設備関連 | マンション管理の情報屋

専有部分の各設備等の補修の目安は！？

皆様。。。ついにやりました！
マンション管理の情報屋は、本日ようやく１００記事になりました＼(^o^)／

苦節３か月。書き始めの頃は、１ヶ月で１００記事作っちゃお～とか思っていたのですが、記事を書くのがこんなに大変だとは思いませんでした。。。
これからも、管理会社フロントマン、マンション管理組合・住民の方へ役立つ記事を書いていきたいと思いますので、どうか皆様よろしくお願いいたします。

と、いう訳で、今日は何かすごい記事でも。。。と思ったのですが、取り立てて何かある訳でもないので、専有部設備の補修年数の目安についてです。

訊ねられれば感覚的に答えられなくもないのですが、何か拠り所が欲しいですよね。

机の資料を整理してましたら、（財）住宅金融普及協会発行の「すまいの管理手帳　マンション編」の補修等の目安表抜粋がありましたので、ご紹介します。（一部省略）

内部仕上げ

	点検部位	主な点検項目	点検の時期	更新・取替時期
床	板張り	きしみ、反り、汚れ	随時	状況に応じて検討
床	カーペット	汚れ、カビ、ダニ	1～2年ごとに本格的クリーニング	6～10年で敷き替えを検討
床	畳	汚れ、変色、ダニ、凸凹	年1～2度畳干し、2～3年で裏返し	裏返してからさらに2～3年
床	ビニール系	はがれ（めくれ）、汚れ、劣化による割れ	随時	状況に応じて検討
床	玄関	タイル等の汚れ、割れ、はがれ	随時	状況に応じて検討
壁	ビニールクロス張り織物クロス張り	カビ、はがれ、汚れ	随時	状況に応じて検討
壁	板張り・化粧合板張り	浮き、はがれ、変色、汚れ、割れ	随時	状況に応じて検討
壁	繊維・砂	はがれ、汚れ	随時	状況に応じて検討
天井	化粧合板目透かし張り	染み、汚れ	随時	状況に応じて検討
天井	ビニールクロス・クロス張り	染み、汚れ	随時	状況に応じて検討

建具

	点検部位	主な点検項目	点検の時期	更新・取替時期
外部	住戸玄関建具	開閉不良、すき間、ドアクローザー調整・交換、腐食、付属金物の異常	2～3年ごと（建てつけ調整は随時）	状況に応じて検討
外部	住戸アルミサッシ	開閉不良、すき間、戸車交換、腐食、付属金物の異常	2～3年ごと（建てつけ調整は随時）	状況に応じて検討
外部	網戸	網部の交換、錆、建て付け不良、腐食	2～3年ごと（建てつけ調整は随時）	状況に応じて検討
内部	木製建具	開閉不良、すき間、取り付け金物の異常	2～3年ごと（建てつけ調整は随時）	10～20年で取り換えを検討
内部	ふすま	開閉不良、すき間、破損、汚れ	1～3年ごと	10～20年で取り換えを検討
内部	障子	開閉不良、すき間、破損、汚れ	1～3年ごと	10～20年で取り換えを検討

設備

	点検部位	主な点検項目	点検の時期	更新・取替時期
給排水	水栓器具	パッキンの摩耗、プラスチック部の腐食、水濡れ	1年ごと（3～5年でパッキンの交換）	10～15年位で取り換えを検討
給排水	トラップ	悪臭、詰まり、水濡れ	1年ごと（水漏れはただちに補修）	15～20年位で取り換えを検討
給排水	キッチンシンク、洗面設備	換気不良、錆、シーリングの劣化、腐食、水濡れ、汚れ、割れ	1年ごと（水漏れはただちに補修）	15～20年位で取り換えを検討
給排水	トイレ	悪臭、カビ、換気不良、金属部の青錆、詰まり、便器、水洗タンクの水漏れ	1年ごと（水漏れはただちに補修）	15～20年位で取り替えを検討
浴室	タイル仕上げ	カビ、シーリングの劣化、タイル等の割れ、排水口の詰まり、汚れ	1年ごと	10～15年位で取り替えを検討
浴室	ユニットバス	カビ、ジョイント部の割れ、すき間、排水口の詰まり、汚れ	1年ごと	10～15年位で取り替えを検討
ガス	ガスホース	ガス漏れ、劣化	随時	製造年月日から2年ごとに交換
電気	コンセント	作動不良、破損	1年ごと	15～20年位で取り換えを検討
電気	分電盤	作動不良、破損	1年ごと	20～30年位で取り換えを検討
電気	照明器具	作動不良、破損	1年ごと	状況に応じて検討
電気	エアコン器具	悪臭（たばこ、ペット、ほこり臭など）水濡れ、冷蔵庫の効果低減	1年ごと	15～20年位で取り換えを検討

