投稿者: zyouhouya

今日も眠い中、記事の更新に勤しんでいるマンション管理の情報屋です。。。目指せ１００記事＼(^o^)／

と、言う訳で今日も、マンション管理業協会での相談事例をご紹介したいと思います。

上記は、東京都が平成17年10月に発効したマンション管理ガイドラインにあったものです＾＾
管理組合の書類は、管理規約や議事録等については保存することが定められていますが、保存期間については規定がありません。
なので、基本的に自由に設定することが可能なのです。
まぁでも東京都のガイドラインがあるのならば、それを根拠として判断すればよいかと思います。

（念のため、文字でも記載しておきますね＾＾）

【永久保存】
①総会および理事会議事録
②管理規約改正及び関連資料
③業務委託・工事契約書
④その他契約書
⑤訴訟関連資料
⑥その他、総会および重要な理事会資料

【10年保存】
①現金出納帳
②預金出納帳
③管理費等台帳
④会計伝票、領収書等
⑤保険証券
⑥その他、理事会資料
※永久保存書類は、別途、管理組合運営細則に定め、これに準じるものとする。

ということで、管理会社のフロントマンの皆さんは、聞かれた時には答えられるように、頭に入れておきましょうね。
記事公開日：2013-04-24

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眠い。。。とにかく眠いのですが、今日も頑張って記事を更新していきたいと思っています。。。(+o+)

と、いう訳で今日のマンション管理の情報屋は、やさしい判例コーナー「途中からペットを全面禁止にする規約を設定出来るか？」の裁判についてです。

【いつ】平成６年８月４日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有者（控訴人）が管理組合に
【どのように】動物の飼育を一律に全面禁止する管理規約を、途中から設定することは無効であると主張
【結果】途中から設定しても有効であると認められた。

～経緯～
不明。

～背景～
・一般居住用分譲マンションで、動物の飼育を配慮した設計、構造にはなっていない。

ポイント①
共同の利益に反する行為とは、動物を飼育する行為を一律に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する行為に限定されるので、動物の飼育を一律に全面禁止する管理規約は無効であると主張した
これに対し、マンション内における動物の飼育は、一般的に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼす恐れのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約で禁止することは、有効と解された。

ポイント②
控訴人は、本規約の改正は、区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすので無効と主張。
これに対し、盲導犬の場合のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は特別の影響を及ぼすと解されるが、本内容の犬は、あくまでもペットであるので、特別の影響を及ぼすとは言えないと解された。

と言うことで、ペットについては途中から管理規約で「禁止」と設定することは、有効と言えるようです。
ただ、管理組合としてコミュニティー形成に支障が生じる決議をするのはちょっと疑問の生じるところだと情報屋は思ったりします。裁判にまで発展して、組合運営が上手くいく訳がないと思うんですよね。。。
まぁでも、きっと何か特別な事情があったのでしょうね。

公開日：2013-04-23

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。。。一昨日は、朝からとあるマンションの８階のルーフバルコニーで、ずうっと漏水調査の立ち会いをしていたマンション管理の情報屋です。そして昨日はエントランスでの総会＆理事会に出席。。。超寒かったデス。風邪が治りません（＞＜）

さて、それでは今日も「やさしい判例」の時間です。

59条競売関連の裁判判例について、いつも通り「簡単」に紹介したいと思います。

【いつ】平成18年11月1日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理費等を滞納している区分所有者に対し
【どのように】区分所有法第59条に基づき競売を請求した。
【結果】請求が棄却された。

～経緯～
①滞納期間　約5年、滞納金額　1,695,000円
②支払督促実施→預金差押え実行→預金残高0円だった。
③強制競売（民事執行法に基づく）→抵当権（債権額1,710万円）＋根抵当権（債権額1,302万円）の設定があった。→無剰余の恐れがあるため、未実施
④5年間、全く支払いがない。

～ポイント～
①区分所有法第6条1項の共同利益背反行為に当たるとは認定された。
・他の区分所有者の負担で供用施設を利用することになる。
・他に管理費等の支払いを拒む者が現れる恐れがある。
・全体の維持管理が困難となる。
②59条競売は、本来、建物等の不当な毀損行為や不当な使用行為が行われることに対して、区分所有関係から排除するということが目的であり、限局されるべきであると解された。
③本件では、管理費等の支払い請求が目的である。であるならば
・区分所有法第7条の先取り特権を行使すべき。
・抵当権等の設定はあるが、最初の設定額しか分かっておらず、現在剰余があるかどうか不明であり、立証、主張もない。
・強制競売→無剰余取り消しの事実がない。

