カテゴリー: やさしい判例集

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
今日も（違法）シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルーム関連の話題となりました。

【いつ】平成２５年１０月２４日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、区分所有者（不動産業者）に対して
【どのように】シェアハウスに改造し貸し出そうとしたため、その部屋の使用禁止を求める仮処分申請を行った。
【結果】申し立てが却下された。
【理由】「共同生活上のトラブルが著しく増加するとは認めがたい」ので。

～補足～
・東京都港区麻布十番の分譲マンション。７階フロア（８３平方メートル）が１住戸（3LDK)のみとなっていて、不動産業者が８室を設置し、管理組合に改築計画を出していたが、シェアハウスの設置は記載されていなかった。
・区切られた個室の広さが東京都条例で定める最低基準（７平方メートル）を超えている
・決定は「規約で事務所使用を認めており、もともと居住者・従業員を判別できなかった」と指摘。計８室に区切られたうち１室は物置と業者側は主張しており、最大７人の居住は「１世帯使用より若干増加するに過ぎず、判別が相当困難になるとは認められない」とした。
・不動産業者は、港区役所の立ち入り調査を拒否した。
・管理組合は、「シェアハウスの入居者は頻繁に入れ替わるので、マンションの住民が不安を募らせている」として、申請した。
・マンションの管理規約では、事務所としての利用が認められている。
・管理組合は、即時抗告を行う予定。

・ちなみに違法貸しルームは、是正指導が361件に。
・国土交通省の調査によると、シェアハウスなどの「貸しルーム」について、建築基準法違反に基づき指導された物件は9月末時点で254物件となった。是正準備中も含めると、361件となる。

ということのようです。
ちょっと、ソースによっては、詳細内容に食い違いがあるようですので、ご注意ください。

記事を読んでいると、シェアハウスの設置は記載されていなかったとあったのですが、そもそもシェアハウスの設置を記載しなければならないようにはなっていないのではないでしょうか？
しかしまぁ、こちらの不動産業者はこれほど違法シェアハウスが話題になっているにも関わらず、お構いなしなんですね。検査も拒否していますし。

。。。しかし、そんなにシェアハウスって嫌なものなのでしょうか？違法でなければ、情報屋は全然OKと思うんスけどねぇ。。
申し立ての理由が「シェアハウスの入居者は頻繁に入れ替わるのでマンションの住民が不安を募らせている」だけの理由で、仮処分申請の手続きとかするんですもんね。スゴイなぁ～。。。

11月になりましたね。今年も残すところあと２か月です。
急に寒くなってきましたから、皆さん暖かくして風邪などひかないよう気をつけましょうね(^^)

記事公開日：2013-11-05

 

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です。
今日はやさしい判例紹介です。

【いつ】平成９年４月１７日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者A（原告）が区分所有者B（被告）に対して名誉棄損に基づき損害賠償等を請求、B（被告）は反訴として騒音の差し止めと損害賠償を請求した。
【なぜ】B（被告）が管理組合の総会でAが騒音を出すと問題にしたり（ゴルフの練習をしていると疑っていた）、理事会で騒音の発生源としてA（原告）の指名を指摘したりした。
【結果】B（被告）の理事会における発言が名誉棄損にあたるとして、損害賠償請求を認容した。

～背景～
①A（原告）が騒音を発生させたという事実は、認めることが出来ない。
②にもかかわらず、B（被告）は管理組合の総会で階上からの騒音を問題にし、騒音の発生源がA（原告）であることを示唆する発言を行った。
③理事会では、A（原告）が騒音を発生させていることを明言してきた。
～ポイント～
①（Aが）管理組合が夜間の生活騒音を防止するよう要請していたにもかかわらず最低限のルールすら守ろうとしない自己中心的かつ規範意識のな人物であるかのような印象を周りに与え、A（原告）の社会的評価を低下させて名誉を棄損するものとして違法であると判断された。

ということのようです。

このような問題の場合、フロントマンとしては、「予断を許さず」で行動する事が必要ですね。
現行犯か本人が認めない限り、迂闊な発言はしないように気をつけましょうね。（被害を受けているお客様が間違いないと思っていても、第三者的にアドバイスをしてあげましょう）

