マンション管理の情報屋

今日もコツコツ、皆さんのお役に立てる記事を書きたいと思っている、マンション管理士の情報屋です。

と言う訳で、今日は前区分所有者が滞納した駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料を、新区分所有者へ請求する、という裁判の判例をご紹介したいと思います。

【いつ】平成20年2月18日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】管理組合が、新たに専有部を購入した区分所有者（特定承継人）に対し
【どのように】駐車場使用料とナビゲーション施設使用料を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①管理規約で「区分所有者は管理費、修繕積立金及び使用料を支払わなければならない」と定めていた。
②管理規約２５条別表に駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料の記載があった。（標準管理規約と異なります）
③管理２５条２項に、「前項の管理費等」と引用されていた。
④管理規約２６条で「管理組合が管理費等に対して有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことが出来る」と定めていた。

～ポイント～
①駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料が特定承継の対象となるのか？
⇒特定承継の対象となる。（上記の条件による）

ということで、管理規約の作制担当の方は、初めから対応した管理規約を作りましょうね＼(^o^)／
裁判の判例数は莫大なので、まぁ主だったところは抑えておきたいですね。

公開日：2013-05-10

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皆様、GWは楽しく過ごせましたでしょうか？マンション管理士の情報屋は、色々と忙しく過ごしておりました。。。ゆっくり休みたかった(^_^;)

という訳で、裁判判例関連も久しぶりのような気がします。。。

【いつ】昭和53年2月27日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有者Aが区分所有者B（開口した人）に対し
【何をした】現状回復を請求した。
【何故】共同の利益に反する行為として。
【結果】北側外壁部分は、現状回復請求が認められた。西側外壁部分は認められなかった。

～補足～
（西側）共用部分を自己のために不当に使用していると言えるが、そのこと自体によって他の区分所有者の利用が妨げられ、不利益を被っている事実も格別認められなかった。（基本的構造部分ではある）
（北側）耐震性の外壁ではないが、開口（15～20センチ程度）したままで放置しておいた場合は、壁面強度が弱くなり、建物の安全性を弱める恐れがあることが認められた。

不利益を被ってなくても、外壁に無断で穴を開ける行為は許されないと思うんですけどねぇ。。。でもこの手の裁判の判例も抑えておきたいところですね。

公開日：2013-05-07

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みなさんおはようございます。マンション管理士の情報屋です。
今日も元気に明るくいきましょー。。。例えクレームを頂いたとしても、挫けず、ひるまず、ひよらずに。。。(^_^;)

というわけで、今日は<strong>管理規約の中にある「容認事項」</strong>の改正は、普通の管理規約改正と同様に出来るのか？ということについてです。（通常、管理規約本文の最後に乗っているアレです。）

その殆どは、売主が販売時に近隣や町会と取り決めた内容や、役所との協議による合意事項、マンションの建設に係る権利者との取り決め等、マンション外部者に対するものだたりします。また、マンション内部については、特別な条件の専用使用権に関する取り決めがされていたりすることが多いです。
それらは、殆どが販売時の重要事項説明等に記載されているものです。

通常、管理規約は４分の３以上の議決で改正出来ます。
しかし容認事項に規定されている規約事項に関しては、４分の３に加え、各規定ごとの当事者の同意が必要となることがありますので、管理規約の改正を行う場合は事前に各関係者の調整を行いましょうね＼(^o^)／

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みなさんおはようございます。マンション管理士の情報屋です。

さて、適当に７つ道具と書いてはみたものの、ほんとに７つあるのでしょうか？マンション管理会社のフロントマンのみなさんは、お持ちになってますか？？

①スマホ
私はiphone4の発売日からiphoneを愛用しています。これがないともう仕事になりません。
カメラ、ライト、スケジュール管理、情報収集、ボイスレコーダー、資料保管（エクセルファイルなど）、etc,etc…これ１個でもう７つ道具になってるような気もしますが。。。(^_^;)

