カテゴリー: 経費削減

毎朝コーヒーを淹れて、午前中はそのコーヒーだけで過ごしているマンション管理の情報屋です。。。ブラジル、モカ、キリマンジャロ。。。色々ありますが、グァテマラが一番好きです＼(^o^)／
という訳で、今日のマンション管理の情報屋は「プロバイダー変更による経費節減です」。

マンションによっては、初めからインターネットのシステムが導入されていて、管理組合がプロバイダーと一括契約しているケースがあると思います。
この契約は、ほとんどが複数年契約になっていて、例えば竣工後３年経過する等で解約出来ようになったりします。そのあたりで見直しをかけましょう。

まず
①他の適当な業者から相見積もりを取る。

②単に金額を下げることが目的ならば、既存の事業者にその見積もりを元に値段交渉をすれば、最低でも同じ価格には下げてくれるでしょう。

③事情により、業者を変更することが必要な場合は、既存の事業者には値段交渉しない方がよいかも知れません。

④その後、相見積もりを取った業者にプラスアルファで何か交渉を持ちかけても面白いです。管理組合や自社等に有利な条件を引き出すなど。

ちなみに先日プロバイダーを変更したマンションでは、８０戸くらいのマンションで、年間３０数万円の経費が削減出来ました。もっといけたような気もします。

デベロッパーとの絡みがあったりして変更が難しい場合もあるかも知れませんが、管理組合からの値下げ交渉があった際に、交渉カードのひとつとして持っていてもいいかも知れませんね。

公開日：2013-06-09

ブラジルワールドカップ出場決定の熱も冷めない中、書いた記事のようです。
まぁ、金額下げなければ解約するって電話するだけで充分でしょうね。事業者によっては、共聴設備関係をすべて無償で対応するってところもあるようですね。何かあったらアンテナもブースターも全て変えてくれるんです。J-COMさんはアンテナは入りませんけどね。　2018-04-25　マンション管理士の情報屋

 

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さて、判例を中心に記事を増やしていこうと思っているのですが、つい思いついた記事を書き始めているマンション管理士の情報屋です。。。皆さんのお役に立つのなら、そーいうことも必要ですよね＾＾

と、いう訳で、今日は委託業務費の削減関連です。
決算書などで委託業務費用の内訳を見ていると、割合が大きいものがあると思います。
そう、エレベーターのメンテナンス料金です。
皆さんのマンションでは、エレベーターのメンテナンス契約はどうしていますか？
契約の形態や種類には色々あると思います。
①エレベーター会社と契約しているか？管理会社と契約しているか？
②実際にメンテナンスをしている会社は、メーカー系か？独立系か？
③契約形態はＰＯＧ契約か？フルメンテナンス契約か？
その他、何階建てなのか？機械室はあるのか？油圧じゃないか？築年数は？etc,etc…
一番始めにチェックするところは、実際のメンテナンス会社が

「メーカー系」
か
「独立系」

か、です。これが、メーカー系であれば、独立系に変更するだけで半額くらいになる場合があります。
管理会社がリプレイスの見積もりなんかを出す場合に、この変更を行って金額を大きく下げる提案を行うことがありますね。

常套手段です。

しかし、その説明を単純に鵜呑みにしてはいけません。
支払う金額が下がることは、とてもいいことです。しかし、メーカー系と独立系の会社では、体制がまったく違います。見えるところでは、社員数・拠点数・部品の在庫保有数・遠隔監視の内容・緊急センターの体制・・・等々。見えないところでは、技術力・蓄積されたノウハウなど。閉じ込め事故の事故率なんか出してもらえるのなら面白いかも知れませんね。
ただ、普段の生活の中では、それほど気になることはないかと思いますので、単純にメンテナンス料金を下げるのであれば、切り替えてもいいと思います。（わたしだったら、独立系会社の見積もりを取り寄せて、メーカー系の会社の保守費用を下げさせる、という風にしてメーカー系に頼みます。）

ちなみに、管理会社によっては、フルメンテナンス契約をＰＯＧ契約に下げる提案をしてくるところもあるかと思います。そんな場合はちょっと注意して管理会社の説明を聞いてみましょう。基本的にフルメンテナンス契約は貯金してるようなものなので、途中でやめると損をする可能性が高いです。契約していた期間が長ければ長いほどそうなります。
試算表などを出して貰って、どちらが得か、よく検討して変更しましょう＾＾

