騒音問題(ウォーターハンマー)

「隣の奴が、早朝とか夜中に壁をゴンゴン叩くんだー!どうにかしろ!!」
と、昼間から酔っぱらって激昂しているおじさんから電話が掛かってきました。問題児の一人です。
とにかく偉そうに怒っている。頭にくるので「いま行くから、ちょっと待っててください」と伝え現場へ急行します。
いわゆる、マンションにおける「ウォーターハンマー問題」です。

酔っぱらいながらも「こっちはちゃんとテープレコーダーに証拠を録ってるんだよー!」とテープレコーダーを取りだすおじいさん。(おぉ!カセットテープって、今も存在してるんだぁ~)と思いつつ、音を聞いてみる。

「。。。ゴン。ゴン。。。。ゴゴン」確かに音は聞こえる。が。
「こっちの壁から聞こえてくるんだよー!隣の奴が嫌がらせで壁を叩くんだ!!」と大声で叫びながら外へ出て行き、隣の部屋の玄関をドンドン叩くおじいさん。
「テメー出てこいコノヤロー」まぁ、ちょっと待って。と体を張って止めます。
「ちょっといいから部屋に入りましょう」無理やり連れ帰ります。

そして台所へ行き説明します。
流しのレバーハンドルを上げ水を出し、止める。すると「ゴン」という音が聞こえます。
「同じ音が聞こえるでしょ?多分これと同じことが、この壁の中で起きてるんですよ。隣の人が嫌がらせで叩いているんじゃないんです。ここに水道の縦管が入っていて、上の階で水道を止めるとここの壁の中の管が響くんですよ。だから、朝とか夜に多いんですよー」
「はぁ!?」とおじいさん。
「ウォーターハンマーと言うんです。給水設備が原因です。隣の人が原因じゃないんです(多分)。設備の改修を管理組合に提案しますから、ちょっと待ってて下さい」
で、水撃防止器を設置したというお話でした。
(お話は要約してあります)

公開日:2013-03-31

とは言っても、音が止まらないこともあります。正直言って、熟練の給水業者さんでも「この工事をやって完全に止まるかどうかは分かりません」となります。時には支持金物を固定し直したり、水栓を交換したら直ったりする場合もあります。(何でこれで直るの???と驚く時があります)
なので、うるさくて夜も眠れないというのであれば話は別ですが、あまり取り組みたくはない問題です。。。2018-04-05 マンション管理の情報屋

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マンションの鍵の不具合はこう対応しよう!①

フロントマン必携!鍵穴専用潤滑剤3069MIWA

いつものことですが、宣伝じゃないですよ(笑)マンション管理の情報屋です。

鍵用の潤滑剤なら何でもいいんです。
共用部の通用門扉や専有部の扉についている鍵。シリンダーと言った方がよいのかな?
ある時、抜けなくなったり、稼働が悪くなったりします。

そんな時、間違ってもCRCとかの油を使ってはいけません。

油系の潤滑剤は、鍵に使ってはいけません。暫くは調子いいのですが、時間が経つとホコリを呼び込み余計に稼働しなくなってきます。必ず鍵専用の潤滑剤を使いましょう。フロントマンなら常識ですね。
鍵のトラブルは、8割方これで解消します。管理室に常備。車の工具箱にも勿論常備。

ちなみにオートロックのマンションで、逆マスターキーになっている場合は注意が必要です。
メーカーへ対応するシリンダーを頼むと、納品に2~3週間掛かります。
なので、そういう場合は管理室にシリンダーの在庫を購入しておきます。(共用部と専有部用)
で、シリンダーの交換を在庫を使用して行い、使用した際に鍵屋さんに次のシリンダーを頼んでおきましょう。
最近のマンションは、ほとんどのマンションでゼネコンが予備シリンダーをいくつか用意してくれています。
引き渡し時に無い場合がありますので、竣工検査に立ち会ったりすることがあるフロントマンさんはゼネコンさんにお願いしておきましょうね。管球の在庫もですよ。出来れば脚立も管理組合のために、サービスでお願いしちゃましょう。現場には必ずある物なので、結構入れてくれるものです。

