すまいる・債 導入の議案書

みなさんこんにちは。マンション管理の情報屋です。
要件もいくらか緩和されましたし、今日はすまい・る債を管理組合で購入する場合の総会議案書を書いてみたいと思います。。。ちなみにわたくしは、あまり文章が得意ではありませんが(>_<)

第○号議案  マンションすまい・る債購入の件
管理組合の修繕積立金は、ペイオフ等の問題を考慮し、現在○つの銀行に分散し預け入れを行っております。
修繕積立金の積立額の増加に伴い、預け入れする銀行口座を際限なく増やした場合、管理面で煩雑になる等の問題も生じるため理事会にて運用方法について検討した結果、住宅金融支援機構が発行している「マンションすまい・る債」の購入を提案することといたしました。
皆様のご承認をお願いいたします。
≪購入する内容≫
・購入(積立)口数 … 1回あたり○口(500,000円×○口=○○○○円)
※修繕積立金の年額は○○○○円
・購入時期     … 平成○年○月○日~○月○日
・その他      … ①上記金額を毎年購入します。(最大10回まで)
②状況に応じ、定期預金等の解約を行います。
③審査結果や募集口数を超えた際の抽選結果等により、購入出来ない場合があります。
≪概要説明≫
詳細は、住宅金融支援機構のホームページ及び添付の新聞コピー等をご参照下さい。
①マンションすまい・る債は、国の認可を受けて住宅金融支援機構が発行する一般担保債券です。マンションすまい・る債を保有されている方は、住宅金融支援機構の総資産から優先的に弁済を受ける権利があります。
平成25年度決算時点では、マンションすまい・る債を含む優先弁済の対象となる一般担保債券の発行残高は3兆3,771億円で、これらの弁済に充てられる資産額は機構の総資産(30兆2,563億円)のうち17兆3,692億円となっています。なお、預金保険制度の対象ではありません。
②積み立てた債券が盗難・火災・紛失などの事故に遭い、財産の保全に支障を来すことのないよう、債券を全て機構が無料で保護預り(債券の保管)します。
③毎年1回定期的に利息を受け取ることが出来ます。また、年平均利率は年々アップしていきます。(参考)平成27年度発行の債券の10年満期時平均利率は0.313%(税引前)です。※経過年数10年で平均した利率。
④継続して10回の積立が可能となっていますが、共用部分の修繕工事費に充てる等の場合は、発行から2か月以内の債権及び買い入れ代金の支払日が満期日と同じ月になる債権を除き、第1回の積立の債権発行から1年以上経過すれば買い入れ請求(中途換金の申出)が出来ます。※買い入れとは、積立組合の請求に基づいて積み立てた債権を機構が満期前に買い取ることをいい、「債権の中途換金」を意味します。
⑤管理組合の応募要件は次の通りとなります。
・住宅金融支援機構融資を受け共用部分の修繕工事を行う事を予定している。(融資を受けない場合の罰則等はありません)
・管理規約が定められている。
・長期修繕計画の計画期間が20年以上。
・反社会的勢力と関係がないこと。

(もちろん)管理組合によりますが、反対意見もぽつぽつあると思います。①については、もう少し手厚く説明した方が良いかも知れません。

 

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修繕積立金の改定について

みなさまおはようございます。マンション管理の情報屋です。
今日も先手先手でトラブル回避していきましょうね^^
という訳で、ありふれていますが、修繕積立金改定の議案書を書いてみたいと思います。

第○号議案 修繕積立金改定の件
前回総会にて、長期修繕計画及び資金計画について検討することとしており、第○期理事会にて協議を行いました。
その結果、次の通り修繕積立金の改定を提案することといたしましたので、皆様のご承認をお願いいたします。
改定時期  平成○年○月分(○月○日振替分)より
改定割合  現行の修繕積立金㎡単価を○円から○円(○倍)へ改定
(別紙、修繕積立金料金改定表及び長期修繕計画書をご参照下さい)

と、わたしの場合は議案書はこれだけです。
まず前年に長期修繕計画書について説明を行います。
それにより、修繕積立金に関する資金計画の検討が事業計画にされます。
で、検討して貰ったのち、修繕積立金改定の提案が行われる。。。といった感じでしょうか?