②超強力両面テープ
ホームセンターなどで、千円ちょっと位で売ってるヤツです。これなら殆どの場所で、ラミネートした張り紙等が剥がれることはありません。

③鍵用潤滑剤
鍵の不具合は、殆ど解消します。全てのお客様のところへ納品させて頂いて、管理室へ常備するというのも手です。

④N200等のキー
共通キーがあると、いちいちキーボックスから鍵を取り出す必要が無くなります。

⑤キーホルダー、キーチェーン
最近はオートロックの管理室が増えましたからねぇ。。。インロックしないように、必ずキーホルダー等を使いましょう。

⑥ドライバーセット
まぁ、何かと使いますよね。社用車にあれば足りるかな。

あとは。。。なんでしょう！！？
うーん。。。えぇっと。。。思いつかない。。。朱肉。。は当たり前だし。。。ふせんはまぁ使うことは多いけどパっとしないし。。。養生テープはシーリングかダメチェックくらいしか使わないし。。。えっとじゃあ、「マンション管理の情報屋」ブログってことにしといて下さいっっ！！
お客様に何か聞かれた時に、こっそりチェックするHPってことで＼(^o^)／

（ちなみにわたしのiphoneのトップ画面です。便利なアプリがいっぱいありますねｗ）

公開日：2013-05-08

※古い画面ですねぇ～。今、７つめのフロントマンアイテムを書くとすると、アロンアルファでしょうか（笑）いや、これホント地味に便利なんです。ちょっとした破損なら、数秒で解決！報告書の未済事項をひとつ減らせますよ。2018-04-12　マンション管理士の情報屋

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皆さんおはようございます。腱鞘炎で右腕が異様に痛むマンション管理の情報屋です。。。誰かイイ整骨院を紹介して下さい。

と言う訳で、今日はマンションのガス警報に関する出来事についてご紹介したいと思います。

とある日（今から１０年位前）、当時築２０年くらいのマンションのお客様から「隣の住戸のインターホンが鳴りっぱなしでうるさいので何とかして下さい」と連絡がきました。
で、見に行くと、確かに入口のインターホンから「ブーーーっ」と音が鳴っています。故障かな？確かにこりゃうるさいって感じで、お部屋にも誰もいないようなので、音を止めようとインターホンの配線を外しました。

静かになるインターホン。メモでも残すか。。。

「インターホン故障によりブザーが鳴りっぱなしになっていたので・・・」
ここまで書いて、ふと。。。ブザー？

アレ？？もしかして何か異常？？？
いやいや。まさかね。しかし玄関のインターホンってガス感知器とかと連動して無かったっけ？と思い、念のためパイプシャフトを開け、ガスメーターを見てみると。。。

ガスメーターが回ってますーーーー！？？？？

思わずガスメーターから目をそらす情報屋。

（どうか目の錯覚でありますように・・・）

もう一度メーターを見ると、願いは虚しく何度見てもメーターがゆっくりと回っている。だよな。。。部屋からは物音ひとつせず。

えぇっと。。。落ち着け。。。どうしよう。。。まずは会社に電話しよう！

そんなこんなで。会社の指示で東京ガス到着からのガス濃度測定開始。ドアポストから細いくだのような物を差し込んでいく東京ガスの人。さらっと一言。

「漏れてますね。室内のガス濃度２０％です。引火の危険性があります。消防車呼びますか？」

疑問形かいっ！！（と心の中でツッコミを入れ）

「今すぐ呼んで下さいっっ！！」

で、消防隊到着の～ガラス割って部屋に入りの～野次馬ワンサカの（いやあの、爆発の危険性あるんですけどっ？？？）
「みなさん、ガス爆発の危険性があるので、近寄らないでください！」と柱の陰から叫ぶ情報屋。

結局、原因はコンロの空焚きでした。

ということで、あなたにもある日突然こんな場面が訪れるかも知れませんので、頭の片隅に留めておいてくださいね＾＾

公開日：2013-05-02

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腱鞘炎が酷くて、ブログの更新が大変になってきたマンション管理士の情報屋です。。。GWは温泉にでも行きますかね。。。