という感じです。つまり、やれることをやってからでないと59条競売は出来ません(>_<)、ってことですかね。
ちなみに補足として次のような判決もあります。
～補足～
平成16年5月20日　東京高等裁判所（千葉地方裁判所の控訴審）では、剰余主義の適用が否定され、区分所有法第59条競売が認定された。

なので、毎回言っていますが、背景・状況によって裁判の結果は変わってきますので、管理組合に説明する際フロントマンの皆さんは十分注意を払いましょうね。

公開日：2013-04-22

まぁ、100万超えたら大抵いけるんじゃないでしょうか？　2018-04-10　マンション管理士の情報屋

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風邪っぴきのマンション管理士の情報屋です。。。今日（土曜）は漏水調査の立ち会い、日曜は理事会×１、総会×１です。スケジューリング失敗したなぁ。。。

さて、みなさんのマンションでは、確定申告はされてますでしょうか？今日は税務関連のお話をしたいと思います。
収入が管理費や積立金、区分所有者と契約している駐車場の料金等だけであれば不要ですが、例えば屋上に携帯電話の基地局や広告看板等があって賃料収入を得ていたり、駐車場を外部に貸し出したりしていると、法人住民税や法人事業税等々を納める必要が出てきたりします。

基本的に管理組合に税務所の調査が入ることはあまりないのですが、まれに管理会社や看板業者等の調査を税務署がしている時になどに、上記のような管理組合収益が見つかったりして課税されるケースがあったりします。
後で発覚すると5年分とかの追徴金を取られたりするので、キチンと処理しちゃいましょうね。

フロントマンの皆さんは、自分の会社の方針を確認しておく必要がありますが、携帯基地局や看板収入等が発生する議案がある場合は、納税する必要が生じることをちゃんとアドバイスしましょうね。
また、税務申告等の業務は、税理士法により本人以外は税理士（または一部の弁護士や公認会計士）しか出来ませんので注意して下さい。ちなみに、税理士さんに税務申告等を依頼した場合は、３～８万円くらい掛る感じだと思います。ピンキリですね。

そんなことで、今日は去年の二月に出された国税庁の見解を紹介したいと思います。

【いつ】　平成24年2月13日
【どこで】—
【誰が誰に】国税庁が国土交通省住宅局長へ
【どのように】管理組合が、区分所有者以外の外部の人に駐車場を貸し出す、いわゆる外部貸しについて
【結果】次の見解を示した。
①使用希望者の募集を行ったが区分所有者の使用希望がない
②区分所有者を優先する条件を設定している
上記の場合、駐車場収益は外部に貸し出している部分のみが課税対象になる。

そうなんです。わたくしは税務に関しては素人なんですが、駐車場の一部を外部貸ししていると、駐車場全体の収益が課税対象になると思っていました。が、前提条件によるってことなんですね。
この辺って、管理組合の税務に精通していない税理士さんとかだと、見解が頼りなくて困ることがあるんですよねぇ〜。まぁ、ハッキリして良かったです。何でもかんでも課税されたらたまりませんもんね。

ちなみに、弁護士さんでも税理士さんでも、マンション専門の方でないと知らないことが多かったりするので、依頼する時はきちんと専門を確認してからにしましょうね（＾◇＾）

公開日：2013-04-20

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キーボードの叩き過ぎで腕が痛くてＰＣ作業が出来なくなってしまったので、整骨院に行ってたマンション管理士の情報屋です。。。なので、今日はサラッと告知？で済ませたいと思います。

本「マンション管理の情報屋」サイトは、マンション管理士でありフロントマンである情報屋が、日々の出来事や判例等で、特にフロントマンに役に立ちそうなものをピックアップして、かみ砕いてご紹介しています。
管理会社に勤務しフロントマン業務等を行っているので、実務面でも管理会社の裏話でもいろいろお答え出来るかとは思いますが、本サイトでは管理会社に不利なことも少々書いてあるため、名前を公表していません。サラリーマンのつらいところです(^_^;)

