マンション管理の情報屋

マンション管理の情報屋です。おはようございます。

。。。さて
「エアコンからポコポコ音が聞こえるんです。エアコンを切って次の日になっても音が聞こえるんです。」と言った感じで、年配のお客様から電話がかかってきました。
お客様に「窓を開けたらスグに音止まりますよね？」と聞いたら「止まりません」とのこと。

そんな訳が無い。

と思いつつも訪問してみました。

訪問１時間前からエアコンをつけておいて貰う。
訪問時、エアコンからポコポコ音がしている。

「いいですか？窓を開けますよ？」

窓を開ける。

ピターーーッと音が止まる。。。（やっぱりなぁ～）

そして次にiphoneで、ユーチューブの動画を見せる。
「いいですかぁ。グーグルで「エアコン　ポコポコ」で検索するとこんなに同じような内容が出てくるんですよぉ～。で、このユーチューブの映像を見て下さい。ほら、同じですよね！」

と言う訳で、エアコンからポコポコとかポンポンとか音が聞こえてきてるという場合、エアコンの排水ドレンの水が逆流しているものです。
マンションは基本的に機密性が高いところで、更に２４時間換気とかやって、部屋の中が負圧になったりしてエアコンの排水が上手くいかなくなったりします。
なので、窓を開けると音がしなくなる訳です。

吸気口の網等をキレイに掃除して解消する場合もあります。

それでも駄目な場合は、エアコンのドレンホース用消音バルブがありますので、それを取りつけてみるとよいと思います。
こんなやつ。

ということで、マンション管理会社のフロントマンの皆さんは、お客様から「エアコンからポコポコ・ポンポン音がするんです」と相談されたら「エアコン　ポコポコ」でググって下さいと説明しましょうね（笑）＼(^o^)／

記事公開日：2013-09-04

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マンション管理の情報屋です。。。昨日飲みすぎちゃったので、今日は遅めの更新です<(_ _)>

ということで、防犯対策についてはこれからもまだ色々と書くつもりでいるのですが、タイトルの順番がイロハときてたのでハ的なこと（まとめ的な）を書きたいと思います。

マンション管理会社のフロントマンとして、専有部の防犯対策について説明するとなると、次のような流れになるのではないでしょうか？

①警察庁のデータによると、空き巣の侵入方法の件数第１位は無締りです。（集合住宅）
新聞を取りに行く際、ゴミを捨てに行く際など、ほんの少しの時間でも外に出る際は鍵をかける習慣を身につけることが大事なんです。
また、合かぎの使用による住居侵入件数が３位となっています。合いカギをポストに入れる等は絶対にやめましょう。

②侵入方法の第２位はガラス破りです。シリンダー等の防犯性能が向上したこともあり、ピッキングやサムターン回しによる侵入件数は現状ほぼ最下位です。
無締りと合かぎによる侵入については、自分で気をつけるだけで対策がとれます。
ガラス破りについては、廊下側は面格子があるのでほとんど対策は不要と思いますが、専用庭やベランダ側は防犯フィルム等の対策をとっておいた方がよいと思います。マンションの形状等によっては、２階のベランダくらいは余裕で入られちゃいます。
また、最上階などは、共用部の屋上から入られるケースもありますので、屋上への侵入防止対策を施しておく等の注意が必要です。

③ということで、無締りや合カギによる侵入は気をつけるだけ大丈夫ですし、防犯フィルム等を貼ればガラス破りの対策もほぼ大丈夫でしょうから、費用はそれほどかけることなく、侵入被害の上位３位までは対策をとることができ、割合としては約８４％について対策がとれていることになります。
これはあくまでも確率の話なので、マンションの立地条件や形状等によって当然話は変わることになります。
万全を期すのであれば、警備会社のホームセキュリティを導入することをお勧めします。
数年前と比べると料金もかなり安くなり、月額数千円で導入でき、効果面では最も期待できます。
単純な話、警備会社のステッカーが貼ってある家と貼ってない家があったとして、泥棒はわざわざ貼ってる方の家に入ろうとは思わないですよね。警備会社から見積もり出させましょうか？

といったところでしょうか。
まだまだ細かい話はありますので、そのあたりも少し進めていきたいと思います。

記事公開日：2013-09-03

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マンション管理の情報屋です。今日もマンションでの防犯対策について、考えてみたいと思います。

