漏水が発生した場合、管理会社のフロントマンとしてはどのように対処したらよいでしょうか？マンション管理の情報屋です。
管理会社の人間としては、対応に注意が必要です。原因についてありとあらゆる可能性があり、手錬のフロントマンと言えどもミスをする可能性はあります。
例えば、外壁のクラックからだったり、上階の給水管のピンホールだったり、排水管だったり、バケツの水をこぼしたものであったり、レアなケースとしては２フロアほど上の漏水が原因だったり。
背景によっても対応が変わってきます。上階の住民が問題児ではないか？組合で掛けている保険に漏水調査特約がついているか、<strong>調査業者の作業員は経験豊富か？</strong>、直前に大きな地震はなかったか。。。
実際、東京でも先の大地震があった１ヶ月後位に、排水管や給水管のひび割れが発見されて対応したというケースもあります。
フロントマンとしては、これらの背景を考慮しつつ現状把握を速やかに進めます。理事長に一報入れておくことを忘れないようにしましょう。
前日に雨が降っていて、雨が止んで漏水が止まっているのであれば、外壁等からの漏水の可能性が高いです。
ずーーーっと漏水し続けているのであれば、給湯管（および給水管）の可能性が高いでしょう。その場合は、まず上階の水道メーターをチェックします。部屋内の水道を全て止めて、メーターのコマが回り続けていれば、上水でほぼ間違いないでしょう。（微量だとコマが回らない時もあります）
どちらも関係なさそうだったら排水管かも知れません。
お水をこぼしたのであれば、上階の人に聞けばスグに分かるかも知れません。（まれに嘘をつく方もいらっしゃいます）
<strong>ただし、それらは全て「可能性」です。
現物を見て、原因個所を改修して、漏水が止まるまで断定してはいけません。</strong>
いずれの場合でも、上階の人には色々と話をする必要があります。
ケースによっては、床をひっぺがして調査する必要があると説明が必要ですし、保険に入っていなければ、費用はいくら掛かるか分からないことや、調査範囲も原因の可能性が高いと思われる箇所から調査するけどどこまでやるかは分からない、ということをキチンと説明して、それでもよいと了承を得てから調査に入る必要があります。
また、漏水調査等の保険に入っていたとしても、１００％出ると断言してはいけません。「同様の事例では、ほとんどのケースで保険金は下りていますが、適用の可否を決めるのは保険会社になりますので必ず保険が適用されるとは申し上げられません」といった内容を説明する必要があります。※免責の有無は必ずチェック！
そして、居住者の方は加害者になっている意識が低いです。
その方のせいではなくとも、設備がお部屋の方のものである場合（規約によります）は、加害者の方から被害者の方へ挨拶しておいた方がよい旨をアドバイスしてあげましょう。後で無用なトラブルを引き起こさないよう、十分に気をつけて対応しましょう。
（思ったより長くなりそうなので、今日のところはとりあえずこの辺で。。。）
公開日：2013-03-24