ということで、共用部については長期修繕計画があるのでいいんですけど、専有部について会社に特に資料がなければこちらを参考にしてよいかと思います。

※明日7/1は、マンション管理の情報屋は更新をお休みします。ちょこっとメンテナンスもしたいので。。。(^^ゞ

公開日：2013-06-30

・・・目次やら何やら余計な記事を削除しましたので、リニューアル後では95記事です。誰も気にしないとは思いますがσ(^_^;)　2018-05-30　マンション管理士の情報屋

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１戸だけのテレビ不具合でも、スカイツリー送信移行に関係したものがある！？（テレビ関連）

おはようございます。マンション管理の情報屋です。
今朝は、マンションの電波障害関連に関することを書きたいと思います。

テレビ電波の送信がスカイツリーに変わって以降、皆さんが管理するマンションでテレビの不具合はありましたか？

わたしが管理を担当しているマンションでは、１件だけありました。
「スカイツリーから電波送信を開始して以降、うちのテレビの映りが悪いんですけど、他のお宅から問い合わせありますか？」と電話がありました。
他にはない旨を伝えたところ、「とりあえずスカイツリーの相談センターへ連絡しているところなので、何かあったら相談させてください」ということで電話は終わりました。

２日後、念のためにこちらから電話し、その後相談センターの係の方に確認したところ、次のことが分かりました。

・原因は、テレビに接続されていた「古い」同軸ケーブルだった。
・スカイツリーからの電波が強過ぎるため、同軸ケーブルが直接電波を拾って干渉してしまった。
・同軸ケーブルを新しいものに変えたら直った。
・同様のケースは何件も発生している。
・対応は無償。

スカイツリーから電波が送信されていることが原因で、テレビの映りに異常が発生すると、マンション全体（または複数住戸）に異常が発生するハズ！と考えがちですが、上記のように１件だけ受信不良が発生するケースもあるようです。

ブースター等は、AGC（オートゲインコントロール）がついてて、自動でレベル等の調整が行われていれば、対応不要ですもんね。
なので、テレビ画像の不良が発生したタイミングが５月３１日以降辺りからであれば、まずはスカイツリーの相談センターへ連絡する、又はして貰う方が良いと思います。

ただし、手配される業者によって、対応がかなりマチマチだったりすることがあるようなので、注意は必要です！

公開日：2013-06-18

最近はケーブルテレビが導入されて、ジェイコム何かだと「保守無料プラン（名前は適当です汗）」なんかもありまして、対応することが減ってきましたねぇ～。喜ばしいことです(^^)
2018-05-31　マンション管理士の情報屋

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法定点検（新人フロントマンはこれだけは覚えておこう！）

最近、娘がバレーボール部に入部したので、バレーボールのマンガを読み始めたマンション管理の情報屋です。。。「ハイキュー！！」ってマンガ面白いですね＾＾あ、アジア太平洋カップ福岡国際男子バレーボール大会でもチェックしますかっ！？

と、いうわけで今日はマンション管理会社フロントマンの初歩の初歩。法定点検についてちょっと書いてみたいと思います。
というのも先日、入社１年以上経つハズの若手社員に「簡易専用水道検査って何トン以上の受水槽から必要になる？」って聞いたら「５ｔからです」と答えやがりましてｗ
で、私はこれまで何百回と説明してきてるから今は悩むこともないんですけど、そういえば入社して初めて総会に一人で出席する時は必死に暗記したなぁ～。。。とか思い出したりした訳です。
で、最近このブログも管理会社のフロントマン寄りのサイトになってきたので、ベテランのフロントマンには全く不要かと思いますが、法定点検について書こうと思った訳です。

簡単にまとめるとこんな感じ。

【簡易専用水道検査】
１回／年　受水槽の有効水量が１０ｔを超えると検査が必要となります。
合わせて、受水槽清掃と水質検査（１０項目）もそれぞれ年１回必要となります。

