マンションフロントマンの漏水対応

漏水が発生した場合、管理会社のフロントマンとしてはどのように対処したらよいでしょうか?マンション管理の情報屋です。

管理会社の人間としては、対応に注意が必要です。原因についてありとあらゆる可能性があり、手錬のフロントマンと言えどもミスをする可能性はあります。

例えば、外壁のクラックからだったり、上階の給水管のピンホールだったり、排水管だったり、バケツの水をこぼしたものであったり、レアなケースとしては2フロアほど上の漏水が原因だったり。
背景によっても対応が変わってきます。上階の住民が問題児ではないか?組合で掛けている保険に漏水調査特約がついているか、<strong>調査業者の作業員は経験豊富か?</strong>、直前に大きな地震はなかったか。。。
実際、東京でも先の大地震があった1ヶ月後位に、排水管や給水管のひび割れが発見されて対応したというケースもあります。
フロントマンとしては、これらの背景を考慮しつつ現状把握を速やかに進めます。理事長に一報入れておくことを忘れないようにしましょう。

前日に雨が降っていて、雨が止んで漏水が止まっているのであれば、外壁等からの漏水の可能性が高いです。
ずーーーっと漏水し続けているのであれば、給湯管(および給水管)の可能性が高いでしょう。その場合は、まず上階の水道メーターをチェックします。部屋内の水道を全て止めて、メーターのコマが回り続けていれば、上水でほぼ間違いないでしょう。(微量だとコマが回らない時もあります)
どちらも関係なさそうだったら排水管かも知れません。
お水をこぼしたのであれば、上階の人に聞けばスグに分かるかも知れません。(まれに嘘をつく方もいらっしゃいます)

<strong>ただし、それらは全て「可能性」です。
現物を見て、原因個所を改修して、漏水が止まるまで断定してはいけません。</strong>

いずれの場合でも、上階の人には色々と話をする必要があります。
ケースによっては、床をひっぺがして調査する必要があると説明が必要ですし、保険に入っていなければ、費用はいくら掛かるか分からないことや、調査範囲も原因の可能性が高いと思われる箇所から調査するけどどこまでやるかは分からない、ということをキチンと説明して、それでもよいと了承を得てから調査に入る必要があります。

また、漏水調査等の保険に入っていたとしても、100%出ると断言してはいけません。「同様の事例では、ほとんどのケースで保険金は下りていますが、適用の可否を決めるのは保険会社になりますので必ず保険が適用されるとは申し上げられません」といった内容を説明する必要があります。※免責の有無は必ずチェック!

そして、居住者の方は加害者になっている意識が低いです。
その方のせいではなくとも、設備がお部屋の方のものである場合(規約によります)は、加害者の方から被害者の方へ挨拶しておいた方がよい旨をアドバイスしてあげましょう。後で無用なトラブルを引き起こさないよう、十分に気をつけて対応しましょう。
(思ったより長くなりそうなので、今日のところはとりあえずこの辺で。。。)

公開日:2013-03-24

保険金についての豆知識

運悪く、突然天井から水がしみ出てきたとします。
漏水です。

様々な原因があるでしょう。
老朽化した給湯管にピンホールが出来て水が漏ってきたり、洗濯パンの排水口が詰まって溢れた水が漏ってきたり、バケツの水をこぼしてしまったり。。。

このような場合は、大概下記のようなケースで保険が適用されると思います。
①階下の漏水被害は、個人賠償保険。
クロスやボード、照明器具、家財等が濡れてしまった。これらは、個人賠償責任保険により、損害はほぼ全額補償されます。
②上階の漏水被害は、漏水調査特約。
漏水の原因個所を調査するために、加圧検査をやったり、フローリングをひっぺがしたり、場合によってはコンクリートをはつったり。。。これらの費用もほぼ全て保険金は支払われます。しかも、壊した箇所を元通りに復旧するところまで補償されます。
一安心ですね^^(免責の設定がなければ)

ちなみに、どの保険も同じですが、①で保険金が被害者に支払われたとします。
だからと言って、必ずしも工事をやらなければいけない訳ではありません。
仮に修理費用が50万円で認定されたとして、全く工事をせずに50万円受け取って違うことに使ってもよいのです。
または、もっと安い業者を探して、30万円で修理をして貰っても構いません。
支払われた保険金は、認定された損害額というだけの話ですから、損害額を受け取って違うことに使うのは何ら問題ないのです。

管理会社としては当然工事をやりたいところでしょう。しかも保険金が支払われる場合にはネゴも入りにくいので、それなりの利益を乗せた見積もりを提出できます。
被害者として、ベストなのは
「管理会社が保険会社に提出したそれなりの利益が乗せられた見積金額で保険金は貰って、あとは自分で安い価格の業者さんへ発注する」
という感じかも知れません。(めんどくさいという方は、全て管理会社にお任せしちゃってください)

みなさんも、漏水などのトラブルの場合は、かしこく動きましょう。

公開日:2013-03-23

こういった問題が生じる前に対策を提案しておくのが管理会社の仕事なんですけどねσ(^_^;) 2018-04-04 マンション管理の情報屋

マンション敷地内無断駐車の対処方法!

