マンション管理の情報屋

週に1回は休む感じですが、毎日毎日よくもまぁ記事の更新が続いているなぁ～。。。と思っているマンション管理の情報屋です。。。目指せ２００記事です！

というわけで、今日は㈱リクルート住まいカンパニーが２１Ｃ.住環境研究会と共同で行った「第6回首都圏賃貸住宅市場における入居者ニーズと意識調査2012-2013」（賃貸契約を行った1,137件　うち一人暮らし791件、二人暮らし127件、ファミリー219件）の調査結果をご紹介したいと思います。

【多少家賃が上がっても欲しい設備・サービス】
第一位　24時間ゴミ出し可能
第二位　宅配ボックス
第三位　防犯カメラ
第四位　録画機能履歴付きオートロック
第五位　トランクルーム（外部収納）
第六位　共用部の頻度の高い清掃
第七位　共用の広いリビング
第八位　その他。。。

だそうです。

管理の現場の感覚としては、宅配ボックスはニーズなし、防犯カメラはあると事件発生時の対応が面倒だなぁ。。。って感じがしますけどね。調査対象のうち大半を一人暮らしが占めていることが要因なんですかねぇ。。。

録画機能履歴付きオートロックは、結構売れるような気がします。子機の方だけで対応可能ならいいですよね。
共用の広いリビング。。。ってなんのこっちゃ？って感じがしますが、マンションによっては、エントランスとか改造出来たら面白いのになぁ～と思ったりすることもありますね。メールボックスを変更して。。。ソファ＆テーブル設置。。。照明をもっと明るく。。。水槽とか。。。（誰が面倒みるの？）等々。ハンズフリーのオートロックとかも入れてみたいですね。

また、住宅に付いていたとしたらお金を払ってでも受けたいと思うサービスは？という質問に対しては
第一位　プロバイダサービス（光）
第二位　ゴキブリ・ダニなどの害虫駆除サービス
第三位　クリーニング受付サービス
だそうです。

なるほど、最近はauのスマートバリューのサービスもあってか、ＫＤＤＩの回線工事の連絡が異様に多い感じがしますね。
クリーニング受付サービスは、宅配ロッカーでやってたりしてるところがありますよね。あんまり利用されているようには見えませんが。。。コンシェルジュサービスとしては標準的ですけど、管理員がやる訳にもいかないですしね。。。スペースも厳しいですよね。
害虫駆除サービスは意外ですねぇ～。マンションでどうなの？って感じはしますが、キャンペーンとか張ったら受けるかも知れませんね。
害虫駆除業者さんに相談してみますか＾＾
公開日：2013-06-13

最近は害虫駆除の装置などありますね。ゴミ置場に設置されてたりとか。宅配ボックスはもはや必須な感じでしょうか？ファミリータイプだとそんな困らないんでしょうね。まぁ、新しいマンションなら必ずありますが、無いところでは案外ご購入頂けました。
2018-05-08　マンション管理士の情報屋

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最近、南仏以外ではシンガポールの例のアレに惹かれているマンション管理の情報屋です。。。何もかも忘れて飛び込みたいですっ＼(^o^)／

と、いう訳で、写真とは全く関係がない。。。というかむしろ写真の世界とは正反対の日本のマンションの判例紹介です。

【いつ】平成19年10月3日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】下階の区分所有者が、上階の区分所有者に対し
【どのように】子供が跳ねる音等が受忍限度を超えると主張し、損害賠償を請求した。
【結果】不法行為を認め、慰謝料として３０万円の請求が認められた。

～背景～
・被告の長男（当時３～４歳）が、廊下を走ったり、跳んだり跳ねたりする時に生じた音。
・床衝撃音社団性能は、ＬＨ６０程度。
・３ＬＤＫのファミリー向け。
・毎日、５０～６５デシベル程度の騒音が多く、午後７時以降時には新社にも及ぶことがしばしばあり、長時間連続することもあった。
・加害者（被告）は、床にマットを敷いたが、効果は全く不明。それ以外にどのような対策を取ったのかも不明。

～ポイント～
・被告は原告に対して「これ以上静かにすることは出来ない。文句があるなら建物に言ってくれ」と乱暴な口調で突っぱねたり、原告の申し入れを取り合わなかったりと、「被告の対応が極めて不誠実」であった。
・原告は、精神的にも悩み、身体の異常も発生した。