公開日:2013-03-30

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金額交渉の基本!【相見積り】

マンションに関連したことだけではありません。金額交渉・相見積もりについて、基本中の基本の手法を説明したいと思います。管理組合でも、フロントマンでも、何でもない人でも役に立ちます。みなさんこんにちは。マンション管理の交渉屋です。

建築部等がある大手管理会社のフロントマンは、見積もりの内容をよく見れなかったりすることが多かったりします。なぜなら、建築部が業者と交渉し、見積もりも作り、現場の立ち会いも行い、お客様への説明もする。。。これはこれで良いのですが、接客をするのはフロントなので、ある程度のことは知っておきたいですよね。ちっちゃい会社なんかだと、フロントマンが現場に立ち会い、業者へ見積もりを依頼して、価格交渉もやって。。。という具合になります。

で、やれポンプのなんたらがどうで、配管の材質がどうで、交通運搬費はいくらで。。。果たして見積もりを見て、適正な金額なのだろうか?と工事等に明るくない組合員の方ならそう思うでしょう。
そういう時は、見積書の金額欄をブランクにして、他社へ渡して見積もりを依頼します。
仕様を揃えて、初めて金額の高い安いが判断出来るのです。(相場が分かる人は、そういうことをする必要はあまりないでしょう)
そうして、A社100万円、B社98万円の見積書が出てきたとします。
どちらでもよければ98万円の業者へ仕事を依頼します。
都合によりA社に頼みたければ、「他の会社で98万円で見積もりが出てるんだけど、それより安やってくれるのなら、御社に頼むんだけど」と言って値段を下げてもらいます。

いずれの会社にするとしても、そこで出てきた見積もりに、もうひと交渉をしてから依頼をしましょうね。
B社に依頼するなら、「御社に依頼するから90万円でやってくれない?」とか。これは挨拶みたいなものですから、必ず言いましょう。わたし的には、90万でも95万でもどちらでもOKです。

ひとこと「挨拶」するだけで、何万円も得するのです。秒給です(笑)

であれば、しない理由はないですよね。
ちなみに私は電気屋さんや車屋さんは勿論、服屋さんでも、デパートでもほぼどこでも「挨拶」します。
「コレいくらになります?」と。(金額を言わないのがポイントです。金額が大きい車屋さんとかでは相見積りも取ります。不動産の購入等になれば尚更)
無理したり、ヤな感じでいうと売って貰えなくなる場合もあるかも知れませんから、まぁそこは適当な塩梅で肌で感じて交渉しましょう。(そこからが勝負という人もいますけどね(^_^;) 相手のタイプによるのでよく観察することが重要です。

公開日:2013-03-29

舌を巻くほどの交渉の天才が周りにいる場合があります。あらゆる手を使い、劣悪な状況をひっくり返して、条件を勝ち取れるような人がいたりします。相性もあったりすることもあります。時にはそういう人に頼れるということもフロントマン(サラリーマン)の実力ですので、どうしても交渉が必要で自分一人では無理っぽい時は、出来る人に頼みましょう。2018-04-05 マンション管理の情報屋

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門扉の動きがおかしいときは!?(ドアクローザー)

マンション管理の情報屋です。
今日はドアクローザーです。

人によってはドアチェックとか言う方もいらっしゃいますね。
中に油が入っていて、油圧でドアが閉まるスピードを調整しています。

でまぁこのドアクローザーなんですが、時間が経ったり温度差でだったり、調整が必要になるときがあります。そうするとドアが中々閉まらなくなったり、バターンっと勢いよく閉まったりするようになります。
そんな時は、赤丸の部分を調整するとよいです。
(モノによって違いますが)これは、上が一時側、下が二次側のヤツです。
一次側というのは、扉が閉まる直前のあたり。二次側というのは扉が開ききった側の方のことです。
例えば、一次側の方をマイナスドライバーで時計回りに締めると、勢いよく閉まる扉が閉まりきる直前でピタッと止まり、ゆっくり閉まるようになります。締めすぎると力を入れても閉まらなくなったりします。
二次側は逆ですね。扉を大きく開いた時の閉まるスピードを調節出来ます。こっちだけを締めると、最初ゆっくりしまっていたのが、途中から急に勢いよく閉まっちゃいます。

