重要事項説明の際、管理業務主任者証を首から下げているだけではダメらしいです。。。

最近。。。自分がマンション管理会社のフロントマンなので、宅建の資格って全然活かせないなぁ~と思っているマンション管理士の情報屋です。。。重要事項説明のバイトでもないかなぁ~。。。

という訳で、宅地建物取引主任者が行う重要事項説明ではなく、管理業務主任者が行う重要事項説明についてちょっと気になる記載がありましたのでご紹介いたします。
社団法人高層住宅管理業協会発行(現在は、マンション管理業協会)の「平成23年度 苦情解決事例集」の相談事例1に次の記載があります。

「管理業務主任者証の提示」とは「主任者証を差し出して見せること」を意味するので、少なくとも、組合の代表者等に対し、主任者証を手にして説明の相手方に示すことが必要と考えられる。
<strong>単に主任者証を首に掲げた状態、またはその主任者証を指しても、それは提示とはならないと解するべきである。</strong>

えっっ!!??(゜o゜)

確か不動産の重要事項説明では、首から下げた状態でOKって習ったような気がするのだけど。。。?管理業務主任者の重要事項説明は違うのか??
まぁ「これが主任者証です」って一応持って説明はしてるけど。。。ホントにそうなのかなぁ~。

しかし、困ったときの拠り所であるマンション管理業協会が言ってることなので、皆さんもちゃんと従っておきましょうね^^

公開日:2013-05-27

今となっては常識となっています。どこでツッコミが入るか分かりませんからね。2018-04-19 マンション管理士の情報屋

 

給水管の種類 簡単まとめ&解説!

先日、うちのノートパソコンが古いせいか調子が悪くなってきたので、ビックカメラに立ち寄りMacコーナーを見てきたマンション管理士の情報屋です。。。Mac Book Airかっこいいですねぇ!
13インチのが欲しいなぁ~。でも、ウインドウズと勝手が違うから、最初に色々と困るのかなぁ。。。

という訳で、今日は給水管の種類について簡単にまとめておきたいと思います。

普段あまり意識することはないんじゃないでしょうか?しかし、そこそこ年数が経ってきたマンションを担当していると、やれ給湯の銅管が漏水したとか、給水管の延命対策工事を検討したりといった場面で、知っておくとよいような気がします。

管の種類としては
①鋼管
②ステンレス鋼管
③銅管
④合成樹脂管
といったところでしょうか?

<strong>①鋼管</strong>は次の二種類です。
・水道用亜鉛めっき鋼管(記号:SGPW)
ふるーーいマンションで使われていました。今は使われていないので、特に覚える必要もないかと思います。
・水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管(記号:VA、VB、VD)
この辺りが一番多いんじゃないでしょうか?よく見かけます。ちなみにVD管は屋外用で外面が被服されているものです。

<strong>②ステンレス鋼管(記号:SUP)</strong>
・「一般配管用ステンレス鋼管」と「水道用ステンレス鋼管」の二種類があり、SUS304とSUS306があります。一般的にはSUS304が使用されることが多く、共用部に使用されることが多いです。

<strong>③銅管(記号:CUP)</strong>
・「銅および銅合金継目無管」と「水道用銅管」の二種類となり、給湯管でみることが多いでしょうか。

<strong>④合成樹脂管</strong>
・水道用硬質ポリ塩化ビニル管(記号:VP、HIVP)
この管は耐火性がないので、屋外埋設の使用が多く、屋内は耐火区画内の住戸部分での使用が多いです。
・水道用ポリエチレン二層管(記号:PP)
屋外用の管です。耐食性が高く、柔軟性があります。
・水道用ポリブテン管(記号:PBP)
耐熱・耐食性に優れ、比較的高温でも内圧強度が高いです。近年の住戸部分の給水・給湯管に多く使用されています。温泉の配管等にも利用されています。さや管ヘッダー工法に使用されています。
・水道用架橋ポリエチレン管(記号PEP)
最近かなり増えてきたと思います。住戸部分の給水・給湯管に使用されることが多いです。
耐熱・耐寒・耐食性に優れ、柔軟性があります。近年もっとも使用されてきているんじゃないでしょうかね?よく見かけます。しかし直射日光・溶剤には弱く、傷も付き易い感じだったりします。これも、さや管ヘッダー工法に使用されています。