ということのようです。
騒音の問題って、ほんと難しいですよね。。。

【受忍限度】じゅにんげんど
社会生活を営む上で、騒音や振動などの被害の程度が、社会通念上、我慢できるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされる場合がある。

公開日：2013-06-12

感情的な問題になったときには、管理会社がいかに積極的に関与したとしても、問題を解決することはまず出来ないでしょう。そんなとき、フロントマンに出来ることは一緒に困ることくらいなのかも知れません。
2018-05-08　マンション管理士の情報屋

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最近。。。クックパッドの有料版をお試しで使っているマンション管理の情報屋です。。。料理は男のたしなみです(^o^)丿

という訳で、今日は最近のニュースから。

【いつ】平成25年5月28日
【どこで】—
【誰が誰に】九州地方整備局が星光ビル管理に対して
【なぜ】元会計女性社員による着服（４０００万円）と保管口座の印鑑を保管していたため
【結果】マンション管理適正化法に基づき３０日間の業務停止処分を適用した。

―補足―
・管理会社の収納口座から管理組合の保管口座に管理費の残額や修繕積立金を移管する際に、収納口座から出金した現金の一部を着服していた。
・２００２年から２０１２年の約１０年間にわたり行われていた。
・被害にあった組合は６組合。
・通帳の原本を提出せず、改ざんした残高証明でごまかしていた。
・再発防止策として、ネットバンキングの利用等を検討している。

とのことです。
わたしなんか、全く他の社員を疑うことなんかないですからねぇ～。。。社内の監査ってどうなんでしょうかねぇ？それこそ専門でやらないと無理な気が情報屋はします。
公開日：2013-06-11

ありとあらゆる、思いもつかない不正な手口が使われますからね。有能な経営陣ならば、ありとあらゆる罠を仕込みます。例えば事務作業の手順などにも。
2018-05-08　マンション管理士の情報屋

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最近、地中海クラゲの食用化が検討されているそうですね。。。中国料理の前菜で出てくるクラゲは好きなマンション管理士の情報屋です。。あれってほんとにクラゲなんですかねぇ。。。？

という訳で、今日のマンション管理の情報屋は、地震保険についてです。

掛け率は高いわ、保険金額の上限は低いわで、情報屋は全くオススメをしない。。。というかどちらかと言えば入らない方向に話を進めることが多かったです。
が、先の大震災の際には、本当に入っていて良かったです。
ある組合さんのところでは、一部損で５００万円の支払いが行われたので、ぐしゃぐしゃになったエキスパンションや、クラックの補修等を行いました。
（自宅も何故か家財でなく建物で入っていて、一部損で認定され数十万円の支払いがありました＾＾）

通常の損保が、見積もりを取って損害額を算出して損害額に対して保険金が支払われるのに対し、地震保険は建物の場合、全損は１００％、半損は５０％、一部損の場合は５％の保険金額が支払われることになり、実際に被害を修理するために必要となる金額とは関係ありません。
ちなみに全損とは、建物の主要構造部の損害が５０％以上となる場合です。
半損とは、２０％以上５０％未満の損害の場合です。
一部損とは、３％以上２０％未満の場合です。

わたしが担当していたマンションでは、一級建築士の保険鑑定人が二人ほどきて、次のような手順でチェックしていました。
①まず建物全フロアを軽くチェックする。
②一番被害が大きいと思われるフロアを選定し、そのフロアで損害割合を算出する旨、加害者へ告げる。（加害者が選べると言っていました）
③該当フロアの柱と梁部分のクラックをチェックする。
といった感じでした。

保険金は不払いで問題になることが多いですが、先の大地震に限って言えば、情報屋の主観では「保険金が支払われる被害を何とか見つけてくれ、保険金を支払う方向に持っていってくれる」感じがしました。なんとなくですけどね(-。-)y-゜゜゜

公開日：2013.06.10

現在、地震保険の基準は変わっておりますので、ご注意ください。
2018.05.07：マンション管理士の情報屋

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毎朝コーヒーを淹れて、午前中はそのコーヒーだけで過ごしているマンション管理の情報屋です。。。ブラジル、モカ、キリマンジャロ。。。色々ありますが、グァテマラが一番好きです＼(^o^)／
という訳で、今日のマンション管理の情報屋は「プロバイダー変更による経費節減です」。