ただし必要な場合は、名前も登録番号もお教えすることは出来ますので、ご希望される方はご連絡ください。

本「マンション管理の情報屋」サイトで、何か取り上げて欲しいことや、質問したいことなどありましたら、ぜひお気軽にメールなりコメントなり頂ければと思います。何かしらお答えさせて頂きます。マンション管理士の顧問業務を依頼したい！などでもOKです。

と、いう訳で今後ともマンション管理の情報屋をよろしくお願いします。

公開日：2013-04-19

・・・時間はかかるかも知れませんが。2018-04-10　マンション管理士の情報屋

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さて、判例を中心に記事を増やしていこうと思っているのですが、つい思いついた記事を書き始めているマンション管理士の情報屋です。。。皆さんのお役に立つのなら、そーいうことも必要ですよね＾＾

と、いう訳で、今日は委託業務費の削減関連です。
決算書などで委託業務費用の内訳を見ていると、割合が大きいものがあると思います。
そう、エレベーターのメンテナンス料金です。
皆さんのマンションでは、エレベーターのメンテナンス契約はどうしていますか？
契約の形態や種類には色々あると思います。
①エレベーター会社と契約しているか？管理会社と契約しているか？
②実際にメンテナンスをしている会社は、メーカー系か？独立系か？
③契約形態はＰＯＧ契約か？フルメンテナンス契約か？
その他、何階建てなのか？機械室はあるのか？油圧じゃないか？築年数は？etc,etc…
一番始めにチェックするところは、実際のメンテナンス会社が

「メーカー系」
か
「独立系」

か、です。これが、メーカー系であれば、独立系に変更するだけで半額くらいになる場合があります。
管理会社がリプレイスの見積もりなんかを出す場合に、この変更を行って金額を大きく下げる提案を行うことがありますね。

常套手段です。

しかし、その説明を単純に鵜呑みにしてはいけません。
支払う金額が下がることは、とてもいいことです。しかし、メーカー系と独立系の会社では、体制がまったく違います。見えるところでは、社員数・拠点数・部品の在庫保有数・遠隔監視の内容・緊急センターの体制・・・等々。見えないところでは、技術力・蓄積されたノウハウなど。閉じ込め事故の事故率なんか出してもらえるのなら面白いかも知れませんね。
ただ、普段の生活の中では、それほど気になることはないかと思いますので、単純にメンテナンス料金を下げるのであれば、切り替えてもいいと思います。（わたしだったら、独立系会社の見積もりを取り寄せて、メーカー系の会社の保守費用を下げさせる、という風にしてメーカー系に頼みます。）

ちなみに、管理会社によっては、フルメンテナンス契約をＰＯＧ契約に下げる提案をしてくるところもあるかと思います。そんな場合はちょっと注意して管理会社の説明を聞いてみましょう。基本的にフルメンテナンス契約は貯金してるようなものなので、途中でやめると損をする可能性が高いです。契約していた期間が長ければ長いほどそうなります。
試算表などを出して貰って、どちらが得か、よく検討して変更しましょう＾＾

公開日：2013-04-18

今はメーカー系でもかなり料金が下がることが出来ます。また、エレケア等、かなりメンテナンス料金を抑えられる会社がありますね。非常時は日立がバックアップする訳ですから、日立系は、もうエレケアで良いような気もします。いちおう棲み分けはあるみたいですけどね。最新機種はエレケアではメンテ出来ないとかなんとかσ(^_^;)2018-04-10

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みなさん、おはようございます。マンション管理士の情報屋です。
今日も明るく楽しく管理組合の運営をしていきましょう。
フロントマンの皆さんは、心が病まないようにしましょうね＼(^o^)／

今日の「やさしいマンション判例」は、エレベータの段差でケガをした事例の裁判について、ご紹介したいと思います。

【いつ】
平成24年11月19日
【どこで】
東京地方裁判所
【誰が誰に】
女性住民が、管理組合に対し
【どのように】
約15センチの段差があったエレベーターから降りた際に負傷したことにより、エレベーターの設置や保存の注意義務を怠ったとして、約1,421万円の損害賠償を求めた。
【結果】
請求が棄却された。