なので、この2つを微妙に調整してやると、スムーズに、音も静かに閉まるようになり、安全にもなります。
共用部の門扉の調整は管理員さんにやって貰うとして、自分のお部屋の玄関扉は、こうやって調整しましょうね^^

公開日:2013-03-28

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トイレの水の出が悪い!パパッと直しちゃいましょう。

トイレの水の出が悪い、又は出ない、逆にトイレの水が止まらないといったことはありませんでしょうか?
みなさんこんにちは。マンション管理の情報屋です。今日は、トイレの水の出が悪い場合の対処方法を紹介します。

他のお部屋の水の出は大丈夫なのに、トイレだけ調子が悪い。そういう場合はストレーナー等に原因があります。(ちょうどいいのが検索出来ました)水の出が悪い場合は、上記のストレーナーというところにゴミが詰まっていますので、止水栓をマイナスドライバーで回して水を止めて、ストレーナーをウォータープライヤー等で外しましょう。中に網目状のものが入っていますので、そこを掃除し元に戻せばOKです。

逆にトイレの水が止まらないという場合は、タンクの中を開けます。

最近はちょっと違うかも知れませんが、まぁこんな感じになってます。
で、白いボールタップの部分とか、下部にあるゴムのフタの部分とか、チェーンの部分とかに見て分かる不具合があることが多く、直すことも簡単な場合が多いです。(ガチャガチャやってみたり笑)
業者さんや管理会社へ頼むと、最低1万円~はかかると思いますので、ちゃちゃっと自分で直しちゃいましょう。
部屋全体で断水している場合は、マンション全体で断水しているか、パイプシャフトの減圧弁あたりについているストレーナーが詰まっているケースが考えられるので、管理会社に電話してみましょうね^^

公開日:2013-03-27

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メールボックスのダイヤル錠

マンション管理の情報屋です。
今日は、マンションの1階にあるメールボックスのダイヤル錠の話です。

こんなやつ。

こういう数字式で、左右に回すタイプのものは、たいてい
右に2回○、左に1回○(○にはそれぞれの数字が入ります)
とか
逆に左に2回○、右に1回○
って感じで開きます。

組合の皆様もご存じの方はたくさんいらっしゃると思いますが、フロントマンなら1~2分もあれば番号が分からなくても開けられます。上記の2パターンなら、全てのパターンを試すのは訳ないです。(基本的に、管理会社は全てのメールボックスの暗証番号を持っています。共用部ですからね)
なので、こーいうタイプのメールボックスの場合は、郵便物はあまり安全とは言えません。まぁ、狙われることなんてそんなにないでしょうから、問題視することはないと思いますが。
最近は、ボタン式等も出てきましたから、そっちだと開けられないかも知れません。
動きが悪くなってきた場合や、壊れてしまった場合は、管理組合(又は管理会社)へ申請して交換して貰いましょう。

まれに個人負担としている管理組合さんもあります。その場合は、メーカーへ電話して自分でダイヤル錠を交換しましょう。ダイヤル錠と一緒に交換の説明書もついてますので、見ながらやれば、まぁ作業とかを自分でやる人ならば10分もあれば交換出来ます。(ちなみにモノ代は3千円くらいですが、交換をメーカーさんへお願いすると作業費やら出張費やらで1万5千円~とかかかっちゃいますのでご注意ください)もちろんフロントマンなら5分で出来るようになっておきましょう。扉の交換も出来るようになっておきましょう。(やらなくてもいいですが)

公開日:2013-03-26

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原因不明?ある日突然ガラスにヒビが!?(ガラスの熱割れ)

ある寒い日(暑い日?)の朝、バルコニーの窓を見るとぐにゃぐにゃと曲がりくねったヒビが入っていたことはありませんか?