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、マンション敷地内に無断で駐車する組合員や来訪者がいて問題となるケースがあります。また、誰かが間違って自分の駐車場に車を止めてしまって、契約者の車が止められない。。。という場合もあります。
今日は、敷地内の無断駐車の対応方法について、です。

注意したくとも、どこの部屋の車か分からない…外部の人かもしれない…全然わからない…。

こーいう場合は警察へ電話しましょう!

警察は基本的に民事不介入ですが、こういう事情で困ってるので車の所有者に伝えて欲しいのです、とお願いすると「連絡先を教えることは出来ないので、現場を確認してこちらで連絡します。」といった感じで大概現場を直接確認した上で、所有者に連絡して注意を促してくれます。
管理会社から電話して依頼した場合でも、慣れた感じで対応してくれます。
相手が普通の人であれば、ビックリしてスグに車を移動してくれます。
普通の人ではなかったり、連絡が取れなかったりした場合は無理なこともあります(汗)

ちなみに、<strong>注意書き等をガムテープや糊付け等で車に張り付けるのはやめておきましょう</strong>。器物損壊等で、逆に訴えられる可能性があります。相手が一般人じゃない場合なども揉めるケース大です。ワイパーに挟む程度にしときましょう。

状況に応じて、適切に対応しましょうね(^ ^)
公開日:2013-03-22

追記:契約者の号室、名前、電話番号、車のナンバーくらいの情報は、管理室内に置いておきたいものです。それで対応できることが増えますからね。2018-04-04 マンション管理の情報屋

 

マンションの駐輪場整理(不要自転車の無償処分)

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
さて、台数が増えてきた駐輪場等で、不要自転車を処分する必要が出てくる場合があると思います。

所有者の同意を得ず処分することは、例え何年も使われていない自転車であったとしても、どのような手順を踏もうとも(掲示をする。いったん移動して貼り紙をして注意喚起する。猶予期間を設け処分する等)基本的に問題になりやすいのでご注意くださいね。

自転車を処分する場合ですが、自転車を無料で処分してくれる業者さんがあちこちいますので、そーいうところを利用して、不要な自転車は処分しましょう。(処分業者さんに聞いてみたところ、そーいう自転車は海外に輸出しているそうです。資源を有効にも使えていいですよね)
「不要だったら処分します。料金は業者に無料でやらせますよ」とお客様には説明して「ありがとう」と言ってもらいましょう。

まっとうなフロントマンなら、必ずそーいう便利な業者さんを知っているものです。東京都の場合、処分に@500円とか掛かりますから、無駄な出費は抑えましょうね。
1~2年に1回くらい住民へ呼び掛けて無償での処分を行い、駐輪場をより良い状態で維持しましょう。

公開日:2013-03-18

 

マンションの駐輪場問題(スペースが狭い)

狭いスペースに多くの自転車を収納しなければならない。。。割と多くのマンションで困ることが多いのではないでしょうか?マンション管理の情報屋です。

二段式の駐輪ラックは使い勝手が悪いし、スライド式は使いにくいし。。。という感覚がありますが、最近の駐輪ラックはとても進歩していますので、色々と調べて見ることをお勧めします。

二段式でも垂直式とかありまして、かなりラクに上げ下げ出来ます。ほんとビックリです。
スライド式もかなり性能が良くなっており、自転車を入れる時にストッパーが機能する様になってたりと、とても良く工夫されているものもあります。

最近確認した商品では、ラビックというヤツが良かったですね。(私はそこの会社とは関係ありませんので、情報屋の名前を出しても安くなったりはしませんので悪しからず(-。-;)
まぁ、似たような製品を出しているメーカーはいっぱいありますので、いつものように相見積もり(他社メーカーの製品でだと、正確には相見積もりとは言わないかも知れませんが)を必ずとって、金額は適正価格で依頼しましょう。総会での議案をスムーズに通すためにも。

と、いうことで、今日は駐輪場にスペースがない!けど、最近の駐輪ラックは性能いいから結構大丈夫というお話でした。
公開日:2013-03-15

動画のところにはもともと写真を入れてたのですが、引っ越しを機に差し替えました。現在、駐輪場を新しくするのであれば、必ず電動自転車の対策を講じる必要がありますよね。注意するところは「重量」「タイヤの幅」「自転車の長さ」・・・などでしょうか?
あと、当たり前のことですが、「入らない自転車を買ったから何とかしろ」と言った勝手な意見を許してはいけません。駐輪場の寸法に入るかどうか事前確認をするよう、これでもかと言うくらい注意喚起をしておきましょう。2018-04-04 マンション管理の情報屋

マンションの電気料金の削減(2013年版)

さて、今日もマンションの経費削減について検討してみましょう。電気料金の削減です。みなさんのマンション管理組合では、もう電気料金の削減はおこなっていますか?