「前年の総会決議に基づいて進められています」というところから入るのがスムーズに進めるポイントでしょうか?
勿論、国土交通省の「平成20年度マンション総合調査結果について」のデータ位は持って行きましょう。(平成25年度ってどうなってるんでしょうか??)

なので、まぁ1年ちょっとかけて改定していただく感じですね。
最近は販売時から長期修繕計画書も配布されているので「改定があることなんて知らない!」なんて話もそんなに出てこなくなりました。

ということで、合わせて管理費の改定も提案しちゃいますか!?

記事公開日:2014-03-02

難航しそうであれば、上記に加え理事会主体による説明会・意見交換会・アンケートなどを実施し、議論を尽くします。
参考リンク:マンション総合調査結果(平成25年度も含む)
そういや、もう平成30年か・・・。それの結果はいつでるんだろうか?2018-08-23マンション管理士の情報屋

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例えば59条競売の総会議案書。。。

マンション管理の情報屋です。みなさん。こんばんは。
さて、今日は59条競売を行う場合の議案書見本を掲載したいと思います。
マンション管理を専門としている弁護士さんであれば、議案書の見本は作成されているかと思いますが、参考まで。

~議案書見本~

第○号議案 ○○○号室区分所有者に対する区分所有法59条に基づく競売請求に関する件(特別決議)

当マンション○○○号室区分所有者が支払うべき管理費等について、長期未納が発生しております。

当管理組合は、上記区分所有者に対して、平成○○年○月、平成○○年○月分から平成○○年○月分までの滞納管理費等の支払いを求めて支払督促を申し立て(○○簡易裁判所平成○○年(ロ)第○○○○○号事件)、同事件については、平成○○年○○月○○日に仮執行宣言が付されました。

しかしながら、上記区分所有者は、上記事件で支払いを命じられた金員を一切支払わず、さらには、平成○○年○月分以降の管理費等も支払われない状態が続いております。

そのため上記区分所有者の滞納管理費等は増加の一途を辿っており、平成○○年○○月○○日現在、未納金は○,○○○,○○○円(管理費等元金○,○○○,○○○円及び遅延損害金○○○,○○○円)となっております。

マンション共用部分等の維持管理のために必要な管理費等を支払う義務は、区分所有者が負う最も重要な義務の一つであり、その義務を履行しないことは「共同の利益に反する行為」に当たります。

そこで、本総会において、区分所有法59条に基づき、○○○号室区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売請求を行うことを決議いたします。

具体的には、管理組合代表者理事長(管理者)が原告となり、○○○号室の区分所有者に対し競売請求訴訟を提起し、その判決に基づいて○○○号室(区分所有権及び敷地利用権)の競売を申し立てることとなります。
提訴及び競売申立等にかかる費用(弁護士費用含む)は、管理費会計の未収金回収対策費から支出することになります。
なお、本総会開催にあたっては、上記区分所有者に対し本書とは別に通知書を送付し、本総会への出席と弁明を要請しております。

~補足~
・比較的難しい裁判になるので、59条競売を行う前に、仮執行宣言付支払督促などを実施しておき、有利な材料を増やしておきます。金額も100万円は超えていないと、感覚としては厳しいものがあると思います。
・滞納者に対する通知書は、内容証明郵便と特定記録郵便の両方をやっておいた方がよいです。(2週間前でよろしいかと思います)
・全体的な期間としては、1年は見ておいた方がよいです。
・部屋を競売にかけて、次の所有者から管理費を回収することが目的となります。なので、弁護士費用等を回収することは出来ません。代わりに遅延損害金を弁護士費用等の一部として充てる感じになります。

記事公開日:2014-02-22

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損害保険の契約期間見直しについて

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
今日は、損害保険契約を1年契約から複数年契約にする場合の議案例をご紹介したいと思います。
年々保険料も値上げされています。値上げ前に複数年契約を行い、支出が増大することを防ぎましょうね。更新手続きの手間も省けます。

第○号議案  損害保険の契約期間見直しについて

管理組合で加入している共用部の損害保険契約は、契約期間が1年となっております。
この契約期間を複数年契約とすることにより、支出の低減が可能となります。
つきましては、下記のとおり契約年数を5年に変更することをご提案いたしますので、皆様のご承認をお願いいたします。
なお、本議案が承認された場合は、平成○年○月○日より変更することとし、第○期収支予算書(案)管理費会計支出の部共用部損害保険料の金額を変更計上いたします。