警察庁の犯罪統計データ抜粋です。
（図表２－２－(2)－５　侵入窃盗の発生場所別の侵入口・侵入手段（平成２４年）

共同住宅（４階建て以上）

	総数	ピッキング	ｻﾑﾀｰﾝ回し	合かぎ	その他施錠開け	ドア錠破り	ガラス破り	戸外し	無締り	その他	不明
認知件数	5,606	13	68	624	129	67	1,427	7	2,441	263	567
表出入口	2,444	13	62	620	96	48	10	0	1,345	95	155
非常口	11	0	0	0	0	0	4	0	6	0	1
その他の出入口	70	0	0	4	4	4	16	0	25	12	5
窓	2,566	0	6	0	29	15	1,380	6	1,002	102	26
その他	89	0	0	0	0	0	17	1	17	48	6
不明	426	0	0	0	0	0	0	0	46	6	374

共同住宅（３階建て以下）

	総数	ピッキング	ｻﾑﾀｰﾝ回し	合かぎ	その他施錠開け	ドア錠破り	ガラス破り	戸外し	無締り	その他	不明
認知件数	16,164	19	117	902	249	295	5,941	60	6,958	653	970
表出入口	4,714	18	71	885	151	204	134	7	2,872	158	214
非常口	25	0	2	1	2	1	5	0	12	0	2
その他の出入口	676	1	2	15	14	38	162	5	347	71	21
窓	9,606	0	36	1	75	50	5,590	48	3,487	247	72
その他	317	0	2	0	7	2	50	0	82	156	18
不明	826	0	4	0	0	0	0	0	158	21	643

これによると、侵入方法の項目別合計の１位は前回紹介の通り無締りとなりますが、第２位はガラス破りとなります。
そして「合かぎ」が４階建て以上の共同住宅では３位。３階建て以下の共同住宅では４位となっています。
「合かぎ」というのは、鍵をポストとか、植木鉢の下とかに隠しておくんでしょうね。。。スペア使って下さい。
「その他」と「不明」も高順位につけていますが、内容が分からないのでとりあえずおいときましょうか。
そして、ピッキングは今やほぼ最下位です。昔のディスクシリンダーのヤツじゃなければムリでしょうからね。また、新しい住宅の鍵はスゴイのが付いてるでしょうしね。
となると、戸締りをキチンとして、合かぎをどこかへ隠したりせずスペアを持ち歩くようにすれば、ガラスの対策だけ施すことにより、ほぼトップ３はおさえられることになります。

ちなみに侵入個所の１位は窓ですからね。それもガラス破りが１位ですから、やはりハード面の防犯対策についてはガラスの対策が一番ウェイトを占めるということになりますね。

と、いうことで、次回はガラス対策の防犯対策等について調べてみたいと思います。（多分）

記事公開日：2013-09-02

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マンション管理の情報屋です。
日曜日はみなさん理事会や総会で外出しているか、もしくはお休みなのかで、アクセス数があんまり上がらないから好きではないんですけど、最近ちょこちょこ休んじゃってるので今日も更新したいと思います＼(^o^)／

さて、最近防犯について考えることが多く、ALSOKさんやCSPさんにお話お伺いしたりしてるんですが、今日は警察庁の統計データをチェックしてみたいと思います。

防犯対策と言うと、まずは侵入窃盗に対する対策、という感じになるかと思います。

そこで警察庁が平成２５年６月６日にアップしている「平成２４年の犯罪情勢」をみますと、平成１５年には３３３，２３３件（住宅以外も含む）だった認知件数も年々減少し続け、平成２４年には１１５，１５５件となっています。（ちなみに１１５，１５５件を３６５日で割ると、１日あたり３１５．４９件侵入窃盗が発生していることになります。１時間あたりでは１３．１４件です）

次に、侵入口のデータを見てみます。

一戸建て住宅、４階建て以上の共同住宅及び３階建て以下の共同住宅で、侵入口として最も多い（３つの合計）場所は

窓

１位　窓　　　 　 　　　　　３７，５４１件
２位　表出入口　　　　 　１４，３７２件
３位　その他の出入口　 　８，４２３件

となります。

そして、侵入手段のデータを見ると上記同様、一戸建て住宅、４階建て以上の共同住宅及び３階建て以下の共同住宅（３つの合計）で、侵入手段として最も多いのは

無締り

１位　無締り　　　　　２９，４８３件
２位　ガラス破り　　　２３，９９９件
３位　不明　　　　　　 　３，４９４件
４位　その他　　　　　　３，３１９件
５位　合かぎ　　　　　　２，３５３件