さて、今日から旅行に行ってきますので、土日はお休みです。この原稿は空港へ向かう電車の中で書いてたりします。便利な世の中になったものですね。
楽しんでリフレッシュしてきたいと思います*\(^o^)/*

記事公開日：2013-09-27

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です＼(^o^)／ありがちなのですが、今までと同様のペースで書きたいと言った次の日に更新を休んでしまいました。。。やっぱりお酒はダメですね＞＜

という訳で、今日もやさしい判例紹介いってみたいと思います！

【いつ】平成１７年３月３０日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有建物を競売にて買い受けた区分所有者が、前区分所有者に対して
【どのように】滞納管理費を請求した。（管理組合へ代位弁済後）
【結果】請求が認められた。

～背景～
①滞納管理費２，１９５，５００円。
②一審判決でも請求が認容され、元の区分所有者が控訴したもの。

～ポイント～
①競売における価格に滞納管理費は折込済みではないか？ということが問題となった。

資料には書いてありませんでしたが、つまり競売価格に滞納管理費は折り込まれていないという判断だったんでしょうね。

この事例は、競落して滞納金を払わない、という素人競落者への説明の一つとして使えるのではないかと思います。
最近は素人競落者も減ったので、そういう説明をしたことがあるフロントマンは少ないと思います。
ま、参考程度に。

「代位弁済」
弁済者が、債権者が有していた原債権を取得することをいいます。
債務者以外の第三者が弁済するときは、債務者へ贈与する意思がない限り第三者は債務者に対して求償権を取得し、これを担保するために債権者の権利が第三者に移転します。。。って感じです。

記事公開日：2013-09-11

マンション管理の情報屋TOP

みなさんおはようございます。本日は、朝は総会。夜は長～い理事会に出席するマンション管理の情報屋です。
がんばりましょー＼(^o^)／

と、言う訳で、今日もやさしい判例のご紹介です。

【いつ】平成８年７月５日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理規約に違反して犬を飼育した区分所有者に対して
【どのように】犬の飼育禁止と弁護士費用相当額の損害賠償を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①管理組合は、管理規約に違反して犬猫等のペットを飼育する者がいたため、総会の決議によって当時飼育していたペット一代限りで飼育を認めることにした。
②しかし、区分所有者がその後に犬を飼育した。
～ポイント～
①管理規約違反について、弁護士費用を損害賠償として請求することが認められた。

ということで、これは管理組合が規約違反をしている人に対する交渉材料の一つに使えると思いますので、担当する管理組合に紹介してあげましょうね＾＾

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です。みなさん、おはようございます。。。原稿打ち込み過ぎで、腱鞘炎です。

さて、今日のやさしい判例は「区分所有者の子供が単身で専有部分を使用中、騒音振動を出したことが共同の利益に反した場合に、管理者による使用貸借の解除、専有部分の引き渡し、区分所有権の競売請求が認容された」事例です。

【いつ】平成１７年９月１３日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合理事長が、区分所有者とその長男に対して
【どのように】共同の利益に反する行為があるとして、①区分所有者と長男の間の使用貸借契約の解除②専有部分の引き渡し③区分所有権等の競売　を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①区分所有者は長男に専有部分を使用貸借し、長男が単身で居住していた。
②長男は、専有部分内で、大声で怒鳴ったり、異常な騒音・振動を出したり、消防設備の点検を拒否したりした。

～ポイント～
①区分所有法59条、60条所定の「共同の利益に反する行為」があったと認められた。
②区分所有者の自主的な解決の意思、能力等が考慮された。

ということのようです。

。。。この手の問題って、長くこの仕事をやっていると関わることもありますよね。。まぁ、解決には管理組合の自立性が大きく左右することになりますが。

（区分所有権の競売の請求）
第59条
1. 第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
4. 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

（占有者に対する引渡し請求）
第60条
1. 第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2. 第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
3. 第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

記事公開日：2013-09-06

マンション管理の情報屋TOP

今日は、管理業界では常識だと思うことですが、一応紹介したいと思います。

【いつ】平成２年１月３０日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理会社に対して
【どのように】給湯を停止したことを理由に不法行為に基づき損害賠償を請求した。
【結果】管理会社も給湯料金等を反訴として請求し、どちらも一部認容された。