こんにちは。マンション管理の情報屋です。
ワイヤーが入った網入りガラスによくある現象なのですが、ワイヤーとガラスの熱膨張率の違い又はガラス中央部と端部の熱量による応力の違い等により、寒い日や暑い日にガラスにヒビが入ることは割と良くあります。

じゃ、網入りガラスにしなければいいのでは?と思うのですが、これは消防法により、網入りガラスを入れなければならない場所が定められているのです。
なので、基本的に網入りガラスが入っているところを、普通のガラスや強化ガラスなどの網が入っていないガラスに変えることは、やってはいけません。
飛散防止の役割があり、場所によっては変えると本当に危険な個所などありますので、気をつけて下さい。
熱割れの防止策は、これといった明確なものはありません(どなたか知りません?)が、反射した光を当てないとか、カーテンは色を薄めにする、窓の近くにソファ等の大きなものを置かない等が有効と言われているようです。(情報屋はあまり自信はありません)極端な話、交換して1週間後に同様の熱割れが発生したりすることもあります。

しかし、割れても費用の面では心配することはありません。
殆どのマンション管理組合は、「破汚損」の特約を保険に付けており、これがガラスの熱割れにはほぼ適用されます。

保険会社代理店に、正直に言いましょう\(^o^)/(当然ですが)
「ガラスが熱割れした」と伝えればOK。
破汚損の特約に入っているか、免責の設定はどうなっているか、必ず確認しておきましょう。

公開日:2013-03-25

。。。ところが。最近はガラスの熱割れについて、建物全体で1回しか保険対応が認められなかったりするケースがあります。(三井住友海上だったかな?)約款にはちゃんと書いてあったりするそうです。または免責5万円とかの設定になっていて、実質、使えなかったり。あらかじめ確認しておきましょうね。あと当たり前のことですが、必ず写真は撮っておきましょう。2018-04-05 マンション管理の情報屋

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マンションフロントマンの漏水対応

漏水が発生した場合、管理会社のフロントマンとしてはどのように対処したらよいでしょうか?マンション管理の情報屋です。

管理会社の人間としては、対応に注意が必要です。原因についてありとあらゆる可能性があり、手錬のフロントマンと言えどもミスをする可能性はあります。

例えば、外壁のクラックからだったり、上階の給水管のピンホールだったり、排水管だったり、バケツの水をこぼしたものであったり、レアなケースとしては2フロアほど上の漏水が原因だったり。
背景によっても対応が変わってきます。上階の住民が問題児ではないか?組合で掛けている保険に漏水調査特約がついているか、<strong>調査業者の作業員は経験豊富か?</strong>、直前に大きな地震はなかったか。。。
実際、東京でも先の大地震があった1ヶ月後位に、排水管や給水管のひび割れが発見されて対応したというケースもあります。
フロントマンとしては、これらの背景を考慮しつつ現状把握を速やかに進めます。理事長に一報入れておくことを忘れないようにしましょう。

前日に雨が降っていて、雨が止んで漏水が止まっているのであれば、外壁等からの漏水の可能性が高いです。
ずーーーっと漏水し続けているのであれば、給湯管(および給水管)の可能性が高いでしょう。その場合は、まず上階の水道メーターをチェックします。部屋内の水道を全て止めて、メーターのコマが回り続けていれば、上水でほぼ間違いないでしょう。(微量だとコマが回らない時もあります)
どちらも関係なさそうだったら排水管かも知れません。
お水をこぼしたのであれば、上階の人に聞けばスグに分かるかも知れません。(まれに嘘をつく方もいらっしゃいます)

<strong>ただし、それらは全て「可能性」です。
現物を見て、原因個所を改修して、漏水が止まるまで断定してはいけません。</strong>

いずれの場合でも、上階の人には色々と話をする必要があります。
ケースによっては、床をひっぺがして調査する必要があると説明が必要ですし、保険に入っていなければ、費用はいくら掛かるか分からないことや、調査範囲も原因の可能性が高いと思われる箇所から調査するけどどこまでやるかは分からない、ということをキチンと説明して、それでもよいと了承を得てから調査に入る必要があります。

また、漏水調査等の保険に入っていたとしても、100%出ると断言してはいけません。「同様の事例では、ほとんどのケースで保険金は下りていますが、適用の可否を決めるのは保険会社になりますので必ず保険が適用されるとは申し上げられません」といった内容を説明する必要があります。※免責の有無は必ずチェック!