これらのことからすると、防犯対策の第一歩、イロハのイは。。。「まず鍵をかける」です！

シリンダー交換とか、ホームセキュリティとか、防犯カメラがどうのこうのと言う前に、まず鍵をかけましょう！

これは、ほんの数分でも、ということです。
「ゴミを捨てに行く間」とか、「郵便物を取りに行く間」とか。そういうほんの数分にやられてしまったりする訳です。
いくらシリンダーがピッキング不可能とかのやつでも、かけなきゃ意味ないですからね。
鍵をかけるだけで、２９，４８３件の犯罪機会が無くなるのです！

という訳で、それなりな長さになってしまったので続きは明日、防犯対策イロハのロいきますか！

記事公開日：2013-09-01

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マンション管理の情報屋です。
マンション管理会社であれば、必ずどこかの警備会社と提携等しているかと思います。
今日は、そんな警備会社のランキングについてご紹介したいと思います。（2012年10月時点です）

順位	会社名	本社	売上高（単位：億）
１	セコム	東京	３，４５４億
２	綜合警備保障	東京	１，９３１億
３	セントラル警備保障	東京	３５３億
４	全日警	東京	３２９億
５	アサヒセキュリティ	東京	３２４億
６	セノン	東京	２０１億
７	セコム上信越	新潟	１９５億
８	にしけい	福岡	１７０億
９	セコムジャスティック	東京	１７０億
１０	コアズ	愛知	１６４億
１１	東洋テック	大阪	１３４億
１２	国際警備	神奈川	１２６億
１３	シンテイ警備	東京	１２０億
１４	綜警常駐警備	東京	１１５億
１５	スリーエス	兵庫	９５億
１６	大阪ガスセキュリティサービス	大阪	９０億
１７	国際警備保障	大阪	８９億
１８	北関東綜合警備保障	栃木	８６億
１９	協和警備保障	千葉	８４億
２０	広島綜合警備保障	広島	８０億

ということで、１位は断トツでセコムだったりします。少し遅れてＡＬＳＯＫ。３位はここ数年はセントラルなのかな？以下ダンゴ状態って感じでしょうか。
ちなみに上位３社をヤフーファイナンスでチェックすると

会社名	従業員数（単独）	従業員数（連結）	平均年齢	平均年収	特色
セコム	14,904人	36,473人	41.2歳	5,990千円	警備サービス業界首位。賃貸センサー付きシステム警備中心。防災、医療、損保、不動産等へ展開。
綜警	12,602人	28,054人	37.0歳	5,050千円	警備サービス２位。金融機関向けに強み。現金輸送はコンビニ等へ展開。ホーチキに出資。
セントラル	3,592人	4,757人	38.0歳	4,340千円	警備サービス3位。ガードマン派遣による常駐警備主体。ＪＲ東日本向け2割強。機械警備注力。

となってたりします。なるほど確かにセントラルさんには昨年機械警備を多く発注したなぁ。。マンションよりオフィス関連でお願いすることが多かったかな。。防犯カメラもだけど。最近は、各社お掃除サービスみたいな業務もやってたりするんですよね。
ウチの会社はセントラルさんが一番お付き合いが多いので載せましたが、数字だけで上位三社で比較してみるとちょっと可哀そうな感じに見えます＞＜
でもサービス内容はそんなことないんですよ！営業マンの方、よく協力してくれます＾＾

記事公開日：2013-08-30

数年前に担当者が変更になったのですが、対応あまり良くないです(>_<)2018-08-16　マンション管理士の情報屋

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マンション管理の情報屋です＼(^o^)／昨日はちょっとオヤスミ頂きました。。

アラーム付窓用補助錠

さて、外壁等の大規模修繕工事をマンションで実施すると、建物の周りをぐるっと足場で囲うこととなります。
そうすると、足場を上って、上階のバルコニー等に入ることが出来るようになるため、防犯上次のことに気を付けましょう。