【保険料の比較】
保険期間1年 : ○○○円   5年間で○○○円
保険期間5年 :  ---     5年間で○○○円 ※差額○○○円

※契約期間を5年に変更することにより、5年間で上記差額○○○円の支出低減となります。
さらに、地震保険については2014年7月1日より20%引き上げ予定となっているため、契約期間を5年間に変更することにより5年間で○○○円の支出低減となります。

【保険の概要】
保険会社:○○○保険㈱(現行同様)
商品名:○○○総合保険
保険内容:主契約    ○○○万円
建物管理賠償責任補償     ○○○万円
設備損害補償      ○○○万円
個人賠償責任補償       ○○○万円
地震保険           ○○○万円

といった感じで、これも簡単にまとめてみました。
もうちょっと凝った議案を作成したいものですね^^;

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共用部照明のLED化について

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございますー。
さて、今日は共用部照明をLED化する場合の議案書例をアップしたいと思います。ついでに売り上げもアップしたいとこです。

第○号議案  共用部照明のLED化について
電気料(電灯)の支出を抑えることを目的とし、共用部照明をLED球及び対応型の器具へ変更することをご提案致します。なお、工事費用は実施後○年程度で回収できる試算となっております。
【提案内容】
工事予算額   ○○○○○円(消費税込)修繕積立金会計より支出。
発注先     株式会社○○○○○
工事実施時期  平成○○年○月迄に完了
工事詳細    工事見積等の詳細については、別紙「LED照明による電気料金削減のご提案」をご参照下さい。工事の実施にあたり施工内容に変更が生じる場合については、第○期理事会へ一任することといたします。

と、いう訳で、非常に簡単にまとめました。
提案書には、各ランプ・照明器具のカタログ、保証期間・内容、節減効果、配置図面、見積書、補助金の有無等々を書いていればよいのではないでしょうか?そのあたりは、施工業者または建築部等に指示してしっかりと納得のいくものを作り込んで貰いましょう。

また、LEDの工事を行うにあたっては、注意事項も結構あったりします。そのへんちゃんとしてない業者も結構多いので、よく確認しておきましょうね。
ちなみに、一般社団法人 日本照明工業会のこのあたりのリンクが詳しいと思います。
○直管LEDランプなどの装着時、蛍光灯照明器具改造での注意点(PDF)
○直管LEDランプ専用器具の電気用品安全法の適合可否について(お知らせ)(PDF)
○照明器具リニューアルのおすすめ(照明器具カエルBOOK)を第4版に改訂し、発行しました。

専用の器具に変えちゃった方がよさそうですよね^^

と、いう訳で、今日はユーチューブでビートルズのノルウェイの森を聴きながら書いています。。。あ、終わった。

~追記~
①照明器具が小さくなることが多いので、場合によっては器具の周りに塗装が必要となることがあります。
②器具とランプが一体型となっているものもありますから、誤解のないよう注意しましょうね。
③補助金は必ず確認しましょう。補助金の額によって、償却年数が大きく変わりますからね。申請の締め切りを確認した上で提案することが必要です。

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違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ⑤

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、本日も違法シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルームについてのニュースまとめです。。。多すぎ?

シェアハウス8割不適合「寄宿舎」基準 業界懸念
他人同士が一つの家に集まって住む「シェアハウス」のうち、約8割の2,000棟以上が、国などの基準で「不適合」とされる可能性が高いことが分かった。狭く危険な「脱法ハウス」の問題に取り組む国土交通省が今月、シェアハウスを含む複数人の居住施設の事実上の規制に乗り出したためで、部分的な改修で対応出来ない物件も多数に上るとみられる。業界には「安全に配慮した普通のハウスまで排除するのか」「廃業が続出しかねない」と懸念が広がっている。
<25日 毎日新聞>
シェアハウスに寄宿舎基準
一律規制 疑問の声 業者「時代に逆行」
<25日 毎日新聞>
違法貸しルーム191件
窓無し1~2畳 薄い間仕切り壁 7都道府県 国交省調査「火災起きれば大惨事」
<26日 中国新聞他>
脱法ハウス
国、シェアハウスに寄宿舎基準「丸投げ」自治体困惑「提訴されたら敗訴も」
<29日 毎日新聞夕刊>

