補足~
・10年6月に丸亀市内の組合が告訴していた。
・経営不振の親会社の建設会社に資金を送るためにやったとみられている。(親会社は既に倒産)
・登録簿の実績・保証内容は空欄だった。
・リビングホームは、高松地裁が10年7月に登録消除事由の破産手続きを開始し、12年5月に破産手続き廃止の決定が確定。管財人によると「財産がないから廃止になっている。債権届け出はない」とのこと。
・リビングホームは、設立2ケ月後の07年3月登録。当時の管理業務主任者は1人。資本金は900万円。

と、いうことのようです。
。。。不正が起こらない仕組みを考えたいものですが、セキュリティのレベルを上げれば反比例して業務効率は下がりますし、管理会社としてはバランスが難しいところではないでしょうか。。。案外こういうところに営業のカギがあるのかも知れません。
記事公開日:2014.03.04

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日鉄コミュニティと興和不動産レジデンスサービス合併(06時のニュース)

ひさかたぶりのマンション管理の情報屋です。。。

【いつ】平成26年4月1日(1月10日発表)
【どこで】(本社:東京)
【誰が誰に】日鉄コミュニティと興和不動産レジデンスサービスが
【どうした】合併する(存続会社は日鉄コミュニティ)
【なぜ】グループ内の再編。1社に統合することで、グループ管理会社の総合力強化を図る。

~補足~
・平成24年10月に、旧親会社の新日鉄都市開発と興和不動産が合併し、新日鉄興和不動産が誕生している。
・日鉄コミュニティのビル管理部門は、10月1日付けで、興和不動産ファシリティーズへ吸収分割予定。
・平成25年のマンション管理新聞社のランキングによる各社の管理戸数等
日鉄コミュニティは       32,906戸(34位)
興和不動産レジデンスサービスは 12,550戸(76位)
合計すると、平成25年の管理戸数ランキングで24位となる。

ということが起きています。。。大手がどんどん吸収合併巨大化していく中で、小さい管理会社の存在意義は?と考えてしまいます。
豊富な資金力、人材力、そこから繰り出される練りこまれたサービス。。。
管理組合にとっても良いことですし、わたしのようなフロントマンにしても、やはり大手の方が待遇は良かったりします。(余計な権力争いとかはついてきたりしますけど><)

小さい管理会社は、柔軟性を利用して「独自性」を強くして勝負していくしかないですねー。。。

・・・みなさまごぶさたをしております。
最近は、修繕維持技術者の資格を取るようにとの会社の指令で忙しい中勉強しているのと、その他趣味orビジネスのホームページを6つくらい?(数覚えてなかったり)運営していて、なかなか思うようにマンション管理の記事が書けません><
でもまだしばらく運営していくつもりですので、よろしくお願いします。

あ、相互リンク募集していますので、ご希望頂ける方はメール下さい\(^o^)/

記事公開日:2014-01-28

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日本エスエムに指示処分 元フロント300万円着服

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
今日も指示処分関連です。

【いつ】平成25年10月29日
【どこで】(本社:北九州市)
【誰が誰に】国土交通省九州地方整備局が日本エスエム対して
【どうした】マンション管理適正化法に基づく指示処分を行った。
【なぜ】2管理組合に対して
①約250万円を着服していた。
②50万円を着服していた。

~補足~
・分別管理の方法は「イ」。
・①については、実際にあった漏水等の工事に架空の工事代金を紛れ込ませ、会計役員に銀行の払い戻し請求書に押印してもらい引き出した。
・②については、理事長に払い戻し請求書に押印してもらい引き出した。(理事長は、どうして押したかよく覚えていない、とのこと)元社員は、会社に「小口現金が要ると指示があった」と説明し着服していた。
・架空の工事代金の領収書や、管理組合の指示書に押す理事長の個人印・署名等も偽装していた。
・同社では、月次報告の際、組合から要望がなければ通帳のコピー等は添付していない。
・決算報告は、通帳の原本等を付けていたが、管理組合から指摘はなかった。
・②について、元社員は「管理組合で小口現金用の口座を作る」などと説明していたが、口座が作られていないため同社は一度お金を戻してもらうよう元社員に指示。その後、元社員は自主退職した。
・昨年8月、引き継いだ社員が組合側に申し出た際に発覚し、他物件も調査して①も分かった。
・同社のコメント
「保証人を2人立てており、今も本人が返済中なので、(刑事告発には)踏み切っていない」
「信頼を裏切ってしまい皆様に大変申し訳なく思っております。こうしたことが2度と起こらないように社員教育やコンプライアンスを徹底していきたい」