ざぁーっと駆け足でしたが、こんな感じですかねぇ~。。(^_^;)
あ、ご意見やご指摘などありましたら、お気軽にお願いします\(^o^)/

公開日:2013-05-25

わたしは、マンション維持修繕技術者の資格を持ってはいますが、正直言って修繕系は得意とは言えません。調べても工事が終わったらスグ忘れちゃうんですよね。。。 2018-04-17 マンション管理士の情報屋

鍵の不具合はこう対応しよう!②

先日、マンションがオープンすることに伴い、数年ぶりに竣工図書の引き渡しに出席したマンション管理士の情報屋です。。。いやー今はホント書類しっかり揃ってますよねぇ~。バブルの頃なんか、竣工図すら貰えなかったりしたもんですけどねぇ~。まぁ今は法がしっかり整備されてますからね。。。

と、いう訳で引き渡しをしている最中ちょっとヒマだったので、取説をぱらりぱらりと読んでました。
フローリングの手入れ方法、24時間換気の操作方法、ノンタッチキーの使用方法、etc,etc
そんな中、鍵のメンテナンス方法が書かれた取説があったのでちらりと読んで見ると、知らないことが書いてありました。。。

鍵の溝等の部分は、歯ブラシで清掃。

<strong>鍵穴に、PC用のエアーダスターを使用しゴミを吐き出す。掃除機で吸い取ってもよい!?</strong>

なるほど、中のゴミ等を出せば動きがよくなるのは当たり前ですよね。
で、鍵用潤滑剤も使用するとのことでした。(8割以上これだけでOKですけどね)

みなさま、鍵用潤滑剤だけで鍵が開かないようなら、エアーダスターなども使ってみましょうね。エアーダスター無くても、管理室に掃除機等あるでしょうから、試してみましょうね^^

~竣工図書類~

公開日:2013-05-16

さらに数年、新規マンションの引き渡しに立会してないです。会社でも少ししかないです。。。デベロッパーさま、東京ならわたくしにお任せを!面倒なこともすべて処理しちゃいますよ。 2018-04-17 マンション管理士の情報屋

ガスメーターの復旧手順

昨日は休みでジャンジャン料理していたマンション管理士の情報屋です。。。もうかれこれ4年ほど毎月1回作り続けてます。。。料理のブログでも作りますかねw

という訳で、今日のマンション管理の情報屋は「ガスメーター」についてです。

通常マンションでは、こーんなガスメーターがついてると思います。
(ぼやっとしててスイマセン)

先の震災の時には復旧の仕方が分からなかった方も多いんじゃないでしょうか?もしくは聞かれて答えられなかったフロントマンの方もいたのでは??

復旧の仕方は、まぁ簡単です。

①まず、室内のガスの元栓を全て閉める。
②ガスメーターを確認する。(上部真ん中の赤いランプが点滅している)
③左上辺りにある黒いキャップ(復帰ボタンのキャップ)を外す。
④復帰ボタンをゆっくり、しっかり2秒間押して離す。
⑤赤いランプが点灯した後また点滅を始めるので、3分ほど待ちます。
⑥ランプが消えたら使用可能です。

で、実はiPhoneでもAndroidでも、復帰方法を確認出来るアプリがあるので、不安な方はダウンロードしておいてもいいかも知れませんね。もしくは話のネタに^^
(復帰時間を計るタイマー機能もついてます)

公開日:2013-05-23

諸事情により、最近は毎日料理していますσ(^_^;) 2018-04-17 マンション管理士の情報屋

 