マンションによっては、初めからインターネットのシステムが導入されていて、管理組合がプロバイダーと一括契約しているケースがあると思います。
この契約は、ほとんどが複数年契約になっていて、例えば竣工後３年経過する等で解約出来ようになったりします。そのあたりで見直しをかけましょう。

まず
①他の適当な業者から相見積もりを取る。

②単に金額を下げることが目的ならば、既存の事業者にその見積もりを元に値段交渉をすれば、最低でも同じ価格には下げてくれるでしょう。

③事情により、業者を変更することが必要な場合は、既存の事業者には値段交渉しない方がよいかも知れません。

④その後、相見積もりを取った業者にプラスアルファで何か交渉を持ちかけても面白いです。管理組合や自社等に有利な条件を引き出すなど。

ちなみに先日プロバイダーを変更したマンションでは、８０戸くらいのマンションで、年間３０数万円の経費が削減出来ました。もっといけたような気もします。

デベロッパーとの絡みがあったりして変更が難しい場合もあるかも知れませんが、管理組合からの値下げ交渉があった際に、交渉カードのひとつとして持っていてもいいかも知れませんね。

公開日：2013-06-09

ブラジルワールドカップ出場決定の熱も冷めない中、書いた記事のようです。
まぁ、金額下げなければ解約するって電話するだけで充分でしょうね。事業者によっては、共聴設備関係をすべて無償で対応するってところもあるようですね。何かあったらアンテナもブースターも全て変えてくれるんです。J-COMさんはアンテナは入りませんけどね。　2018-04-25　マンション管理士の情報屋

 

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最近。。。猛烈にレバ刺しが食べたいマンション管理の情報屋です。。。放射線殺菌で生レバーが食べられるようになるとかならないとかニュースがあるようですが。。。今日のところはレバテキにしときますか＾＾

という訳で、今日はマンション管理業界では知らない人間はいないと思われる判例についてご紹介します。超有名で今更な感じもしますので、いつもよりもサラっと書いちゃいます（笑）

「管理費は、定期給付債権と変わりが無いとして、消滅時効を５年とする」判決が最高裁判所でありました。
平成14(受)248　管理費等請求事件
平成16年4月23日　最高裁判所第二小法廷　判決　その他　東京高等裁判所
です。

この判例により「管理費等の時効は５年」というのが定着しました。
一審二審も一般債権として１０年と判断されてたんですけどね。

ということで、様々な事情はあるでしょうが、４年目になるところでは最低でも支払督促の手続き位は取っておきましょうね。
勿論、もっと早くやっておくべきではありますが。

管理費等の一部支払いがあるから時効は停止していると言っても、厳密に言えば「本当に本人が支払ったか証明するのは困難」になりますからね。
人間何で揉めるかといえばお金ですからね。。。

公開日：2013-06-08

 

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南仏に行きたいなぁ～。。。と日々想っているマンション管理の情報屋です。。。ニース、モナコ、カンヌ、シャトー・サン・マルタン＆スパ。。。そして美術館を巡ってワインと料理を愉しんで。。。あ、たまたまですが、今日も２回更新です＾＾

というわけで妄想は置いておいて、ゴチャゴチャとした日本のマンションのエレベーターの話を。

①１ビル１台復旧ルール
というのを皆さんはご存じでしょうか？エレベータを復旧させるには、基本的に専門の技術者が対応する必要があり、先の大地震でも復旧に数日掛かったりということが多数のマンションでありました。
東京都では、多数のビル・マンションの機能回復を早期に行うために、棟単位で最低限の動線を確保する「１ビル１台ルール」というのを推奨しています。これにより、全ての建物の縦動線の復旧については、約３０％の時間を短縮することが出来ると言われています。

②地震管制運転装置
２００９年９月建築基準法施行令が改正され、新しく建設される建物のエレベータについては、閉じ込め事故を防ぐための予備電源を設けた地震管制運転装置の設置が義務付けられました。
これにより、センサーが一定の揺れを検知すると自動的にカゴが最寄り階に停止し、扉を開きます。
開いた扉は一定時間経過すると、自動的に閉まります。
で、閉まった後は外側からは開かないので間違って人が乗ることはなく、中からは開けることが可能なのでカゴから降りることは出来ます。作動した時には、大概、何かしら説明のアナウンスが流れるようになっています。