～背景～
①原告側は、１ｍｍも段差があってはならないと主張。
②原告は66歳。ＥＶが緊急停止し約1分間の閉じ込め後、1階へ下降し、着床寸前で停止。扉が開き降りた際に転倒して手首等を負傷した。
③同乗していた車いすの親と付き添いの子は、段差に気をつけて降りた。
④管理組合側は、ＥＶかご内の防犯カメラの記録映像を状況証拠として提出した。
⑤管理組合側は、法令の基準書等で段差は最大20センチまで許可ゾーンとされ、原告の主張は非現実的かつ不合理と主張。
⑥原因は、当時大規模修繕工事が行われており、床の養生シートのテープがかご上部のローラーにからまったとされた。

～ポイント～
裁判長は、
一定程度の段差が生じることは避けられない
慌てて降りたため、障害を負った
ＥＶの設置や保存に瑕疵は無い
と指摘した。

ということでした。
エレベーターが緊急停止等した際に私も一度立ち会ったことがあるのですが、まぁ中の人はパニックでした。そりゃそうですよね。
そういう意味では、ちょっと酷な判決のような気もしますが、1,421万円という金額の請求はまぁどうなんでしょうか？何でもかんでも裁判というのも。。。成功報酬は得られないとはいえ、弁護士さんの着手金が気になるところです(^^ゞ

ちなみに、私が居合わせた際、エレベーターの扉を鍵で開けることも可能ではあったのですが、やはり技術者でなければ開けてはいけないので、フロントマンとしては中の人に「大丈夫ですか」と声を掛け続けることしか出来なかったのですが、後日とても感謝されました(^^)

公開日：2013-04-17

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マンション管理士の情報屋です。
みなさんのマンションでは、ちゃんと消防訓練を実施していますか？

さて、マンションでは次のことをやらなくてはいけません。（要約しています）

①居住人数が50人以上となる場合は、防火管理者を選任する必要があります。

②管理権原者（理事長）は、消防訓練を年1回以上実施させる必要があります。(非特定防火対象物）

③消防署に、防火管理者選任届•消防計画書・訓練の届出を提出する必要があります。

ということで、消防訓練は消防署に言えば水消火器を用意してくれますし、消防隊員がありがたいお話もしてくれます。場合によって（あれば）は起震車も持ってきてくれますし、AEDとかも持ってきてくれます。（参加人数が少ないと嫌な顔をされる場合がまれにありますが、その際も遠慮せずにちゃんとやって貰いましょうね）
20年位前、まだ情報屋がフロントマンなりたてだった頃、まわりに訓練をやったことのある人があまりいませんでした。
で、消防設備の業者さんに手伝って貰って、交換を依頼していた粉末消火器を使って消防訓練をやった時があるのですが、消化器の粉末がモワモワ～ンとマンションの7~8階まで舞い上がり、すごく大変な目にあいました。。。
最近は進行だけやって、説明とかは消防署の方にやってもらうことが多いです。たまに自分が進行から説明からやる時もあります。でも、頼めば火災受信機の操作等で今でも勿論業者さんは手伝ってくれます^^

やるべきことをやって、それでも火災の被害が生じた場合はやむを得ないということになるのでしょうが、やるべきことをやらずに火災の被害が生じてしまったら、管理者等が（理事長など）実刑となるケースもありますので、理事長となった場合はきちんと自覚しておきましょうね。

公開日：2013-04-09

広報文書には「（非常ベル等の）音が聞こえなくても、時間になったら避難を開始してください」と書いておいた方がいいかも知れません。2018-04-07　マンション管理士　情報屋

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マンション管理士の情報屋です。みなさんおはようございます。
「今日の相談事例」の時間がやってきました。。。と言っても相談事例は今日が初めてです（＾◇＾）
と、いうことで今日はマンション判例ではなく、マンション管理業協会での相談事例をご紹介したいと思います。

一般財団法人マンション管理業協会ってみなさん御存じです？今年の４月１日から、社団法人高層住宅管理業協会が名称変更して、一般財団法人マンション管理業協会となりました。
簡単に言うと、国交省の指定団体で管理費等の保証事業や、管理業務主任者の試験やら登録やら、調査・研究やら色んなことをやっていて、その中に相談業務等もあります。

その中での事例をひとつ。

理事会で決議された議案が総会に上程されたが、理事長は理事会決議の場において、その議案に反対でした。
総会開催にあたって、理事長あてに委任された議決権を反対票として行使することは出来るのか？？という感じの事例です。