公開日：2013-04-18

今はメーカー系でもかなり料金が下がることが出来ます。また、エレケア等、かなりメンテナンス料金を抑えられる会社がありますね。非常時は日立がバックアップする訳ですから、日立系は、もうエレケアで良いような気もします。いちおう棲み分けはあるみたいですけどね。最新機種はエレケアではメンテ出来ないとかなんとかσ(^_^;)2018-04-10

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さて、今日もマンションの経費削減について検討してみましょう。電気料金の削減です。みなさんのマンション管理組合では、もう電気料金の削減はおこなっていますか？

定期的に見直しをする必要がありますが、一番簡単なところでは「低圧高付加契約」というのがあります。手続きは電話一本で完了しますし、費用もゼロです。ただし、該当するかどうかは電灯と動力の使用バランスによりますので、事前に確認が必要です。
東京電力に電話して「マンションの電気契約を低圧高付加契約に変更した場合の試算表（１年分）を出して下さい」と言えば、昨年の実績で低圧高付加契約に変更した場合、差額がいくらになるか出してくれます。FAXですぐに提出してくれますので、頼んでみましょう。
で、年間１０万円以上下がるなら、契約変更してしまいましょう。これも電話だけで出来ます。
これらは、管理会社のフロントマンへ頼めばやってくれます。

で、それで下がらない場合は、機器類を購入して契約変更を行うことになります。
①動力料金を下げる場合は、電子ブレーカーを購入して、動力の契約を変更します。
②電灯料金を下げる場合は、管理室等に蓄圧式ヒーター等を購入して、電灯の契約を変更します。（電化上手等）
いずれも初期費用が数十万円掛りますが、大体３年前後でペイ出来ることが多いです。
①も②もグーグル等で「マンション　電気料金削減」等のワードで検索すると、危機を販売して契約変更も行う会社が数件出てきます。
これも、管理会社のフロントマンへ頼めばやってくれます。

後は、LEDランプの導入ですかねー。
共用部の照明器具ごと変える必要があるのが多いんじゃないですかねー。
工事を実施する場合は、市や区などで、助成がないかチェックしておく必要があります。
また、LEDに変更した場合、どの程度電気料金が削減出来るのかは、電気工事会社に見積もり時点で確認しておきましょう。LED関連はまだまだ製品代が高いので、もうしばらく待ってみてもいいかも知れません。（実際の電気使用量等によります）

と、いった感じで、みなさんのマンションでもまだ取り組んでなければ、ぜひ一度検討してましょう＾＾

公開日：2013-03-08

まぁ、今はどのマンションでもLEDに変えてると思います。蛍光灯なんかすごく高くなってしまってますしね。
直管のランプも器具変更しないで変えられますから、もしまだであれば早く変更しちゃいましょう。2018-04-04　マンション管理の情報屋

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どうも。マンション管理の情報屋です。
今日もマンション管理組合の経費削減方法をご紹介したいと思います。

電話一本は、ちょっと大袈裟かも知れませんが、管理組合経費削減の一番メインとなる方法になります。（今回は、管理組合の方向けに記事を書いています）

それは、管理会社の相見積もりを取ることです。。。が、手っ取り早く簡単に済ませたい時は、管理会社に電話してこう伝えます。（あくまで例です。相手のタイプによって変えます）
「日本ハウ○イングが見積を出したいと言ってきてます。御社でそれなりに業務費の値下げを提案して頂けるなら断ろうかと思うのですが、検討して頂けませんでしょうか？」
えっと、ステマじゃないですよ。まー色々とアレンジはあるかと思いますが、上のセリフを管理会社の人間が見たら、苦々しく思うと思います。多分、嫌なセリフベスト３位に入るんじゃないでしょうか。
見積りする会社の名前は、日本ハウ○イングとか、合○社とか、コミュニティ○ンあたりの名前を出しとけば良いでしょう。とにかく安いですから。

ちなみに、上記の方法で業務費を下げない場合は、実際に相見積もりをとればOKです。（東急○ミュニティあたりの管理会社は下げてこないかもしれません。）

では次に、相見積もりの取り方です。
大概、総会資料と一緒に「重要事項説明書」という書類が同封されてると思います。それを見積を取りたい管理会社に渡せばOKです。
（注意）ただし、金額は必ず隠して下さい。指値をする方法もありますが、まずは提案金額を見ましょう。自分の予想する金額を遥かに下回った見積もりが出てくる場合があります。これは、こういった委託業務の見積もりに関わらず、工事の見積から車を買う時など全てに共通しますので覚えておきましょう。ちなみに、予想を下回った金額が出てきても慌てず騒がず、とりあえず、もう一押しします。ある意味あいさつみたいなものです(笑)。