定期的に見直しをする必要がありますが、一番簡単なところでは「低圧高付加契約」というのがあります。手続きは電話一本で完了しますし、費用もゼロです。ただし、該当するかどうかは電灯と動力の使用バランスによりますので、事前に確認が必要です。
東京電力に電話して「マンションの電気契約を低圧高付加契約に変更した場合の試算表(1年分)を出して下さい」と言えば、昨年の実績で低圧高付加契約に変更した場合、差額がいくらになるか出してくれます。FAXですぐに提出してくれますので、頼んでみましょう。
で、年間10万円以上下がるなら、契約変更してしまいましょう。これも電話だけで出来ます。
これらは、管理会社のフロントマンへ頼めばやってくれます。

で、それで下がらない場合は、機器類を購入して契約変更を行うことになります。
①動力料金を下げる場合は、電子ブレーカーを購入して、動力の契約を変更します。
②電灯料金を下げる場合は、管理室等に蓄圧式ヒーター等を購入して、電灯の契約を変更します。(電化上手等)
いずれも初期費用が数十万円掛りますが、大体3年前後でペイ出来ることが多いです。
①も②もグーグル等で「マンション 電気料金削減」等のワードで検索すると、危機を販売して契約変更も行う会社が数件出てきます。
これも、管理会社のフロントマンへ頼めばやってくれます。

後は、LEDランプの導入ですかねー。
共用部の照明器具ごと変える必要があるのが多いんじゃないですかねー。
工事を実施する場合は、市や区などで、助成がないかチェックしておく必要があります。
また、LEDに変更した場合、どの程度電気料金が削減出来るのかは、電気工事会社に見積もり時点で確認しておきましょう。LED関連はまだまだ製品代が高いので、もうしばらく待ってみてもいいかも知れません。(実際の電気使用量等によります)

と、いった感じで、みなさんのマンションでもまだ取り組んでなければ、ぜひ一度検討してましょう^^

公開日:2013-03-08

まぁ、今はどのマンションでもLEDに変えてると思います。蛍光灯なんかすごく高くなってしまってますしね。
直管のランプも器具変更しないで変えられますから、もしまだであれば早く変更しちゃいましょう。2018-04-04 マンション管理の情報屋

 

電話1本で管理費を下げる方法

どうも。マンション管理の情報屋です。
今日もマンション管理組合の経費削減方法をご紹介したいと思います。

電話一本は、ちょっと大袈裟かも知れませんが、管理組合経費削減の一番メインとなる方法になります。(今回は、管理組合の方向けに記事を書いています)

それは、管理会社の相見積もりを取ることです。。。が、手っ取り早く簡単に済ませたい時は、管理会社に電話してこう伝えます。(あくまで例です。相手のタイプによって変えます)
「日本ハウ○イングが見積を出したいと言ってきてます。御社でそれなりに業務費の値下げを提案して頂けるなら断ろうかと思うのですが、検討して頂けませんでしょうか?」
えっと、ステマじゃないですよ。まー色々とアレンジはあるかと思いますが、上のセリフを管理会社の人間が見たら、苦々しく思うと思います。多分、嫌なセリフベスト3位に入るんじゃないでしょうか。
見積りする会社の名前は、日本ハウ○イングとか、合○社とか、コミュニティ○ンあたりの名前を出しとけば良いでしょう。とにかく安いですから。

ちなみに、上記の方法で業務費を下げない場合は、実際に相見積もりをとればOKです。(東急○ミュニティあたりの管理会社は下げてこないかもしれません。)

では次に、相見積もりの取り方です。
大概、総会資料と一緒に「重要事項説明書」という書類が同封されてると思います。それを見積を取りたい管理会社に渡せばOKです。
(注意)ただし、金額は必ず隠して下さい。指値をする方法もありますが、まずは提案金額を見ましょう。自分の予想する金額を遥かに下回った見積もりが出てくる場合があります。これは、こういった委託業務の見積もりに関わらず、工事の見積から車を買う時など全てに共通しますので覚えておきましょう。ちなみに、予想を下回った金額が出てきても慌てず騒がず、とりあえず、もう一押しします。ある意味あいさつみたいなものです(笑)。