とのことです。色々な方法を考えるものですね。

同社のコメントについては。。。しばらく前の東急ファシリティサービスのコメントより少しはマシといったところでしょうか。
社員教育やコンプライアンスを徹底していきたいとのことですが。。。それで大丈夫になるの??って気がします。

こちらの会社、業界ではそこそこ大きな会社なんですが、ホームページを見るとびっくりするくらい力が入っていません。ホームページで会社の力が計れるわけではありませんが、今や誰もがインターネットから情報をチェックする時代に、あれでは見積もりを頼もうとは思わないのではないでしょうか?

でも、もしかしたら、何か深い計算があってのことかも知れませんね^^
【日本エスエム】
2013年度
総合管理受託管理戸数ランキング84位 10,871戸
記事公開日:2013-11-25

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虚偽の長期修繕計画書!?(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。

さて。。。第920号のマンション管理新聞は、みなさま読まれましたでしょうか?

【いつ】平成25年3月5日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、分譲業者であるコスモスイニシアに対して
【どのように】長期修繕計画に必要な工事項目が載っていないのは「虚偽」だとして3,538万円の損害賠償を請求した。
【結果】解決金として2,335万円を支払う形で調停成立した。

~補足~
・元々、2010年1月に、コスモスイニシアが損害賠償の責務不存在の確認を求めて提訴したが、管理組合が反訴。その後コスモスイニシアは請求を取り下げ、2012年7月に民事調停に付されていた。
・管理組合側は、「将来外壁改修を行う際、必要となる各階廊下やバルコニー等のアルミ製手すり部分の取り外し工事が長期修繕計画に反映されていない。追加支出として修繕積立金が不足するのは確実で、長期修繕計画が虚偽提示された」と主張。
・コスモスイニシア側は、「手すりで覆われた部分の塗装方法は種々あり、取り外しは必須ではない。管理組合自身の意思により選択される修繕箇所、工事内容は異なり、現実の発注金額と同じ金額を予測することは不可能。正確な長計作成自体不可能」と反論していた。
・調停条項には、長計に管理組合が主張する費用が計上されていないことや、一部外壁浮きなど複数の課題を列挙。行政機関に対する管理組合の苦情申し立て取り下げ等も確認し、コスモスイニシアが複数の課題に対する解決金として約2,335万円を支払うことで調停が成立した。
・成立条件に内容の口外禁止が含まれており、当事者双方は詳細について「コメントできない」としている。

だそうです。
。。。恐ろしい内容ですねぇ~。こういう話になっちゃうんですねぇ。わたしは建物も見ていなければ、その長期修繕計画書も見ていないのでなんとも言えませんが、長期修繕計画書がこういう話になりえるとすると、おちおち作成出来ないですよね。金額ふかしたくなるのではないでしょうか?(計画だからそれでよいのかな?)

ぜひ、その長期修繕計画書を見てみたいものです。どのような表記・文言になっているのでしょうか!?わたし、気になります!
記事公開日:2013-10-29

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株式会社マンション管理費機構(管理費等滞納対策)

2013-10-25
マンション管理の情報屋です。
6/5の記事に少し書きましたが、今日は株式会社マンション管理費機構について詳しく話を聞いてきたので、書いてみたいと思います。

かなりスゴいシステムです。

以前、ダイワードさんに「管理費等集金保証システム」というのがあったかと思いますが(今もあるんでしょうか?)、あちらはシステムの導入後からの保証で保証期間は4ヶ月とかだったと思います。
こちらのマンション管理費機構さんのシステムも審査はあるものの、原則
・保証期間10年
・契約期間は原則10年間。契約期間中でも6か月前の予告で解約が可能。
・システム導入前の累積滞納についても、債権譲渡による現金化をサポート。
・コンビニ払い、手持ちのクレジットカードでの管理費支払いが可能。クレジットカードのポイントも付く。

という驚きのシステムです!