マンション鉄部塗装工事の抑えるべきポイント

おはようございます。今日は久しぶりの休みなのでカフェでゆっくり。。。ブログとかを色々いじっているマンション管理士の情報屋です。。。あ、記事がようやく60個目に突入だ\(^o^)/

という訳で、今日はどうしましょうか。。鉄部塗装工事について書いてみたいと思います。

鉄部塗装工事というのは、共用部分の鉄部の塗装をするものです。
玄関枠、パイプシャフト、配電盤、共用扉、etc,etc…

例えばこーゆう部分。
表面を触ると

手が白っぽくなります。
これはチョーキングと言いまして、劣化現象のひとつです。塗装を実施する時期ですね。
錆が出る前にやりましょうね。錆びてきてなお放置すれば、今度は穴が開いたりして余計な修繕費用が掛かってしまうことになっちゃいますからね。

やり方としては、大体
①ケレン(やすり等で錆などを落とす作業)
②中塗(サビ止め)
③上塗り(1回だったり2回だったり)
こんな感じです。

業者さんや使う塗料によっても保証年数は違いますが、普通の塗装なら2年は保証して貰いたいですね。
長期修繕計画上の実施周期は、管理組合や管理会社によってマチマチだと思いますが、まぁ4~6年のサイクルでやることが多いんじゃないでしょうか?まぁ6年周期で実施する計画だったら、2回目は外壁塗装工事等と一緒にやる感じでしょうかね?
まぁ1社から見積もりを取り寄せたら、金額を消して相見積もりを取ったらいいと思います。
大規模修繕工事の予行演習と思って取り組んでみましょう^^

あ、アフターサービス期間に合わせた点検&補修もキチンとやって貰いましょうね。

公開日:2013-05-22

初回の塗装は玄関枠はやらないことが多いですかね。屋内か屋外かによるでしょうけど。2018-04-17 マンション管理士の情報屋

 

(やさしい判例集)町内会費の徴収を管理規約で定めても効力はない

最近。。。あまりの忙しさと疲れを理由に記事の更新をさぼっていたマンション管理士の情報屋です。。。そして今日も眠いです。
という訳で、今日は町内会費に関連した裁判の判例をご紹介いたします。

【いつ】平成19年8月7日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理費等を滞納している区分所有者に対し
【どのように】町内会費を含む管理費等を請求した。
【結果】町内会費については、請求が認められなかった。

~背景~
・総会で、自治会費および町内会費月500円を管理費等と一緒に支払う旨、決議された。
・上記は途中から管理組合費として名称が変更された。(それまでは親和会費という名称)
・町内会費は月100円。

~ポイント~
・町内会は、管理組合とは全く関係のない団体である。
・管理組合は、建物や敷地や付属施設を管理するために設置されるもの。
・町内会費の徴収は、区分所有法3条、30条1項の目的外事項となるため、拘束力はないと判断された。

ということのようです。
わたしはこれまで「管理規約で設定すれば、町内会費は全ての区分所有者から徴収出来る」と思ってそういう説明をお客様にしていたのですが、どうもそうではないようです。。。(結構勘違いしている人が多いのでは??)

公開日:2013-05-21

まぁ、今現在、勘違いしているフロントマンはいないでしょうね。2018-04-17 マンション管理士の情報屋

(やさしい判例集)携帯電話の基地局を設置するための賃貸借契約を締結するには普通決議で足りる

眠い。。。とにかく眠いマンション管理士の情報屋です。。。今日はひさびさ判例にいきたいと思います。

【いつ】平成21年2月27日
【どこで】札幌高等裁判所
【誰が誰に】A株式会社が、管理組合に対し
【どのように】屋上に携帯電話基地局を設置するにあたり、賃貸借契約による賃借権を有することの確認等を請求した。
【結果】請求が認められた。(控訴審)