①大規模修繕工事は、お盆・ＧＷ・正月は避ける。
上記の際は、長期間部屋を不在にする方も多いため、工事を設定することは避けましょう。基本的に、工事業者さんもその時期は避けて提案してきます。職人さん達も休みですしね。

②足場の侵入対策がとられているか確認！
足場には、階段が組み込まれています。毎日の工事終了後には、１階部分の階段取り外しや施錠して入れないような対策がとられることを工事業者に確認しましょう。
また、建物の階段等から足場に入れるようになっている場合は、センサーライトなどが設置されるか確認しましょう。（防犯カメラを付けるところもあります）されない場合は、業者に要望して設置して貰いましょう。

③共通腕章等
工事の作業者が、必ず共通の腕章等（ジャケット等の場合もあり）をするようになっているか確認しましょう。部外者が作業者に扮して紛れ込むのを防ぎます。

④補助錠（鍵）の貸出し
ベランダの窓等の補助錠を貸し出すか確認し、無い場合は要望しましょう。まともな業者であれば、工事のプレゼン時や説明会の際に必ず提案してきます。工事期間中くらいは、窓に補助錠を付けておきたいものです。

⑤盗難保険
業者によっては、盗難保険等に加入する場合もあります。これは見積もりが出た後に確認したらよいと思います。

と、いった感じで、マンションの外壁修繕工事の際によくとられる防犯対策でした。上記は最低ラインと思いますが、状況によって対応は変わってきます。

記事公開日：2013-08-29

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マンション管理の情報屋です。シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめです。

まずは毎日新聞8/22より。

「脱法ハウス　司法の場に」
都内の管理組合　仮処分申請へ　区立ち入り拒否

【いつ】平成２５年８月２２日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する区分所有者（中央区日本橋の不動産業者）に対して
【どのように】７階フロア（８５㎡）を8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

～補足～
・区分所有法は、「住人の共同の利益に反する行為」禁じる。
・７階は、もともと一戸で占められている。
・業者は、各室が７㎡以上確保し、窓もあることから「法令違反はない」と主張。
・工事完了後に管理規約を改正してシェアハウスを禁じたのは「特定の所有者を狙い撃ちにして不利益を与えるもので、無効だ」としている。
・組合は、「不特定多数の人に貸せばトラブルが起きやすくなり、マンションの平穏を害する」として争う構え。
・8/6に麻布消防署と港区建築課が合同立ち入り調査をしようとした際、業者は消防については受け入れ、区については拒否した。

8/23の日経新聞はこんな感じ(-_-;)

「シェアハウス使用禁止を管理組合が仮処分申し立て」

【いつ】平成２５年８月２２日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】港区麻布十番の管理組合が、部屋を所有する中央区の業者に対して
【どのように】分譲マンションの一室に8人用シェアハウスを設置したのは区分所有法に違反するなどとして、使用禁止を求める仮処分を申し立てた。
【結果】結果はまだ明らかになっていない。

～補足～
・業者は４月に競売で、約８３㎡・３ＬＤＫの部屋を購入。
・約７㎡の個室８室を設置し、入居者を募集している。
・業者は管理組合に改築計画を出していたが、シェアハウスの設置は記載していなかった。
・港区役所の立ち入り検査も拒否した。
・管理組合側は、総戸数１６戸の小規模なマンションで、一つの部屋を多数の人が共同利用することは想定されていないと主張している。
・申し立て後、都内で記者会見した管理組合の男性理事長は「シェアハウスの入居者はよく入れ替わるため、マンションの住民が不安を募らせている」と話した。

気になることだらけです！まぁ、経済新聞という名前なら、こんな程度でしょうか。

とりあえずフロントマンの皆さんは、専有部の工事申請書には目を光らせておきましょうね！

あ、日本シェアハウス協会というのがありまして、そちらでも色々とニュースがありますので、見てみてもいいかも知れません。
記事公開日：2013-08-27

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マンション管理の情報屋です。おはようございます。よさこい祭りに行ってきました＼(^o^)／

（サインスタンド）

さて、みなさんの管理するマンションでは、キチンと上記のような「関係者以外、敷地内へ立ち入りを禁止する」サインスタンドをエントランス前に置いているでしょうか？
最近は、もっと見栄えがよく、サビなどの対策も取られた製品がありますよね。蜂○さんとかで売っているアレです。