と言う訳で、今日はフロアヒンジについてです。

例えばこんな扉があったとします。（以下、写真は全て参考写真で同一のものではありませんが、内容的には違っても何ら問題ありませんので、気にしないで下さいね）

速度の調整等を行う、フロアヒンジという部品がここらへんにあります。

中を開けるとこんな感じ。（これは最悪の状態の写真ですね）

上の写真は、中身がサビサビになってますね。

フロアヒンジは、床面に設置されているので、長い年月風雨に晒されるとサビが発生します。（上記の写真は酷過ぎますが）

エントランスなどの扉は大きく重いので、前述のドアクローザーなどは使えません。見た目も悪くなりますしね。
雨水が入らないように、ふたをする時は、必ず周りをコーキングするようにします。
合わせてケースの底に穴を空けて、水が入っても抜けるようにする業者さんもいらっしゃいます。

で、新品だとこんな感じです。

左側の赤丸の内側に、マイナスドライバーで調整できるところが2か所ありますね？
ここで、スピードの調節を行います。この辺はドアクローザーと同じで、片方が１次側、もう片方が２次側って感じになります。

エントランスの扉が、バターーンと閉まっちゃう時や、開きっぱなしで閉まらないというときは、この部分を調整しましょうね。

ちなみに、フタのところのネジは、よくグリース等を塗布しておかないと、開けられずネジ山をなめて外せなくなってしまうことがかなりの確率でありますので、気をつけましょうね。

<strong>～ 今日のポイント　フロアヒンジ ～</strong>

①フタにはシーリングをする。
②フタのネジには必ずグリースを塗布する。
③ケースの底に、水抜き用の穴を開ける。（状況に応じて）
記事公開日：2013-05-01

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みなさんおはようございます。
ゴールデンウィークの前半はお休みを頂いていたマンション管理士の情報屋です。休日はあんまりアクセス数が無いから、更新しなくてもよいですかねぇ。。。

という訳で、今日はマンション管理とは直接関係ありませんが、とても大事な「時間管理」について書きたいと思います。

マンションの管理会社は、結構ブラック企業が多かったりします。
そうでないところも勿論たくさんあります（財閥系とか）。でもどーしてもそうなりがちなんですよねぇ。。。わたしも以前はかなり残業していました。
しかし、仕事以外にやりたいことが一杯ある。
時間を確保するために、私が普段やっていることを簡単に書きたいと思います。

①早起き
情報屋は、毎朝５時半に起床してます。
で、７時に会社に着いて事務処理を開始します。朝活ってやつですか。
理由は、
・午前中（昼食を食べる迄）が一番頭の回転がよい。
・９時までは電話も掛ってこないし、基本的に誰からも邪魔されないので、仕事に集中し易い。
・集団から抜け出すには、大勢の人と違うことをしなければならない。
と考えているからです。
この時間に書類を一本仕上げたりします。
誰かが出社するまで、iphoneで好きな音楽をかけてたりもしてます＾＾
でもこの時間は本業がヒマな場合は、ブログの記事を書いたり、色んな構想を練ったりするのに、会社の近所のカフェにいたりすることもあります。

②「重要度が高く緊急度が低い案件」を優先してスケジューリングする。
何故なら、先延ばしにして後で慌てるのが嫌だからです。
グーグルカレンダーに真っ先に予定を記入して、作業時間を確保します。
もうちょっと上級者になると、「重要なこと以外やらない」という技も使えたりします。これ大事。
「本質が何かを見極める」クセをつけましょう。

③イヤなことから取り組む。
イヤな作業があると気付いた時に、出来るだけ取り掛かるようにしてます。
マンション管理会社の仕事って、先延ばしにするとどんどん打つ手がなくなることが多いのです。どんな仕事でもそうですかね？？
（逆に時間が経過して、問題が消滅することもありますが。ザ・先送りですｗｗ）

④スケジュールツール
これ結構重要ですよね。②とちょっとダブってますかね？
毎週月曜日の早朝は、１０分くらいグーグルカレンダーを見ながら、じっくり１週間・１ヶ月のスケジュールを組み立てます。
毎朝の早朝は、一日のスケジュールを組み立てます。
やることは全てグーグルカレンダーに、いつやるかを記入しちゃいます。つまり時間入りのタスクリストですね。
グーグルカレンダーは、予定時間の１０分前とかに画面にポップアップが出たり、メールでお知らせ出来たりする設定があるので、忘れを無くせます。ドラッグ＆ドロップで、ピピっとタスクを移し替えることも出来ますしね。iphoneとも連携します。
便利ですので、使っていない方はぜひ使ってみて下さい。
あ、古いですが「7つの習慣」という本も大変ためになりますよ。
そして、どんなに厳しくても納期だけは１００％守ってください。そしたらラクになります。
具体例を言えば、<strong>「議事録は当日、もしくは遅くとも翌日中には上司へ提出」。</strong>スピードも質も向上します。