で、出てきた見積を元に既存の管理会社と金額交渉するもよし、若しくはそのまま管理会社変更を検討してみるもよし。。。ただ、現行の管理会社に不満がなければ、むやみに変更する必要はないと思います。新しい会社が良い管理会社とは限りません。

また、こーいうことを専門にやっているコンサル会社もあります。ネットで検索すればすぐに出てきますので、あらかじめ変更を視野に入れているのであれば、そういうコンサル会社へ頼んでもよいと思います。楽チンですから。勿論、やる気さえあれば管理会社をリプレイスすることは難しいことではありません。なんといってもリプレイ○という社名の管理会社まであるようですし（恐）
ただ、一から自分でやる手間的なことを考えると、このようなコンサル会社はノウハウを持ってますから、安全ですよね。

勿論、わたくしでも受け付けいたします。東京23区内か千葉埼玉神奈川あたりであれば。。。

公開日：2013-03-03

※フロントマンとしては、このセリフが出ないように、あの手この手でお客様を満足させる必要がありますね。どうすれば良いか？やり方はお客様によっても違いますし、自分の能力等によっても違います。
わたしの場合は、基本、相手が求めていることの更に上をいくことを心がけています。これも相手次第ですが。
今はどうなんですかねぇ。。。人手不足に人件費高騰。。。値上げして頂きたいところですけどね。企業努力ですσ(^_^;)2018-04-03　マンション管理の情報屋

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簡単なことですが、みなさんが管理するマンションでは次のことをやっていますか？

①共用部保険契約の複数年契約（又は積立マンション保険の加入）
②保険契約更新時の相見積もりの取得

やっていなければ、この２つだけで結構な経費削減が出来ることがあります。

まず①の複数年契約です。
もし契約期間を一年で掛けてたら、最低でも三年契約に切り替えましょう。お金に余裕があるのなら五年契約位が適当だと思います。もし、管理会社から提案されてなかったら、管理会社の怠慢だと思われます。若しくは、管理会社か売主が代理店をやってて提案しにくいかのどちらかです。管理会社もしくは代理店の手数料が減るから、積極的に提案されない場合なんかもあります。

②の相見積もりは常識ですね。経費削減するなら必須の作業です。（全く同一の条件には出来ませんが）

大丈夫です。手間はかかりません。管理会社に『複数年契約で相見積もり三社くらいとって』って電話一本入れるだけですから。今すぐ電話してみましょう。あなたの代わりにそーいうことをするために管理会社というものはあるのです。

もっとチェックする時間があるなら、内容も良く検討しましょう。
例えば「漏水調査特約」。使えるし金額も安いから、絶対に入れておいた方がいいです。

また、通常は個人賠償責任保険など入れているところが多いと思います。
この保険が付いている場合は、あまり知られてないようですがマンション外部の事故でも適用されます。例えば、レストランのガラス窓を割ってしまって、弁償しなければいけない！！と、いった場合に、ガラスの修理費用などに適用されます。誰かに損害を与えてしまった場合に、その相手方に支払う費用が出るんですね。
この保険は、自分の部屋の火災保険にもついていることが多いですから、その場合は自分の保険から外して保険料を浮かせましょう。くわしくは、管理会社から保険証券の写しを貰って、自分が使っている保険代理店に見て貰いましょう。

と、いった感じで初歩の初歩ですが、マンション管理組合の保険に関することを書いてみました。

公開日：2013-03-02

※今時、提案していない管理会社はないと思います。スマホが当たり前にある現在では、どこでも常識でしょうね。
また、現在では築年数（20年？）が経ったマンションでは、信じられないくらい保険料が高額になったりもします（つまり保険会社がマンション保険は断っているとも言えますビジネスですからしょうがないかとは思いますが）。マンション管理士が関わる保険なんてのもあったりするようですので、それはそれで別に調べてアップしようかと思います。しかしたった5年で、ほんと世界は目まぐるしく変わりますねぇ。。。2018-04-03　マンション管理の情報屋

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