～背景～
①給湯停止は、管理規約の規定に基づき実施された。
②管理会社の事務処理のミスから、区分所有者の入居後約１年を経て冷暖房費の請求がなされるようになったことが、管理会社に対する不信感を抱かせる原因となった。

～ポイント～
①給湯停止は、あらかじめ管理費等の支払いを督促し給湯停止措置に出ることを警告した上で行われたが、給湯という日常生活に不可欠のサービスを止めるのは、滞納問題の解決について、他の方法をとることが著しく困難であるか効果が無い場合に認められるものであると判断された。
②管理会社の対応は、適切さを欠いており、給湯停止の措置は権利の乱用に当たると判断された。

ということのようです。
他にも背景として、設備の共用部分であることの確認等も行われたようですが、本ページでは要点のみを記載していますのでご注意くださいね。

つまり、簡単に給湯を止めたりすることは出来ないってことを言いたい訳なのです。
判例を紹介しても、反訴を承知で「やる！」管理組合様もありますけどね。。。理屈の上では致しかねます。

記事公開日：2013-08-23

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です。。。暑いです。
今日は、管理規約が無かったことにより発生した判例の紹介です。
【いつ】平成１５年１月３０日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が預金先の銀行に対して
【どのように】預金の払い戻しを請求した。
【結果】請求が認められた。

・・・上記だけ見ると何のことやらって感じですね。
～背景～
①分譲会社が、分譲後１２年ほどして系列の管理会社をして管理組合の設立総会を開催し、管理組合を設立した。
②設立総会時、Ａ理事長を選任した。
③管理組合名義で、１５００万円を銀行に預金した。
④管理会社と理事長との間で紛争が発生し、分譲業者が総会を招集して理事長を解任し、分譲業者が理事長となった。
⑤銀行は、口座名義が「マンション名理事長○○」となっていたことから、預金者はＡ理事長個人であり、管理組合ではないとして支払いに応じなかった。

～ポイント～
①預金前、管理組合の設立総会は開催されていたが、管理規約の制定が行われていなかった。
②このことにより、銀行側は管理組合は存在していないと考えた。
③裁判所は、管理組合の理事長として預金したことは明らかだと判断した。

。。。若いフロントマンの皆さんはピンと来ないかも知れませんね。バブルの時、じゃんじゃんマンションが建築されて、管理組合も管理規約もないということが稀にですが起っていました。（法的には管理組合は存在するのですが）
その頃は適正化法もなく、図面も構造計算書もないまま不動産会社も倒産して途方に暮れる。。。という感じだったりするのですが、そのままという訳にもいかないので、全戸の謄本を取得して所有者を特定して力技で説得して総会を開催して。。。なんてことがあった時代もある訳です。契約書もなかったりねｗ信じられないですねー。

今回の事例は、こういうこともあったんだという豆知識的な感じで捉えて頂ければと。。。

記事公開日：2013-08-22

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です＼(^o^)／みなさんおはようございます。
今日のマンション管理の情報屋は、久々のやさしい判例です！

【いつ】平成１１年４月２７日
【どこで】長野地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が理事長及び理事に対し
【どうした】職務執行停止と職務代行者選任の仮処分を申し立てた。
【なぜ】管理費の目的外使用をしようとしたため。
【結果】仮処分の申し立てを認容した。

～背景～
①リゾートマンションの理事長らが、新規に設立される会社に管理費の中から３００万円を出資しようとして、通常総会を開催し出資にかかる決議をさせた。
②区分所有者が理事長らに対し、出資が管理費の目的外使用に当たると主張し、仮処分を申し立てた。

～ポイント～
①管理費の目的外使用が認められるか？→認められない。
管理費は、敷地、共用部分等のために支出するものであり、管理規約上使途が管理に要する費用に限定されているところ、会社への出資は管理に要する費用の支出には当たらないとされた。

ということです。
わたしの担当する管理組合でも理事長からこういう話が出たことがありますが、理事全員の意見で総会議案に上程されることなく却下されました。
普通の感覚を持っていれば　ナシ　ですよね。

皆さんもこーいう話が出ることがありましたら、こういう判例と見解を引き合いに出してアドバイスしてあげて貰えればと思います＾＾

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です＼(^o^)／夏休み前ということも手伝って、超バタバタです。
と、いうことで、今日はやさしい判例シリーズにいきたいと思います。