⑤便利なツールなど
私のマウスは８ボタンマウスで、ボタンに色んな機能を割り当てられるようになってます。便利＆時間短縮可能です。使ってみないとこの便利さは分からと思います。
ipad便利です。電車の中やカフェで、evernoteのアプリや最近ではグーグルドライブを使ってブログの記事を書いたりアップしたり、自分の今後の戦略を立てたり、色んなことをメモったりできます。iphone5からテザリングも使えるようになりました。
ＰＣ作業がとにかく増えましたから勿論ブラインドタッチです。ローマ字打ちなら会社で一番早い自信があります＾＾
あと、ＰＣの単語登録とかはかなりしてあります。自分の担当するマンション名等は勿論、「ひ」と打てば「日頃よりお世話になっております」と出ますし、「きょうがりょう」と打てばちゃんと「共架料」と一発で変換が出るように設定してあります。「ぎょ」と打てば業務報告書と出ます。単語登録は、登録内容を覚えなくても自然に登録したものが出力されるように登録するのがコツです。１００個も登録したら、覚えてられないですからね。

とこんな感じで、ほんのちょっとでも無駄が省けるよう省けるよう日々試行錯誤してます。

皆さんも、仕事はみっちりパッパと終わらせて、ちゃんと自分の時間も持つようにしましょうね（＾＾）

上記をやっても、どうしても残業が無くならない。そして残業代も貰えない。。。という方は、転職コンサルと弁護士へ相談して再出発しましょう。貰えなかった残業代って、結構ウン百万単位だったりするみたいですよ～＼(^o^)／

公開日：2013-04-30

ちなみに、ビジネスマンならこの本は読んでおくべきと思います。上記のことを実践するのに、とても役に立ちました。2018-02-12　マンション管理士　情報屋

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マンション管理士の情報屋です＼(^o^)／みなさんおはようございます。さて、今日はちょっと毛色を変えて「資格の取得」についてのお話です。

兎にも角にも私たちマンション管理会社のフロントマンは、どうしてもクリアしなければならないミッションがあります。
管理業務主任者資格の取得です。（国家資格）
管理業界における「普通免許」で、これが取れないために辞めていく人間もいたりします。

平成24年度は、合格点37点、合格率21.9％で、例年20％前後で推移しています。
きちんと正しい方法で勉強すれば取れる資格なんですけどね。
まぁ私は管理業務主任者の資格が国家資格になった際に講習だけ受講して取得したのですけどね(^_^;)
マンション管理士と宅地建物取引主任者は、試験を受けて取得しました＾＾

では、どうやって取るか？

学校に通うのが一番手っ取り早いですよね。ノウハウいっぱい持ってますし。
独学でやるのであれば、自分で戦略を立てる必要があります。
私は、どの資格も独学で取得しましたが、まず始めに資格学校のＨＰから色々情報収集をしました。
宅建であれば、独学で勉強した人の平均的な勉強時間が350時間～程度（当時のＨＰに書いてあった数字です）だそうで、一日二時間で計算すると約6カ月掛る感じです。

この間、ひたすら問題集を解いてました。

一日二時間で、1回50問。
大体1時間ちょっとで問題は終わらせて、その後は答え合わせと解説のチェックで２時間って感じですかね。
基本的には、ひたすらこの繰り返しです。

資格試験は、反復訓練あるのみです。

分からなかった問題は繰り返し説いて、解けるようにする。
まず、過去問５年分は、100点取れるようにしちゃいます。
それが終わったら、ありとあらゆる練習問題を解きまくります。