【専用水道検査】
居住人口１０１人以上の施設か、１日の最大給水量が２０ｔを超えるか、受水槽の有効水量が１００ｔを超えるか、口径２５ｍｍ以上の導管の全長１，５００ｍを超える施設について必要となります。
水道技術管理者１名の配置が必要で、
水質検査等は月１回必要となります。
水槽の清掃は１回／年必要です。

【建築設備定期検査】
１回／年　非常用照明・排煙設備・換気設備等について検査します。換気設備は今は義務じゃありませんでしたね。給排水設備を見てるところもありますか。

【特殊建築物定期調査】
１回／３年　敷地・外壁・基礎・構造等々施設全般を検査します。３階以上または延べ床面積が３００㎡となる場合に必要となります。特定行政庁へ報告書を提出します。建物の改良等をしちゃって、引っかかったりしないようにしましょうね。

【エレベーター点検】　１回／年　　法定点検は年１回ですが、実際は法定以外の有人点検を年４回程度行っているところが多いのではないでしょうか？

【消防設備】
機器点検（外観等の比較的簡単な点検）は１回／６か月。
総合点検（実際に使用可能か点検する）は１回／年。
総合点検は機器点検を兼ねるので、機器点検が年１回、総合点検が年１回で合計年２回の点検が必用となる感じです。

その他、省エネ法（延べ床２，０００㎡を超えるマンションで届出をしている場合１回／３年）だったり浄化槽がある場合は浄化槽点検だったりがありますが。最低限、上記の６項目くらいは詳細に覚えておきましょうね＾＾

公開日：2013-06-06

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耐震関連の超簡単まとめ①！

近畿、東海地方に続き関東も梅雨入りしたそうですね。。。早く夏が来てほしいマンション管理の情報屋です。。。今年の夏はどこへ行きましょうか？

という訳で、今日も防災関連をちょこっと。

（免震装置）

①耐震基準
現行のマンションは「新耐震設計基準」とか「新耐震マンション」とか言われています。１９８１（昭和５６）年６月以降に建築確認を取得した建物のことです。震度６強から７程度の地震が起きても人命に危害を及ぼすような倒壊、崩壊が生じないことを目標として建築されています。
上記よりも以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震マンション」と言い、さらに１９７１（昭和４６）年以前に建てられたものを「旧旧耐震マンション）と言ったりします。

②耐震・免震・制震
【耐震構造】
頑丈な躯体で揺れに耐えるもので、新築の建物は全て耐震構造で作られています。躯体の力で地震に耐えるもっとも基本的な仕組みのものですが、揺れが直接建物に伝わるため、建物は無事でも建物の設備が壊れたり、家具が転倒したりすることが多いです。

【免震構造】
簡単にいうと建物と地面の間にゴムで出来た免震装置を入れて、建物の躯体だけでなく、設備の破損や家具の転倒を防ぐものです。南船橋のＩＫＥＡの横のおっきいマンションなんかが代表的でしょうか。（エントランスがとてもかっこいいマンションですね＾＾）

【制震構造】
柱や梁にダンパーを取り付け、地震のエネルギーを吸収し揺れを緩和するものです。情報屋はあんまり見たことがないですね。

というところで、今度は耐震診断の義務化についてでも説明しましょうかね。。。

公開日：2013-05-30

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給水管の種類　簡単まとめ＆解説！

先日、うちのノートパソコンが古いせいか調子が悪くなってきたので、ビックカメラに立ち寄りＭａｃコーナーを見てきたマンション管理士の情報屋です。。。Ｍａｃ　Ｂｏｏｋ　Ａｉｒかっこいいですねぇ！
１３インチのが欲しいなぁ～。でも、ウインドウズと勝手が違うから、最初に色々と困るのかなぁ。。。

という訳で、今日は給水管の種類について簡単にまとめておきたいと思います。

普段あまり意識することはないんじゃないでしょうか？しかし、そこそこ年数が経ってきたマンションを担当していると、やれ給湯の銅管が漏水したとか、給水管の延命対策工事を検討したりといった場面で、知っておくとよいような気がします。

管の種類としては
①鋼管
②ステンレス鋼管
③銅管
④合成樹脂管
といったところでしょうか？

①鋼管は次の二種類です。
・水道用亜鉛めっき鋼管（記号：ＳＧＰＷ）
ふるーーいマンションで使われていました。今は使われていないので、特に覚える必要もないかと思います。
・水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管（記号：ＶＡ、ＶＢ、ＶＤ）
この辺りが一番多いんじゃないでしょうか？よく見かけます。ちなみにＶＤ管は屋外用で外面が被服されているものです。