で、出てきた見積を元に既存の管理会社と金額交渉するもよし、若しくはそのまま管理会社変更を検討してみるもよし。。。ただ、現行の管理会社に不満がなければ、むやみに変更する必要はないと思います。新しい会社が良い管理会社とは限りません。

また、こーいうことを専門にやっているコンサル会社もあります。ネットで検索すればすぐに出てきますので、あらかじめ変更を視野に入れているのであれば、そういうコンサル会社へ頼んでもよいと思います。楽チンですから。勿論、やる気さえあれば管理会社をリプレイスすることは難しいことではありません。なんといってもリプレイ○という社名の管理会社まであるようですし(恐)
ただ、一から自分でやる手間的なことを考えると、このようなコンサル会社はノウハウを持ってますから、安全ですよね。

勿論、わたくしでも受け付けいたします。東京23区内か千葉埼玉神奈川あたりであれば。。。

公開日:2013-03-03

※フロントマンとしては、このセリフが出ないように、あの手この手でお客様を満足させる必要がありますね。どうすれば良いか?やり方はお客様によっても違いますし、自分の能力等によっても違います。
わたしの場合は、基本、相手が求めていることの更に上をいくことを心がけています。これも相手次第ですが。
今はどうなんですかねぇ。。。人手不足に人件費高騰。。。値上げして頂きたいところですけどね。企業努力ですσ(^_^;)2018-04-03 マンション管理の情報屋

マンション管理組合が掛ける保険契約

簡単なことですが、みなさんが管理するマンションでは次のことをやっていますか?

①共用部保険契約の複数年契約(又は積立マンション保険の加入)
②保険契約更新時の相見積もりの取得

やっていなければ、この2つだけで結構な経費削減が出来ることがあります。

まず①の複数年契約です。
もし契約期間を一年で掛けてたら、最低でも三年契約に切り替えましょう。お金に余裕があるのなら五年契約位が適当だと思います。もし、管理会社から提案されてなかったら、管理会社の怠慢だと思われます。若しくは、管理会社か売主が代理店をやってて提案しにくいかのどちらかです。管理会社もしくは代理店の手数料が減るから、積極的に提案されない場合なんかもあります。

②の相見積もりは常識ですね。経費削減するなら必須の作業です。(全く同一の条件には出来ませんが)

大丈夫です。手間はかかりません。管理会社に『複数年契約で相見積もり三社くらいとって』って電話一本入れるだけですから。今すぐ電話してみましょう。あなたの代わりにそーいうことをするために管理会社というものはあるのです。

もっとチェックする時間があるなら、内容も良く検討しましょう。
例えば「漏水調査特約」。使えるし金額も安いから、絶対に入れておいた方がいいです。

また、通常は個人賠償責任保険など入れているところが多いと思います。
この保険が付いている場合は、あまり知られてないようですがマンション外部の事故でも適用されます。例えば、レストランのガラス窓を割ってしまって、弁償しなければいけない!!と、いった場合に、ガラスの修理費用などに適用されます。誰かに損害を与えてしまった場合に、その相手方に支払う費用が出るんですね。
この保険は、自分の部屋の火災保険にもついていることが多いですから、その場合は自分の保険から外して保険料を浮かせましょう。くわしくは、管理会社から保険証券の写しを貰って、自分が使っている保険代理店に見て貰いましょう。

と、いった感じで初歩の初歩ですが、マンション管理組合の保険に関することを書いてみました。

公開日:2013-03-02

※今時、提案していない管理会社はないと思います。スマホが当たり前にある現在では、どこでも常識でしょうね。
また、現在では築年数(20年?)が経ったマンションでは、信じられないくらい保険料が高額になったりもします(つまり保険会社がマンション保険は断っているとも言えますビジネスですからしょうがないかとは思いますが)。マンション管理士が関わる保険なんてのもあったりするようですので、それはそれで別に調べてアップしようかと思います。しかしたった5年で、ほんと世界は目まぐるしく変わりますねぇ。。。2018-04-03 マンション管理の情報屋

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古い記事は出来るだけリライトしたいとは思っていますが、なにぶん長いこと書いていますので、そのまま手付かずのところもありますのでご容赦ください。(昔はこんなだったなぁ~と懐かしんでください笑)
また、最近はマンション管理以外の色んなことに手を付けていたり、仕事以外の時間に余力がなかったりで、記事の更新やコメント&メールの返信がなかなか出来ないことが多いので、温かい目で見守って頂けると嬉しいです。

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