テキストを読んでいると時間が足りなくなります。

仕事を理解することと、試験に受かることは、やるべきことが全く違うのです。

先日、普段から要領の悪い同僚が、後輩に教えているところをたまたま見かけました。
「お前はまずテキストを読め。問題を解くレベルに達していない」

その先輩の顔を潰しちゃうと可哀そうなので、その先輩がいない時に後輩くんに教えてあげました。

「資格取得の勉強はテキストなんか読んでちゃダメだよ」
「えっ？」
近くに頭の良い別の後輩がいたので、聞いてみました。
「Ａくんさぁ、管理業務主任者の資格を取るにはどうしたらいい？」
「資格を取るには、とにかく問題を繰り返し解くことです。テキストを勉強するのは落ちる人の典型です」
「あはは。ハッキリ言うなぁ～」
「自分は管理業務主任者とマンション管理士の試験を受けた時は、問題を５千問解きました。割と簡単な試験でしたよ」
「なるほど～」

そう、数字なんです。
わたしの場合は350時間。Ａくんの場合は五千問。
人間の性能差はもちろんあるけど、知れてるんだから
あ、あと新聞を読むことね。不動産関連の記事は必ず目を通すこと。

正しい方向で、正しい努力をすれば、管理業務主任者やマンション管理士程度の資格なんて「簡単」に取れるんです。それは受かる方法を知ってる人にやり方を聞くことなんですが、聞いても落ちる人はその通りにやらないのです。

そして、ここで問題になってくるのが「勉強時間の確保」です。（管理会社フロントマンが定時に帰るための時間管理術！）に続きます。。。

ちなみに今日は休みで、子どもたちにカレー作りを教えてました。。。たしなみですよね＼(^o^)／

公開日：2013-04-27

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みなさんこんにちは。マンション管理士の情報屋です。
昨日の夜は議事録の作成等で遅くなってしまったので、今日はお昼休みに更新してます。。。

と、いう訳で、今日の相談の時間は「管理規約に別表で金額が記載されている修繕積立金の改定は普通決議で改定可能か？」ということについてです。
通常、修繕積立金の改定を行う場合は普通決議（2分の1以上の議決）で改定できると思われがちです。
しかし、管理規約本文に「修繕積立金の額は別表第○の通りとする」等の記載がされていて、その別表に修繕積立金等の金額が記載されている場合、この別表は管理規約の一部とみなされることになるため、修繕積立金等の改定を行う場合は特別決議が必要となります（4分の3以上）。
標準管理規約の場合はこのような記載になっているかと思います。

これに対し、<strong>「修繕積立金の額は別に定める」</strong>という表記の場合は、管理規約とは別という扱いになるため、普通決議で大丈夫ということになります。

私はわりと大雑把な方なのでそんな細かいことを(^^;;と思いがちなのですが、ほんのちょっとの文言の違いで決議の要件が変わるものなので、充分注意しないといけないですね。

詳しくはマンション管理業協会の相談事例集にありますので、そちらもチェックするといいと思います。

公開日：2013-04-26

※マンション管理センターのHPで、弁護士の篠原先生が詳しく解説されています。　2018-04-12　マンション管理士　情報屋

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飲みまくってきたので、記事を書くのが非常に億劫なマンション管理士の情報屋です（予約配信で毎朝6時にアップしていますが、今は0：38分です。。。まぁでも決めたノルマはこなさないとですよね^^;

と言う訳で、今日のやさしい判例は管理費等の時効の援用に関する裁判の件です。
（拡大可能です）
【いつ】平成21年7月24日
【どこで】大阪地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、滞納住戸の「中間取得者」および「最終取得者」の区分所有者に対し
【どのように】元々の取得者が滞納していた管理費等を請求した。
【結果】請求が認められた。

～経緯～
①Ａ氏が管理費等を滞納。
②管理組合は、Ａ氏に対し管理費等の支払請求訴訟を起こし、確定判決を得ている（平成14年5月17日）。
（平成4年1月分から平成13年12月分まで）
③Ｂは、競売により該当物件を取得（平成19年1月）。
④Ｂは、滞納管理費等を支払わないまま、Ｃへ転売（平成20年2月）。

～ポイント～
①通常管理費等の滞納について時効は5年だが、管理組合が確定判決を得ているので、時効成立は確定判決から10年と認められた。
②Ｂの中間取得者についても、当然に請求が認められた。

という感じの裁判判例です。
判決を得ていると、時効は10年になるんでしたっけね。。。うろ覚えの知識では仕事は出来ませんね～(-。-)y-゜゜゜

公開日：2013-04-25

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