③Ｐ波感知型地震管制運転装置
地震の初期微動（Ｐ波）を感知すると、本震（Ｓ波）が到着する前に最寄り回に停止してドアが開き閉じ込めを防ぐシステムです。本震（Ｓ波）が小さければ自動的に通常運転に戻りますが、震度４以上程度の揺れを感知した場合にはそのまま運転を休止し、専門の技術者が復旧させるまで使用不可となります。

エレベータが止まると、１０階を超えるような部屋に住んでいる方はホント大変だと思います。
マンション管理会社のフロントマンの皆さんは、大地震の際にはかなり階段を上り下りすることになると思いますので、普段から体力づくりをしておきましょうね

公開日：2013-06-07

今はまた新しい基準になってるんでしたっけ・・・。なんども説明聞いてるんですけど、最近はほんと記憶が・・・汗　　2018-04-25　マンション管理士の情報屋

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隅田川花火大会に向けて、そろそろ理事会開催して貰って、屋上解放に向けての打ち合わせをしないといけないマンション管理の情報屋です。。。去年は車で行ってタッチの差で駐車場に入れず酷い目にあったんスよね。。。

という訳で、今日はマンションの建替えに関するデータを少し。

先日、築４０年ほどのマンションの総会で、鉄骨階段を修理するか新設するかという話になりまして。で、検討するにあたって、マンション本体は何年まで住むことを想定してますか？と質問されました。
５０年？６０年？うーん。。。５０年という話を何となくよく聞くけど実際はどうなんだろう？と思ってググってみますと

「一般社団法人マンション再生協会」

（建替え等にはあまりタッチしてないので、情報屋的にはちょっとなじみのない名前です^^;）という団体のホームページがありまして、色々と参考にさせて頂きました。
このＨＰを見ますと、建替えに関する色々なことが書いてあります。リンクも一杯ありました。
で、その中に建て替えの参考事例というものがありまして、「マンション建替え円滑化法による建て替え事例の一覧」というのを見ると、事例が５２事例ありました。
①建て替え事業名称②所在地③建替前戸数④建替後戸数⑤建替時期（築年数）⑥マンション建替管理組合認可時期⑦権利変換計画認可　…　という項目が書かれていて、築年数を見ていくと築３６年、築８３年（同潤会アパートです＾＾）、築４１年、etc,etc…
って感じで記載されているので、築年数の平均を出してみたところ、約「３９年」でした。（表の中で記載が抜けているもの等は除きます）

マンション建替え円滑化法による建替えを実施したマンション、５２事例の築年数の平均は約３９年です！

み、短いっ！
あれっ？？先日話をしたマンションは、その平均築年数を超えてますけどっっ？？？

しかし、これはつまり他のマンションで考えたとしても、長期修繕計画を更新等する際、既に築年数が１０年経過していれば、その計画書の一番最後の年数のところは建替えを考慮しないといけないっていうことですよね？？
エレベーターのリニューアルとか、考えなくていいんじゃないか？って感じもしますよね？
まぁ、これは円滑化法により建替えを実施したマンションなので、もちろん一概には言えないですけどね。。。。（ちなみに財務省が定めた「法定耐用年数」は、１９９８年以降に建てられたマンションで４７年に設定されています）

という訳で、今度の理事会では鉄骨階段の改修ではなく、建替えの提案をしてきたいと思いますｗ

公開日：2013-06-06

 

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マンション管理の情報屋です。みなさんこんにちは。
東京ワンダフルプロジェクト　ＳＫＹＺ ＴＯＷＥＲ＆ＧＡＲＤＥＮのモデルルームが6/8（土）にオープンするそうですね。
先日のテレビ観ました？報道ステーションだったかな？で、そのあと三井不動産のＨＰをみたんですけど。。。素晴らしいですねー。超カッコイイです！

設計・施工は清水建設。
デベは、三井不動産レジデンシャル、東京建物、三菱地所レジデンス、東急不動産、住友不動産、野村不動産と、これまた日本を代表する６社。
総戸数１，１１０戸。地上４４階、地下２階。総開発面積３．２ha（うち４６％が緑地空間）。
「豊洲」駅下車徒歩１２ 分。「新豊洲」駅下車徒歩４ 分。