恐らく、オープンセットみたいな感じで、建物のオープン時にまとめて納品している管理会社が多いと思います。
上記のように関係者以外立ち入り禁止だったり、チラシパンフの投函を禁止します、みたいな感じだったり。

これらはとても大事なことなのです。

何故なら、この表示をしておかないと不審者とか、犯罪者とかに敷地や共用部に入られた場合に、警察へ突き出せなかったりすることがあるのです。
「不法侵入」と言えなくなってしまうためです。
こういう表示のある・なしで、警察が対応する・しないとなったりすることもあるのです。

チラシの投函を禁止する表示もメールボックス付近にしておかないと、チラシ入れ放題だったりします。まっとうな管理会社なら、チラシをメールボックスに直接投函する営業なんてしないでしょうけど、いまだにやってる会社もいますからね。
わたしならそんな会社に管理を絶対に頼まないですけどね。（ＤＭは別です）

ということで、サイン関係を侮らないで、きちんとマンションオープン時に用意するようにしましょうね。

記事公開日：2013-08-26

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今日は、管理業界では常識だと思うことですが、一応紹介したいと思います。

【いつ】平成２年１月３０日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理会社に対して
【どのように】給湯を停止したことを理由に不法行為に基づき損害賠償を請求した。
【結果】管理会社も給湯料金等を反訴として請求し、どちらも一部認容された。

～背景～
①給湯停止は、管理規約の規定に基づき実施された。
②管理会社の事務処理のミスから、区分所有者の入居後約１年を経て冷暖房費の請求がなされるようになったことが、管理会社に対する不信感を抱かせる原因となった。

～ポイント～
①給湯停止は、あらかじめ管理費等の支払いを督促し給湯停止措置に出ることを警告した上で行われたが、給湯という日常生活に不可欠のサービスを止めるのは、滞納問題の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか効果が無い場合に認められるものであると判断された。
②管理会社の対応は、適切さを欠いており、給湯停止の措置は権利の乱用に当たると判断された。

ということのようです。
他にも背景として、設備の共用部分であることの確認等も行われたようですが、本ページでは要点のみを記載していますのでご注意くださいね。

つまり、簡単に給湯を止めたりすることは出来ないってことを言いたい訳なのです。
判例を紹介しても、反訴を承知で「やる！」管理組合様もありますけどね。。。理屈の上では致しかねます。

記事公開日：2013-08-23

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マンション管理の情報屋です。。。暑いです。
今日は、管理規約が無かったことにより発生した判例の紹介です。
【いつ】平成１５年１月３０日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が預金先の銀行に対して
【どのように】預金の払い戻しを請求した。
【結果】請求が認められた。

・・・上記だけ見ると何のことやらって感じですね。
～背景～
①分譲会社が、分譲後１２年ほどして系列の管理会社をして管理組合の設立総会を開催し、管理組合を設立した。
②設立総会時、Ａ理事長を選任した。
③管理組合名義で、１５００万円を銀行に預金した。
④管理会社と理事長との間で紛争が発生し、分譲業者が総会を招集して理事長を解任し、分譲業者が理事長となった。
⑤銀行は、口座名義が「マンション名理事長○○」となっていたことから、預金者はＡ理事長個人であり、管理組合ではないとして支払いに応じなかった。

～ポイント～
①預金前、管理組合の設立総会は開催されていたが、管理規約の制定が行われていなかった。
②このことにより、銀行側は管理組合は存在していないと考えた。
③裁判所は、管理組合の理事長として預金したことは明らかだと判断した。

。。。若いフロントマンの皆さんはピンと来ないかも知れませんね。バブルの時、じゃんじゃんマンションが建築されて、管理組合も管理規約もないということが稀にですが起っていました。（法的には管理組合は存在するのですが）
その頃は適正化法もなく、図面も構造計算書もないまま不動産会社も倒産して途方に暮れる。。。という感じだったりするのですが、そのままという訳にもいかないので、全戸の謄本を取得して所有者を特定して力技で説得して総会を開催して。。。なんてことがあった時代もある訳です。契約書もなかったりねｗ信じられないですねー。

今回の事例は、こういうこともあったんだという豆知識的な感じで捉えて頂ければと。。。

記事公開日：2013-08-22

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