②ステンレス鋼管（記号：ＳＵＰ）
・「一般配管用ステンレス鋼管」と「水道用ステンレス鋼管」の二種類があり、ＳＵＳ３０４とＳＵＳ３０６があります。一般的にはＳＵＳ３０４が使用されることが多く、共用部に使用されることが多いです。

③銅管（記号：ＣＵＰ）
・「銅および銅合金継目無管」と「水道用銅管」の二種類となり、給湯管でみることが多いでしょうか。

④合成樹脂管
・水道用硬質ポリ塩化ビニル管（記号：ＶＰ、ＨＩＶＰ)
この管は耐火性がないので、屋外埋設の使用が多く、屋内は耐火区画内の住戸部分での使用が多いです。
・水道用ポリエチレン二層管（記号：ＰＰ）
屋外用の管です。耐食性が高く、柔軟性があります。
・水道用ポリブテン管（記号：ＰＢＰ）
耐熱・耐食性に優れ、比較的高温でも内圧強度が高いです。近年の住戸部分の給水・給湯管に多く使用されています。温泉の配管等にも利用されています。さや管ヘッダー工法に使用されています。
・水道用架橋ポリエチレン管（記号ＰＥＰ)
最近かなり増えてきたと思います。住戸部分の給水・給湯管に使用されることが多いです。
耐熱・耐寒・耐食性に優れ、柔軟性があります。近年もっとも使用されてきているんじゃないでしょうかね？よく見かけます。しかし直射日光・溶剤には弱く、傷も付き易い感じだったりします。これも、さや管ヘッダー工法に使用されています。

ざぁーっと駆け足でしたが、こんな感じですかねぇ～。。(^_^;)
あ、ご意見やご指摘などありましたら、お気軽にお願いします＼(^o^)／

公開日：2013-05-25

わたしは、マンション維持修繕技術者の資格を持ってはいますが、正直言って修繕系は得意とは言えません。調べても工事が終わったらスグ忘れちゃうんですよね。。。　2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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鍵の不具合はこう対応しよう！②

先日、マンションがオープンすることに伴い、数年ぶりに竣工図書の引き渡しに出席したマンション管理士の情報屋です。。。いやー今はホント書類しっかり揃ってますよねぇ～。バブルの頃なんか、竣工図すら貰えなかったりしたもんですけどねぇ～。まぁ今は法がしっかり整備されてますからね。。。

と、いう訳で引き渡しをしている最中ちょっとヒマだったので、取説をぱらりぱらりと読んでました。
フローリングの手入れ方法、24時間換気の操作方法、ノンタッチキーの使用方法、etc,etc
そんな中、鍵のメンテナンス方法が書かれた取説があったのでちらりと読んで見ると、知らないことが書いてありました。。。

鍵の溝等の部分は、歯ブラシで清掃。

鍵穴に、ＰＣ用のエアーダスターを使用しゴミを吐き出す。掃除機で吸い取ってもよい！？

なるほど、中のゴミ等を出せば動きがよくなるのは当たり前ですよね。
で、鍵用潤滑剤も使用するとのことでした。（８割以上これだけでOKですけどね）

みなさま、鍵用潤滑剤だけで鍵が開かないようなら、エアーダスターなども使ってみましょうね。エアーダスター無くても、管理室に掃除機等あるでしょうから、試してみましょうね＾＾

～竣工図書類～

公開日：2013-05-16

さらに数年、新規マンションの引き渡しに立会してないです。会社でも少ししかないです。。。デベロッパーさま、東京ならわたくしにお任せを！面倒なこともすべて処理しちゃいますよ。　2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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ガスメーターの復旧手順

昨日は休みでジャンジャン料理していたマンション管理士の情報屋です。。。もうかれこれ４年ほど毎月１回作り続けてます。。。料理のブログでも作りますかねｗ

という訳で、今日のマンション管理の情報屋は「ガスメーター」についてです。

通常マンションでは、こーんなガスメーターがついてると思います。
（ぼやっとしててスイマセン）

先の震災の時には復旧の仕方が分からなかった方も多いんじゃないでしょうか？もしくは聞かれて答えられなかったフロントマンの方もいたのでは？？

復旧の仕方は、まぁ簡単です。

①まず、室内のガスの元栓を全て閉める。
②ガスメーターを確認する。（上部真ん中の赤いランプが点滅している）
③左上辺りにある黒いキャップ（復帰ボタンのキャップ）を外す。
④復帰ボタンをゆっくり、しっかり２秒間押して離す。
⑤赤いランプが点灯した後また点滅を始めるので、３分ほど待ちます。
⑥ランプが消えたら使用可能です。

