総会の議事録はいつまでに完成させる必要があるか?

マンション管理の情報屋です。みなさま総会は滞りなく処理されましたでしょうか?


先日、とあるマンションの理事長とお話をしている際にこんな話が出てきました。
「情報屋さんの会社に変わってからは大丈夫ですけど、前の会社の時はとにかく議事録が遅くて困りましたよ。議事録は法的に2週間以内に完成させる必要があるじゃないですかぁー」
「そうですよねー。ははは。」
。。。そんな法律はないよなーと思いつつ、【コンメンタール マンション標準管理規約】を読んでいたらこんな記載が。

『管理組合法人の場合は、登記すべき事項は組合等登記令によりなすべきものと定められ(同法47条3項)、組合等登記令3条は、登記事項に変動が生じたときは、2週間以内に登記すべきものとし、登記を怠ると過料の制裁がある(区分所有法71条5号)。この登記手続きには登記事項変更を証する書面(議事録等)の添付が必要であるため、議事録は2週間以内に作成しなければならないことになる。管理組合総会の議事録は、規約と同様、保管場所を建物内の見やすい場所に掲示すべきものであり、利害関係者への閲覧義務もあるので、管理組合法人に準じて2週間以内に作成することが望ましい』

わたしは遅くとも3日以内にお客様へ提出しているので、後はお客様任せになるのですが、こんな規定まったく頭にありませんでした。「そんな法律は聞いたことありません」と言わなくてよかったです^^;

ちなみに同じページを読んでたら、議事録の署名捺印についてこんな記載もありました。

『総会に出席した組合員が2名に満たない場合は、出席者だけが署名捺印すればよい。』

必然的にそうなってしまうのでそうしているのですが、この本に書かれているということはまぁOKなんでしょうね。(根拠も書いておいて頂けたら嬉しかったのですが、記載ありませんでした。何を元にした記述なのか、ご存じの方いらっしゃいましたらお教えください)

と、いう訳で、コンメンタールマンション標準管理規約は、今最もフロントマンに役立つ書籍かも知れません^^

記事公開日:2014-05-30

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管理規約第47条(総会の会議及び議事)

マンション管理の情報屋です。おはようございます\(^o^)/

さて、今日は管理規約の第47条について確認です。

最近、管理業務主任者の資格を取られた方などは把握していると思いますが、私のように長い間適当にやっていると、ふとアレなんだっけ?みたいになるところです。

標準管理規約では、総会の定足数を議決権総数の半数としています。100戸のマンションで1住戸1議決権と定められていれば、半数の50の出席で総会が成立するということです。

ところが、区分所有法39条では「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と定めてられています。

つまり区分所有法では、100戸のマンションで議案が可決承認されるためには、51戸の賛成が必要となる訳ですが、標準管理規約では、まず議決権総数の半数の50以上の出席で総会が成立し、出席者が50であれば26以上の賛成で可決承認されることとなります。全体の約4分の1の賛成で可決することが出来るという訳です。
なぜ管理規約でそのように緩和されたかというのはハッキリとしていませんが、恐らく実情として総会出席者が少ないということに配慮したものではないか、と言われています。

もう少し突っ込んでみます。

平成16年1月に標準管理規約の改定がありました。
それまでの標準管理規約第45条2項(改訂後の47条2項に該当)には、次のような文言がありました。
「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる」(普通決議の場合)
管理規約の改正を行っていない場合、このままになっている管理組合もあると思います。
この場合は、議長は最初の採決には加わらず、可否同数の時に決することとなり、議長が多数の議決権を持った組合員だった場合、多数意見が採決に反映されないこととなります。
平成16年1月改訂以降の標準管理規約では、議長は最初から採決に加わることとなります。
その結果、可否同数の場合は過半数とならないので否決となります。

なので、現在の標準管理規約では
「委任状が過半数集まれば、議題は可決承認」となり
平成16年1月より前の標準管理規約では
「委任状を除いた出席者の過半数の賛成で可決承認」
となることとなります。

今日は眠いのでこの辺で。。。

-標準管理規約抜粋ー

(総会の会議及び議事)
第47条総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議決権総数の5分の4以上で行う。
(以下省略)

記事公開日:2013-09-20

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役員は自由に辞任出来る?

マンション管理の情報屋です。みなさんは、理事長から「理事長辞めますので」と言われたらどうしますか?

さて、長年フロントマンをやっていると、理事長が突然「理事長辞めます」と言ってくる場面に出くわすこともあるかと思います。
実務的なことはさておいて、区分所有法や管理規約にそんな規定がある訳でもなく、辞任なんて可能なのだろうか?と思ったりします。

役員と管理組合の法律関係は、準委任契約(民法656条)の関係であるため、役員は総会や理事会の承認なしに自由に辞任出来るものと解されています。(民法651条)

まぁ、こんなことがあっては管理組合の運営が成り立たなくなってしまうのですが、稀にそういう場面もある訳で、そんな場合は何を話しても理事長は理事長をやらない(やむを得ずやれない場合もある)訳で、副理事長に理事長業務を代行して頂くことになったりします。

レアなケースではありますが、そうなってしまった場合は他の役員の方々に、民法の準委任契約についての説明をしてあげましょうね。

記事公開日:2013-09-12

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総会の招集通知は、いつ発すればよい!?

マンション管理の情報屋です\(^o^)/おはようございます。みなさんバカンス中でしょうか?