建築家・光井純による外観デザイン。YABU PUSHELBERGによる共用部のインテリアデザイン。

地上１５０ｍに用意された天体観測ドーム。
８００㎡のスカイラウンジ。４４階のビューラウンジ。
プール、ジム、バーベキューテラス等も勿論完備！
地中熱利用、太陽光発電パネル、ＥＶカーシェアリング、雨水をタンクに貯蔵し植栽への散水に使用する等のエコ施策。
（シミズ・トライスター型）ハイブリッド免制震システム。津波対策も。
７２時間電力使用可能な非常用発電機。
インターホンとして使用できるタブレットが１世帯１台配布され、Ｗｉ－Ｆｉ環境により共用施設やガーデンで過ごしている時も、訪問者への対応が可能。
ハンズフリータグによるハンズフリー入館システムで、鍵を取り出さずセンサーにかざさず入館可能。

仕事柄、新しいマンションを見る機会は結構ありますが、ここまでのものはさすがにそうないですよねー。
竣工が２６年８月ということで、オープン前にお披露目会とかやるでしょうから、ぜひ見に行きたいですね＼(^o^)／これは知り合いに頼まねば！

しかし、来客用駐車場７台、来客用駐輪場１５台という記載は？？ですね。（何か対策とられてるんでしょうけど）

ちなみに管理会社は、三井不動産住宅サービス株式会社のようです。（でしょうねー）

公開日：2013-06-06

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最近、娘がバレーボール部に入部したので、バレーボールのマンガを読み始めたマンション管理の情報屋です。。。「ハイキュー！！」ってマンガ面白いですね＾＾あ、アジア太平洋カップ福岡国際男子バレーボール大会でもチェックしますかっ！？

と、いうわけで今日はマンション管理会社フロントマンの初歩の初歩。法定点検についてちょっと書いてみたいと思います。
というのも先日、入社１年以上経つハズの若手社員に「簡易専用水道検査って何トン以上の受水槽から必要になる？」って聞いたら「５ｔからです」と答えやがりましてｗ
で、私はこれまで何百回と説明してきてるから今は悩むこともないんですけど、そういえば入社して初めて総会に一人で出席する時は必死に暗記したなぁ～。。。とか思い出したりした訳です。
で、最近このブログも管理会社のフロントマン寄りのサイトになってきたので、ベテランのフロントマンには全く不要かと思いますが、法定点検について書こうと思った訳です。

簡単にまとめるとこんな感じ。

【簡易専用水道検査】
１回／年　受水槽の有効水量が１０ｔを超えると検査が必要となります。
合わせて、受水槽清掃と水質検査（１０項目）もそれぞれ年１回必要となります。

【専用水道検査】
居住人口１０１人以上の施設か、１日の最大給水量が２０ｔを超えるか、受水槽の有効水量が１００ｔを超えるか、口径２５ｍｍ以上の導管の全長１，５００ｍを超える施設について必要となります。
水道技術管理者１名の配置が必要で、
水質検査等は月１回必要となります。
水槽の清掃は１回／年必要です。

【建築設備定期検査】
１回／年　非常用照明・排煙設備・換気設備等について検査します。換気設備は今は義務じゃありませんでしたね。給排水設備を見てるところもありますか。

【特殊建築物定期調査】
１回／３年　敷地・外壁・基礎・構造等々施設全般を検査します。３階以上または延べ床面積が３００㎡となる場合に必要となります。特定行政庁へ報告書を提出します。建物の改良等をしちゃって、引っかかったりしないようにしましょうね。

【エレベーター点検】　１回／年　　法定点検は年１回ですが、実際は法定以外の有人点検を年４回程度行っているところが多いのではないでしょうか？

【消防設備】
機器点検（外観等の比較的簡単な点検）は１回／６か月。
総合点検（実際に使用可能か点検する）は１回／年。
総合点検は機器点検を兼ねるので、機器点検が年１回、総合点検が年１回で合計年２回の点検が必用となる感じです。

その他、省エネ法（延べ床２，０００㎡を超えるマンションで届出をしている場合１回／３年）だったり浄化槽がある場合は浄化槽点検だったりがありますが。最低限、上記の６項目くらいは詳細に覚えておきましょうね＾＾

公開日：2013-06-06

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