で、実はiPhoneでもAndroidでも、復帰方法を確認出来るアプリがあるので、不安な方はダウンロードしておいてもいいかも知れませんね。もしくは話のネタに＾＾
（復帰時間を計るタイマー機能もついてます）

公開日：2013-05-23

諸事情により、最近は毎日料理していますσ(^_^;)　2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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マンション鉄部塗装工事の抑えるべきポイント

おはようございます。今日は久しぶりの休みなのでカフェでゆっくり。。。ブログとかを色々いじっているマンション管理士の情報屋です。。。あ、記事がようやく６０個目に突入だ＼(^o^)／

という訳で、今日はどうしましょうか。。鉄部塗装工事について書いてみたいと思います。

鉄部塗装工事というのは、共用部分の鉄部の塗装をするものです。
玄関枠、パイプシャフト、配電盤、共用扉、etc,etc…

例えばこーゆう部分。
表面を触ると

手が白っぽくなります。
これはチョーキングと言いまして、劣化現象のひとつです。塗装を実施する時期ですね。
錆が出る前にやりましょうね。錆びてきてなお放置すれば、今度は穴が開いたりして余計な修繕費用が掛かってしまうことになっちゃいますからね。

やり方としては、大体
①ケレン（やすり等で錆などを落とす作業）
②中塗（サビ止め）
③上塗り（１回だったり２回だったり）
こんな感じです。

業者さんや使う塗料によっても保証年数は違いますが、普通の塗装なら２年は保証して貰いたいですね。
長期修繕計画上の実施周期は、管理組合や管理会社によってマチマチだと思いますが、まぁ４～６年のサイクルでやることが多いんじゃないでしょうか？まぁ６年周期で実施する計画だったら、２回目は外壁塗装工事等と一緒にやる感じでしょうかね？
まぁ１社から見積もりを取り寄せたら、金額を消して相見積もりを取ったらいいと思います。
大規模修繕工事の予行演習と思って取り組んでみましょう＾＾

あ、アフターサービス期間に合わせた点検＆補修もキチンとやって貰いましょうね。

公開日：2013-05-22

初回の塗装は玄関枠はやらないことが多いですかね。屋内か屋外かによるでしょうけど。2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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ガス警報が鳴っている！？

皆さんおはようございます。腱鞘炎で右腕が異様に痛むマンション管理の情報屋です。。。誰かイイ整骨院を紹介して下さい。

と言う訳で、今日はマンションのガス警報に関する出来事についてご紹介したいと思います。

とある日（今から１０年位前）、当時築２０年くらいのマンションのお客様から「隣の住戸のインターホンが鳴りっぱなしでうるさいので何とかして下さい」と連絡がきました。
で、見に行くと、確かに入口のインターホンから「ブーーーっ」と音が鳴っています。故障かな？確かにこりゃうるさいって感じで、お部屋にも誰もいないようなので、音を止めようとインターホンの配線を外しました。

静かになるインターホン。メモでも残すか。。。

「インターホン故障によりブザーが鳴りっぱなしになっていたので・・・」
ここまで書いて、ふと。。。ブザー？

アレ？？もしかして何か異常？？？
いやいや。まさかね。しかし玄関のインターホンってガス感知器とかと連動して無かったっけ？と思い、念のためパイプシャフトを開け、ガスメーターを見てみると。。。

ガスメーターが回ってますーーーー！？？？？

思わずガスメーターから目をそらす情報屋。

（どうか目の錯覚でありますように・・・）

もう一度メーターを見ると、願いは虚しく何度見てもメーターがゆっくりと回っている。だよな。。。部屋からは物音ひとつせず。

えぇっと。。。落ち着け。。。どうしよう。。。まずは会社に電話しよう！

そんなこんなで。会社の指示で東京ガス到着からのガス濃度測定開始。ドアポストから細いくだのような物を差し込んでいく東京ガスの人。さらっと一言。

「漏れてますね。室内のガス濃度２０％です。引火の危険性があります。消防車呼びますか？」

疑問形かいっ！！（と心の中でツッコミを入れ）

「今すぐ呼んで下さいっっ！！」