今日は、新人フロントマンのための「総会の招集通知」についてです。

どこのマンション管理会社でも、土日の総会資料はたいてい金曜日に発送してると思います。
金曜日はいろんな案件の最終締め切りになることが多いため、マンション管理会社の各フロントマンは慌ただしくしていることが多いと思います。

皆さんはまず大丈夫だとは思いますが、もしあやふやな人がいると困りますので、今日は総会の招集通知の発送期限を確認したいと思います。

標準管理規約上、総会資料は2週間前に発すればよい、となっています。
これも皆さんご存じかと思いますが、2週間前に発することが要件ですので、相手方に届いているかどうかということではありません。これを「発信主義」といいます。
電話でも書面でも口頭でも、伝える方法に制限はありませんが、まぁ書面で送らない人はいませんよね。

ちなみに通知の期間は、区分所有法(35条1項)では「1週間前」とあり、同上の但し書で「この期間は、規約で伸縮できる」と定められています。標準管理規約では、議題の検討期間等を考慮して2週間前と定められました。

で、具体的に言うと中14日入れる必要があります。

16日(日)に総会が開催されるとした場合、1日(土)に発送しなければなりません。

つまり
日曜開催なら、2週間前の土曜発送
土曜開催なら、2週間前の金曜発送
となります。
開催曜日の一日前の曜日と覚えておいたらよいですね。

と、言う訳で、今日のマンション管理の情報屋は、夏休みの出先の新潟からでした。

記事公開日:2013-08-13

ちなみに新潟に行くことはもう2度とありません。 2018-08-15マンション管理士の情報屋

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遅延損害金はナゼ14.6%なのか!?

今日はブログの更新スケジュール設定を間違えてしまって、毎朝6時に記事がアップされるのがされていないことに気づき、大慌てで10時頃に記事をアップしたマンション管理の情報屋です。。。自分で決めているだけだから、ホントは何時でもいいんですけどね。
今日はオマケでもう1個記事をアップします!!

という訳で、今日は管理費等滞納の遅延損害金について少し。

皆さんの担当されているマンションの管理規約では、遅延損害金は
14.6%に設定されているかと思います。

お客様にその根拠は?と聞かれたら
「消費者契約法の上限、または国税の滞納利率を元に設定されています。」
と答えましょう。

ちなみに古いマンションでは、もっと高い利率になっているところがあるかと思います。
多くのマンションで上記の根拠から14.6%と設定されていますが、あくまで参考にしているのであって、消費者契約法が適用されている訳でも国税を滞納している訳でもありませんので、そのままで問題ありませんのご心配なく。

そういえば余談になりますが、管理費の滞納関係を扱う会社で「株式会社マンション管理費機構」というのをご存じでしょうか?(ステマじゃありません。管理費機構さん、このブログに広告依頼しませんか??笑)
これが、なかなか興味深いシステムを売っているのですが、手数料5%という設定と、まだ実績がないということから、情報屋が所属する会社では、導入に待ったをかけています。
しかし、使い方等を上手く考えることが出来れば大化けして、もしかしたら管理業界のスタンダードにも成り得るすごいシステムと情報屋は思うので、フロントマンの皆さんはチェックしてみましょうね。
(導入された会社があったら教えて下さいね^^)

公開日:2013-06-05

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管理規約の容認事項を改正するには?

みなさんおはようございます。マンション管理士の情報屋です。
今日も元気に明るくいきましょー。。。例えクレームを頂いたとしても、挫けず、ひるまず、ひよらずに。。。(^_^;)

というわけで、今日は<strong>管理規約の中にある「容認事項」</strong>の改正は、普通の管理規約改正と同様に出来るのか?ということについてです。(通常、管理規約本文の最後に乗っているアレです。)

その殆どは、売主が販売時に近隣や町会と取り決めた内容や、役所との協議による合意事項、マンションの建設に係る権利者との取り決め等、マンション外部者に対するものだたりします。また、マンション内部については、特別な条件の専用使用権に関する取り決めがされていたりすることが多いです。
それらは、殆どが販売時の重要事項説明等に記載されているものです。

通常、管理規約は4分の3以上の議決で改正出来ます。
しかし容認事項に規定されている規約事項に関しては、4分の3に加え、各規定ごとの当事者の同意が必要となることがありますので、管理規約の改正を行う場合は事前に各関係者の調整を行いましょうね\(^o^)/

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専有部分と共用部分の境界線(意外と誤解多し?)

どうも。マンション管理士の情報屋です^^
今日は、専有部と共用部の境界について、難しい内容は他のHPや解説書やマンション管理会社のフロントマンにお任せするとして、ものすごーく大まかに説明したいと思います。

共用部は区分所有法の第4条で、こ~んな感じで決められてます。
・共用部分っていうのは、廊下とか階段とか、ようはみんなが使う感じのとこだよ。
・管理規約で決められるよ。
・だけど登記しとかないと、クレームつけられても言い返せないよ。
専有部はつまり「部屋のこと」って感じです。

そして、標準管理規約では、第7条で次のような感じになってます。
・専有部分は、部屋番号がついている部屋のことだよ。
・天井や床や壁は、躯体のコンクリートの内側は専有部分だよ。
・玄関の扉は、鍵と内側の塗装部分が専有部分だよ。
・窓枠と窓ガラスは専有部分じゃないよ。
・その部屋だけに使われる設備でも、共用部分の中にある部分以外のものは専有部分だよ。つまり、躯体のコンクリートから向こう側の配管とか配線は共用部分になるんだよ。
って感じですか。
根拠は
「昭和57年住宅宅地審議会答申」で、標準管理規約は上塗り説を採用していると言っているからです。
(上塗り説ってこんな感じ)

なので、配管や設備などに不具合があった場合は、場所によって誰が修理費用を負担するかが決まるので、現物をよく確認しましょうね^^
※画像は、適当にググらせていただきました<(_ _)>
↓aから内側(の設備)が専有部分になるってことですね。


記事公開日:2013-04-07

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