【いつ】 不明。
【どこで】 マンション管理業協会（旧社団法人高層住宅管理業協会）で
【誰が 誰に】 区分所有者がマンション管理業協会に
【どのように】 理事長が自分に委任された議決権を反対票として行使してよいか相談された。
【結果 】 反対票としての行使は認められないと解されるべきである。

問題点
・総会への議案上程に掛る理事会に対する理事長の立場。
・理事長は、自身に委任された議決権を、反対票として行使してよいか？

ポイント
理事長は、理事会の決議を尊重し、それに従う義務があると考えられる。
総会に上程される議案は、総会招集者である理事長がその承認を得るために総会に議案書を提出しているので、一般的にはその議案を承認するものとして委任すると解される。
また、理事長が委任状を反対票に行使することは、理事会決議を軽んじることになり、委任状を提出した人たちの意向に反することになるので、認められないと解されるべきと回答された。

そうです。
管理協の見解がどこまで使えるのか？というところでは一考の余地がありますが、話をする根拠にはなると思います。
フロントマンのみなさんは、お客様に聞かれた時には答えられるようにしておきましょうね（＾＾）

公開日：2013-04-16

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先週の土日はブログの設定をちょっとやり直したり、総会前の理事会に出席したり、秘密のお仕事をしてたりで、記事の更新をお休みしたマンション管理士の情報屋です。。。スイマセン、言い訳です。

と、いうことで、今日は管理組合の不法行為が認定された裁判の判例です。

【いつ】　平成24年11月24日（控訴審判決）
【どこで】　東京高等裁判所
【誰が 誰に】　区分所有者が管理組合に対し
【どのように】　原告区分所有者の訴状コピーを管理組合が掲示したことに対し、精神的苦痛による損害賠償請求をした。
【結果】　区分所有者の請求を一部認め、管理組合に慰謝料として5万円の支払いが命じられた。

～背景～
①2011年　原告区分所有者が、駐車場施設の管理をめぐり管理組合を訴えた際、管理組合が原告の手書きによる訴状のコピーをオートロック内側の掲示板に掲示した。
②訴状には、実名・住所・等が記載されていた。
③原告が掲示物をはがし、管理組合が再度掲示するという作業が7回ほど繰り返された。

～ポイント～
①オートロック内とはいえ、通過する者に原告提訴を認識させる点を問題視、提訴への抑止効果が懸念され、「慎重な配慮を行ったものとは到底いえない」として、慰謝料10万円の支払いが命じられた（横浜地方裁判所）
②掲示行為で、原告が非難の対象とされることが危惧され「マンションにおける自由な人間関係を形成する自由を不当に侵害される可能性がある」と指摘があった。
③管理規約で、訴訟対応に関し実名等の告知を規定していない点が上げられ「実名と住所等の周知の必要性は認められない」と判断された。
④掲示が繰り返されたことに対し「執拗である」と指摘され、掲示行為が過失と認められ、管理組合が慰謝料5万円の支払いを命じられた。

ということだそうです。
先日の立看板で氏名等を公表したケースとは真逆の判決のような気がしますが。。。うーむ。

ちなみに私だったら、管理組合に「掲示はやめて、議事録等の文書のみに留めましょう」とアドバイスするのですが、「氏名・住所等の周知の必要性は認められない」と判断されると、それもちょっと危うい感じがしますね。
しかしながら、管理組合が裁判の被告になっているのであれば、逆に区分所有者全員に知らせる必要があると思いますけどね。区分所有者全員で管理組合を構成しているわけですから。

公開日：2013-04-15

～～　私的には管理費等の滞納者は許せないので、徹底的に対応するべきと思います。極めて稀なケースですが、理事長が滞納者だったりした場合は、一切耳を貸してはいけません。もっともらしい口車に乗せられてはいけません。滞納者らは、ありとあらゆる嘘をつきます。正規の手続きを取りません。泣き落としで同情を買う、管理会社の悪い噂を流し自分を正当化する、管理会社を変更して裏金を貰う、etc…断固として理事長を解任する手続きを取り、法的手続き等、督促を行いましょう。理事長が滞納していることを知っていて、擁護する組合員は同罪です。擁護するのであれば、代わりに未収金を支払うべきでしょう。
「滞納は許さない。滞納が無くなったら話を聞いてもよい。役員への任命なんか言語道断。」という姿勢が必要なのです。　2018-04-07　マンション管理士　情報屋　～～

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