~背景~
・管理組合が途中から、賃貸借契約が理事個人と締結されたと主張した。
・一審判決では、区分所有者全員の同意が必要と判断された。
・管理規約に、次の規定がされていた。
総会の議事を経て共用部分等の一部を第三者に使用させることが出来る。
第三者に使用させるときは、総会の決議が必要である。
共用部分等の変更につき、組合員総数及び議決権総数の4分の3以上の賛成によってすることが出来る。
・区分所有関係には、民法602条が適用されないと判断された。
・「敷地および共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)」特別決議事項であると管理規約に規定されているが、該当しないと判断された。

ということだそうです。
色んな背景によって結論は変わってきますので、十分注意しましょうね。4分の3の議決は取れるように進めておきましょうね^^

公開日:2013-05-16

最近は、携帯電話エリアが完璧にカバーされていますから、基地局の話自体なかなか出てこないですよね。出たらほんとラッキーです。2018-04-17 マンション管理士の情報屋

マンション管理を一言で表すと。(理事会議事録も配付しましょうね)

昨日はこれでもかってくらい運動して、背中の筋肉痛が酷いマンション管理士の情報屋です。。。歳ですねぇ~。。。

と、いう訳で今日は<strong>マンション管理って何?</strong>という話です。

管理会社、管理組合、管理運営、管理業務。。。様々な管理という言葉がマンションを取り巻いていますが、情報屋は管理会社の社員ということもあり、管理の仕事を次のように考えてます。

マンション管理とは
1.問題を発生させないこと。
2.問題が発生してしまったら、速やかに事態の収拾を図ること。
です。(二言になってしまった)

つまらないかも知れませんが、上記のために、日々あらゆる方策を考えてます。
竣工検査の立会いでは、施工側が気付きにくい危険なところはないか?説明に漏れているところはないか?この規約変更の提案で後々問題になることはないか?金融機関が破綻しても大丈夫な備えはしてあるか???
等々、色んなやるべきことがありますが、まず、広報がとても大事だと思います。

例えば
みなさんのマンションでは、理事会の議事録を掲示または全戸配付等してますか?
これ、とっても重要だと思います。

理事会が色んなことを検討しても、それがみんなに知られないと「あの理事会は何もしてない」みたいなことになってしまうことがあります。
なので、議事録を配付して尚且つ「意見がある方は管理組合メールボックスへ投函して下さい」と広報をします。

これにより、総会がスムーズに進むことになります。
突然反対意見が上がったとしても「なぜこれまで言ってくれなかったのですか!?」と反論することが出来ます(本来、それが目的ではないのですが)

理事会がやっていることを透明にして、尚且つ、他の居住者の意見も取り入れる。

これだけで、色んな提案の質も向上しますし、余計なトラブルの発生も防止出来ます。

と、いった感じで、日々トラブルを防止する策は色々とありますが、皆さんも何かやっていることなどありましたら、教えて下さいね^^

公開日:2013-05-16

最近は、イベントの実施などが重要なのかなぁと思っていろいろ模索・提案しています。でも、理事会に自然に気付いてもらうことが大事かなぁと思ったりもしています。プロなので。2018-04-15 マンション管理士の情報屋

マンション総合調査(平成20年度 国土交通省)

昨日は、通常総会と臨時理事会の各1件に出席してきたマンション管理士の情報屋です。。。今週末も忙しいです~(^_^;)
と、いう訳で、もうかれこれ10年以上担当させて頂いているマンションの総会に出席してきた訳なのですが。。。いや~、まるっきり以前とは違う雰囲気になってきてます。

築年数は21年。52戸のマンション。
出席は12人。(議決権行使と委任状数は除く)

そのマンションも、昔は総会となれば一大イベントで、実際の出席者が半数切ることはなかったし、活発な意見はバンバン出たし、当初いたタレントwの方々も、今はどこへやら。。。何かについて説明してもシーーーーンとしてます。
そんな中、「平成20年度マンション総合調査」の総会出席者数に関するデータがふと目に入る。(5年毎?に国土交通省が発行しているものです)