そして、居住者の方は加害者になっている意識が低いです。
その方のせいではなくとも、設備がお部屋の方のものである場合(規約によります)は、加害者の方から被害者の方へ挨拶しておいた方がよい旨をアドバイスしてあげましょう。後で無用なトラブルを引き起こさないよう、十分に気をつけて対応しましょう。
(思ったより長くなりそうなので、今日のところはとりあえずこの辺で。。。)

公開日:2013-03-24

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保険金についての豆知識

運悪く、突然天井から水がしみ出てきたとします。
漏水です。

様々な原因があるでしょう。
老朽化した給湯管にピンホールが出来て水が漏ってきたり、洗濯パンの排水口が詰まって溢れた水が漏ってきたり、バケツの水をこぼしてしまったり。。。

このような場合は、大概下記のようなケースで保険が適用されると思います。
①階下の漏水被害は、個人賠償保険。
クロスやボード、照明器具、家財等が濡れてしまった。これらは、個人賠償責任保険により、損害はほぼ全額補償されます。
②上階の漏水被害は、漏水調査特約。
漏水の原因個所を調査するために、加圧検査をやったり、フローリングをひっぺがしたり、場合によってはコンクリートをはつったり。。。これらの費用もほぼ全て保険金は支払われます。しかも、壊した箇所を元通りに復旧するところまで補償されます。
一安心ですね^^(免責の設定がなければ)

ちなみに、どの保険も同じですが、①で保険金が被害者に支払われたとします。
だからと言って、必ずしも工事をやらなければいけない訳ではありません。
仮に修理費用が50万円で認定されたとして、全く工事をせずに50万円受け取って違うことに使ってもよいのです。
または、もっと安い業者を探して、30万円で修理をして貰っても構いません。
支払われた保険金は、認定された損害額というだけの話ですから、損害額を受け取って違うことに使うのは何ら問題ないのです。

管理会社としては当然工事をやりたいところでしょう。しかも保険金が支払われる場合にはネゴも入りにくいので、それなりの利益を乗せた見積もりを提出できます。
被害者として、ベストなのは
「管理会社が保険会社に提出したそれなりの利益が乗せられた見積金額で保険金は貰って、あとは自分で安い価格の業者さんへ発注する」
という感じかも知れません。(めんどくさいという方は、全て管理会社にお任せしちゃってください)

みなさんも、漏水などのトラブルの場合は、かしこく動きましょう。

公開日:2013-03-23

こういった問題が生じる前に対策を提案しておくのが管理会社の仕事なんですけどねσ(^_^;) 2018-04-04 マンション管理の情報屋

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マンション敷地内無断駐車の対処方法!

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、マンション敷地内に無断で駐車する組合員や来訪者がいて問題となるケースがあります。また、誰かが間違って自分の駐車場に車を止めてしまって、契約者の車が止められない。。。という場合もあります。
今日は、敷地内の無断駐車の対応方法について、です。

注意したくとも、どこの部屋の車か分からない…外部の人かもしれない…全然わからない…。

こーいう場合は警察へ電話しましょう!

警察は基本的に民事不介入ですが、こういう事情で困ってるので車の所有者に伝えて欲しいのです、とお願いすると「連絡先を教えることは出来ないので、現場を確認してこちらで連絡します。」といった感じで大概現場を直接確認した上で、所有者に連絡して注意を促してくれます。
管理会社から電話して依頼した場合でも、慣れた感じで対応してくれます。
相手が普通の人であれば、ビックリしてスグに車を移動してくれます。
普通の人ではなかったり、連絡が取れなかったりした場合は無理なこともあります(汗)

ちなみに、<strong>注意書き等をガムテープや糊付け等で車に張り付けるのはやめておきましょう</strong>。器物損壊等で、逆に訴えられる可能性があります。相手が一般人じゃない場合なども揉めるケース大です。ワイパーに挟む程度にしときましょう。

状況に応じて、適切に対応しましょうね(^ ^)
公開日:2013-03-22

追記:契約者の号室、名前、電話番号、車のナンバーくらいの情報は、管理室内に置いておきたいものです。それで対応できることが増えますからね。2018-04-04 マンション管理の情報屋

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