【いつ】平成2年10月26日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合と区分所有者らが、分譲業者に対し
【どのように】管理者の解任を請求するとともに、管理費等の支払いを請求した。
【結果】解任請求は認容された。管理費の支払い義務は認められたが、先に支払い済みとなったため、支払い請求は棄却された。

～ポイント～
・複数の区分所有関係が発生し、登記等により客観的に認識される状態となった時から、法令、規約、集会等で定めるところに従い、分譲業者であろうと当然共用部分の管理費等の支払い義務が生じると解された。
・分譲業者には、管理費等の支払いが免除される商習慣があると主張されたが、認めるに足る証拠はないと判断された。
・被告は、当マンションの一室に販売事務所を構え、来客の都度、未分譲の部屋に客を案内し、共用のエレベーターや廊下等を使用していた。

と、いうことでした。

？
はて？
いくつかのマンションで「売主が管理費等を赤字分しか払わない」等の措置をとっているのを見かけたことがあります。いや、結構あるのではないでしょうか？
分譲業者さんに尋ねてみたところ、一定の短い期間に限りそういう対応が認められた判例がある、とのことでした。

。。。わたし、調べてみたんですけど、そのような判例を見つけることが出来ませんでした。

そういうマンションは、売買契約にも、売買に係る重要事項説明にも、管理規約の容認事項にも、管理規約の承認書にも、売主が一定期間（大体1年くらいのようです）管理費等を負担しなくてよいと記載されています。同意があれば良いような気もします。

どなたか上記内容（一定期間であれば、管理費等の支払いをしなくてもよい等）の判例をご存じの方がいらっしゃいましたら、教えて頂ければと思います。

記事公開日：2013-08-07

マンション管理の情報屋TOP

マンション管理の情報屋です＼(^o^)／おはようございます。

今日は、暴力団絡みの（区分所有法）５９条競売の事例です。

【いつ】平成２４年２月９日
【どこで】福岡地方裁判所
【誰が誰に】管理組合法人が指定暴力団組長に
【どのように】主位的に法５９条競売、予備的に法５８条に基づく専有部分の使用停止（５年間）を求めた。
【結果】５９条競売の請求が認められた。

〜主位的請求、予備的請求〜
複数の両立しない請求に順位をつけて、主位的請求（５９条競売）が認められることを解除条件にする予備的な請求(使用停止)なこと。

～背景～
①当初は、条例に基づく排除を検討したが、その適用を免れる移転譲渡がなされていたので、緊急に専有部分を暴力団事務所使用禁止を求める請求を得て行ったもの。

～ポイント～
①暴力団事務所への改造の可能性が残る場合には、マンションの住民等の生命・身体に危害が及ぶ可能性があると判断され、法５７条、５８条の請求では除去できないと判断された。
②指定暴力団事務所に利用されることで、組員の出入りがあったり、それに伴う暴力団抗争に巻き込まれる心理的恐怖が、マンション居住者の平穏な生活そのものを現実的に侵害していると判断された。

ということのようです。

ひとことで言えば

「分譲マンションにある指定暴力団の事務所は５９条競売で解決することが出来る。。。勇気があれば」

ということでしょうか。

最近はそういう事務所へ督促をしに行くこともとんとなくなり、安心しきっている情報屋です。昔はたびたびあった。。そして怖かった^^;

話はまっっったく変わりますが、ここ一週間ほど、自分が知らない間に訳の分からない事件に巻き込まれ、しかも主役！？に躍り出ている情報屋です。
そのせいで仕事が超ハードになっちゃいまして、本ブログの更新にも滞りが生じてしまいました。
まぁ、お盆までには片づけて、夏休みを楽しみたいと思います＼(^o^)／
でも、また更新が滞ったらゴメンなさい<(_ _)>

記事公開日：2013-08-02

会社勤めをしていますと、色んなことを考える人がいまして、色んな事に巻き込まれてしまいます。そんな時に身を助けてくれるのは、積み重ねた自分の信用です。損得だけで動いてはダメですね。2018-08-14　マンション管理士の情報屋。

マンション管理の情報屋TOP