(出席者割合。委任状や議決権行使書等の提出を除く)
5%以下  ・・・  0.9%
~10%  ・・・  6.1%
~20%  ・・・ 20.8%
~30%  ・・・ 21.9%
~40%  ・・・ 15.7%
~50%  ・・・ 12.5%
50%以上 ・・・ 14.8%
不明     ・・・  7.4%

半数を超える出席があるのは、14.8%
そして、築年数が古く規模が大きいマンションほど、出席率が低くなる傾向が表れます。

なるほど確かにどこもそんな感じですね。フロントマンなら体感してると思います。

まぁ、管理会社としてはそれも悪くはないのですが、たまには腕の見せどころが欲しいですよね^^

公開日:2013-05-14

平成30年度のマンション総合調査結果が待ち遠しい。。。2018-04-15 マンション管理士の情報屋

管理会社 総合管理受託戸数ランキング 2012年

最近、総会総会で非常に忙しいマンション管理士の情報屋です。。。毎年5月は一番忙しいデス。。。

と、言う訳で、そろそろ2013年の管理戸数ランキングが発表される頃なので、昨年2012年のランキングをさらっておきたいと思います。
今年は、大型合併が相次いだので上位の変動が楽しみですね^^
(。。。HTMLで表を作るのがこんなに面倒だとは思わなかった。2013年は作れないかも知れない(^_^;))

2012年 マンション管理会社 総合管理受託戸数ランキング

1.日本ハウズイング 375,412戸
2.大京アステージ 356,377戸
3.東急コミュニティー 295,789戸
4.長谷工コミュニティ 231,297戸
5.三井不動産住宅サービス 173,496戸
6.三菱地所コミュニティ 167,525戸
7.日本総合住生活 163,031戸
8.合人社計画研究所 157,709戸
9.住友不動産建物サービス 157,309戸
10.大和ライフネクスト 136,710戸
11.コミュニティワン 127,736戸
12.野村リビングサポート 119,540戸
13.丸紅コミュニティ 102,633戸
14.ダイワサービス 76,748戸
15.伊藤忠アーバンコミュニティ 74,802戸
16.グローバルコミュニティ 68,196戸
17.穴吹コミュニティ 68,196戸
18.大成有楽不動産 56,989戸
19.近鉄住宅管理 55,505戸
20.ナイスコミュニティー 55,357戸
21.MMSマンションマネージメントサービス 53,416戸
22.浪速管理 52,522戸
23.ジャパン・リビング・コミュニティ 51,807戸
24.あなぶきハウジングサービス 50,904戸
25.日本管財 43,956戸
26.総合ハウジングサービス 42,187戸
27.長谷工スマイルコミュニティ 38,876戸
28.日本住宅管理 37,236戸
29.ライフポート西洋 36,824戸
30.大阪ガスコミュニティライフ 36,261戸
31.ホームライフ管理 36,034戸
32.明和管理 33,399戸
33.東京建物アメニティサポート 33,097戸
34.日鉄コミュニティ 32,199戸
35.三井不動産住宅サービス関西 32,085戸
36.住商建物 30,765戸
37.互光建物管理 30,002戸
38.アーバンサービス 28,906戸
39.グランドアメニティ 28,227戸
40.ユニオン・シティサービス 27,935戸
41.双日総合管理 27,506戸
42.日立ビルシステム 26,664戸
43.レーベンコミュニティ 26,303戸
44.日神管理 24,762戸
45.ダイワード 22,275戸
46.阪急ハウジングサポート 21,005戸
47.日本ビルサービス 20,351戸
48.スカイサービス 19,695戸
49.伏見管理サービス 18,069戸
50.日本建物管理 17,840戸

公開日:2013-05-13