という感じで、マンションの違法貸しルーム・シェアハウス等について、やっと記事も少なくなってきた感じでしょうか?
昨日は一日中、月次書類を作成していて、キーボードの打ち過ぎで腱鞘炎再発気味です。。休みたい(^_^;)
記事公開日:2013.10.13

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インターネット設備の変更(議案書)

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。
今日も議案書です。プロバイダ事業者の変更議案をいってみたいと思います。

第○号議案  既存インターネット設備の変更について
当マンションでは、インターネットについて㈱○○○○及び東日本電信電話㈱の回線が利用でき、そのうち㈱○○○○の回線については、管理組合が一括して利用料を支払っております。(月額○○○○円、年額○○○○円)
このたび、インターネット事業者である㈱△△△△より、㈱○○○○から㈱△△△△へ事業者を変更することにより、インターネットの利用料を減額出来る旨の提案がありました。(下記の比較表及び別紙㈱△△△△の提案書をご参照下さい)
つきましては、管理組合の収支状況を改善することを目的として、インターネット事業者を㈱△△△△へ変更することをご提案いたしますので、ご承認をお願いいたします。

事業者比較表

事業者 月額料金(税込) 年間料金(税込) 差額 備考
㈱○○○○ ○○○○円 ○○○○○円 回線:100メガ共有型
㈱△△△△ ○○○○円 ○○○○○円 ○○○○円 回線:1ギガ専有型

※1ギガは100メガの10倍。
※設備の変更に掛かる工事費等は無償。

。。。といった感じです。
簡単ですが、まぁイチから作るよりはあった方がいいのかな、と思います。
既存の事業者さんと業務提携して、金額だけ下げてもらって終わらせる手もあるかも知れませんね。。。
さ、今日も元気に仕事しましょう\(^o^)/

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鉄部塗装工事(議案書)

マンション管理の情報屋です。
久々の更新は、議案書関係に取り組んでみたいと思います。

総会議案書の素案は、管理会社で作成することが多いと思います。大体が他の建物や他の担当者が作成したものを元にして、ちょこっとアレンジして。。という感じではないでしょうか?
ということで、よく使いそうな議案をちょこちょこピックアップしてみたいと思います。
まずは、手元にあった「鉄部塗装工事」です。

第○号議案  共用部鉄部塗装工事について

当マンションも竣工より5年が経過し、建物の一部に劣化が見られ始めてきております。
理事会にて、長期修繕計画書を元に検討を進めた結果、次の理由から共用部の鉄部塗装工事の実施を提案することといたしました。

・現状、共用部の鉄部に、チョーキングや変色、一部サビ等の劣化現象が発生していること。
・長期修繕計画書にて、第6期に鉄部塗装工事が計画されていること。
・計画的に修繕を行うことにより、共用部の鉄部の寿命を延ばせると考えられること。
・劣化が進行してからでは、余計な修繕費用等がかかると考えられること。

つきましては、下記内容にて共用部の鉄部塗装工事を実施することをご提案いたしますので、ご承認をお願いいたします。
(劣化状況の写真等については、掲示板に設置してありますので、ご確認ください)

工事予算額       ○○○○○○○円(別紙見積書参照)
発注先         ㈱○○○○○
工事内容     別紙見積書参照
工事期間     約1ヶ月
支出会計     修繕積立金会計
※工事実施時に、想定外の状況により一部仕様の変更や追加項目等が発生した場合、又は緊急の判断を要する場合等については、理事会に一任頂くことをご承認下さい。

こんな感じでしょうか?
予算だけとって、予算額を上限として、仕様や施工会社を理事会一任にしてもよいと思いますが、そこは勿論管理組合によりますよね。。。

ということで、旅行から帰ってきて思いつきで違うホームページを作ってしまい、本サイトをほったらかしにしてしまいました。
現在、ホームページを3つ、ブログを3つ運営中ですっ!サラリーマンだし、IT業界でもないし、このあたりが限界かもです!?

記事公開日:2013-10-10

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