おそらく、このシステムの一番の使い所はリプレイス営業になるのではないでしょうか?
管理費等の滞納で困っている管理組合が管理会社のリプレイスを考えた時、その問題を一気に解決することが出来ます。そして導入後は、滞納ゼロのマンション管理組合の出来上がりです。
管理会社としても、フロントマンの督促業務がなくなり、コストカットすることができます。下手したら、督促部署がなくなるなんてこともあり得ますよね。(管理費機構が行う督促と連携して、、、みたいな感じのアプローチをしておかないと、管理委託費の減額要求がくるかもしれません)

デメリット?としては、管理組合にとって保証料が管理費等の5%かかるということでしょうか。まぁこれはいかようにでもやりようはあるかと思います。

なんといっても、まず管理組合に現金が入ってくる訳ですから「管理組合に滞納金が発生している」ということよりリスクは少ないのではないでしょうか?

ちなみに、マンション管理費機構は、保証料の5%と管理費等滞納債権の遅延損害金(14.6%)から利益を得ます。

iphoneを真っ先に導入したソフトバンクが携帯会社の勢力図を大きく塗り替えたように、再編真っ只中の管理業界で他社との差別化を図り、大きく飛躍するためのアイテムとしてマンション管理費機構の管理費等保証システム(SmartCOM)をいま導入することをお薦めします。
他社での導入実績も出来たようですので、わたしが在籍する会社でも、導入して貰います。

管理組合の滞納金を片づけることは、管理組合からの評価を上げる手段として一番手っ取り早い方法ですし、なんといっても督促や法的手続きの補助等の面倒な業務から解放されると、フロント的には超ラクになるのではないでしょうか?

これからの管理業界のニュースタンダードになりえると、マンション管理の情報屋は予見します。

【株式会社マンション管理費機構】
〒105-0001
東京都港区虎ノ門1-19-9
虎ノ門TBLビルディング5階
TEL 03-5510-4850
http://www.mansionkanrihikiko.com

ご不明なことは、上記へ直接お問い合わせください。
情報屋も出来る限り不明点を無くしておきたいので、情報屋までお問い合わせ・ご意見を頂いても構いません\(^o^)/

記事公開日:2013-10-25

株式会社マンション管理費機構は今もまだあるようですが、まったくスタンダードにならなかったようで、名前を聞くことはほぼありません。残念です。上記のシステムとは大幅に変わっているかと思いますので、ご注意ください。2018-08-21マンション管理士の情報屋

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「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」について

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。

先日のマンション管理新聞に「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」に関して、10月9日にNPO法人全国マンション管理組合連合会が大田国交相あての質問状を提出したことが載っていました。10月18日までに回答を求めたそうで、回答はどこかに出回っているのでしょうか?わたくし、見れていません。(そもそも出るのかな?)
ちなみに質問状はこちらのようです。

国交省大臣あてに質問状提出!

まったく不可解ですよねぇ。。。記事に、専門委員も質問状を送付とありますが、一年以上経ってから質問状ですか。。。いいですよねぇ~ノンビリしてて。
もう少し経緯を詳しく知りたい方は、こちらのブログにあります。

http://murai.realestate-jp.com/?day=20130905

まぁ、もうちゃっちゃと解散しちゃった方がよいような気がします。
そして、新たに開催して、わたくしでも呼んでください(笑)
記事公開日:2013-10-23

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違法貸しルームの是正指導状況(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。わたしの中ではすっかり下火になったのですが、違法貸しルーム関連が依然として盛り上がっているようですので、関連ニュースをお伝えしたいと思います。(本ページも違法貸しルーム等の検索ワードで結構検索されてたりします)

~国土交通省の調査結果等~
・国土交通省では、6月から違法性の高い「貸しルーム」について、情報提供を呼び掛けており、8月末までに730件の情報が寄せられた。
・そのうち、224件の調査が完了し建築基準法違反に基づく是正指導が154件発生した。(指導の準備も含めると、191件となる)
・国道交通省で「シェアハウスは寄宿舎」と定義した正式文書が公表されていることもあり、上記の建築基準法違反の中には寄宿舎としての基準を満たしていないケースも含まれている。
・730件の調査対象物件のうち、都道府県別にみた場合、658件が東京都。
・特定行政庁別に見た場合は、1位 新宿区66件、2位 豊島区45件、3位 北区43件となる。
・国土交通省では、「指導を受けた物件については、基準に合致するよう是正して頂きたい」と話している。

と、いう感じで、違法貸しルームについて是正指導がバリバリ進んでいるようです。

下記のリンクにて、国交省への情報提供等が出来ますので、必要な場合はそちらからどうぞ。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000052.html

(違法貸しルーム等に関する詳細説明も掲載されています)
記事公開日:2013-09-26

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違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ④

マンション管理の情報屋です。
さて、今日も違法シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルームについてのニュースまとめです。

①大阪にも脱法ハウス
首都圏以外で初 市が立ち入り。
<2日 毎日新聞>

②脱法ハウス1人2平方メートル 大阪 天井高さ1.3メートル
居室が極端に狭く火災時に危険な「脱法ハウス」問題で、大阪市中央区の雑居ビルの一部屋が窓のない11室(各約2平方メートル)に区切られ、「貸しスペース」として賃貸されていることが市への取材で分かった。利用者が寝泊まりもしているといい、自動火災報知設備が整備されておらず消防法令に違反しているとして市消防局が行政指導し、市建築指導部も建築基準法違反の疑いで立ち入り調査した。<4日 毎日新聞>

③<脱法ハウス>業者「居住空間」と明言「ベッド」と主張の「2段寝台」実用新案登録で
東京都文京区音羽の分譲マンションの一室が管理組合に無断で「脱法ハウス」に改築された問題で、主導した港区赤坂のシェアハウス運営業者の社長が、寝台を上下に並べ床面積を節約する技術を実用新案登録していたことが分かった。<6日 毎日新聞>
↓ちなみにURLです↓
http://mainichi.jp/select/news/20130806k0000m040130000c.html

④脱法ハウス締め出し 2団体が基準
広さ異なり混乱も<15日 毎日新聞>

ということで、まだまだ話題になり続けていますね。まだ違法シェアハウス・脱法ハウス・違法貸しルームについては、小波乱がありそうな感じもしますが。

みなさんこの連休はどうお過ごしですか?わたしは今日は休みですが、日曜か月曜は事務処理で出勤する予定です。。。よい週末を\(^o^)/
記事公開日:2013-09-21

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また印鑑保管で指示処分!東急ファシリティサービス

マンション管理の情報屋です。連休中は遊び倒してました。。。そういうメリハリ必要ですよね(^_^;)
ということで指示処分です。

【いつ】平成25年8月9日
【どこで】(本社:東京)
【誰が誰に】国土交通省関東地方整備局が東急ファシリティサービスに対して
【どうした】マンション管理適正化法に基づく指示処分を行った。
【なぜ】1管理組合に対して
①同一条件の管理者等に対する重要事項説明書の未交付
②同一条件の契約成立時の書面の未交付
③保管口座の印鑑保管
④月次報告書の未作成
⑤管理事務報告書の未作成
があったため。

~補足~
・②③⑤については、適正化法施行依頼、違反状態が続いていた。
・④は、2010年5月の適正化法施行規則改正後も実施されていなかった。
・同社は次のようなコメントをしている。
「担当者の怠慢としかいいようがない」
「会計報告などは任せていた。管理体制が甘かった」
(保管口座の印鑑は)「この担当者から説明がなかったので、保管する部署が当然収納口座の印鑑だろうという認識で持っていた」
「非常に重く受け止めて猛省しています。コンプライアンス体制と内部統制等を現場に浸透させるためにさらなる徹底を図り、再発防止に取り組みます」
・監督処分基準では
①②は指示処分
③は業務停止処分30日
④は同7日
⑤は同30日
だが、整備局は「加重措置に違反状態が長期に及んでいるというのもあるが、すぐに是正されているなど総合的に判断して指示処分にした」とのこと。

だそうです。。
しっかし、物凄いコメントですよねぇ~。

「担当者の怠慢としかいいようがない」

コレ、本当に会社としてコメントしたのでしょうか?この会社の方々は、今月公開予定の「謝罪の王様」とか観て勉強した方がよいかも知れませんね。(映画の中身は予告編でしか知りませんけどw)

ということで、マンション管理業界は今日も乱れています。。。

【東急ファシリティサービス】
2013年度
総合管理受託管理戸数ランキング128位 5,726戸
記事公開日:2013-09-17

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