株式会社マンション管理費機構(管理費等滞納対策)

2013-10-25
マンション管理の情報屋です。
6/5の記事に少し書きましたが、今日は株式会社マンション管理費機構について詳しく話を聞いてきたので、書いてみたいと思います。

かなりスゴいシステムです。

以前、ダイワードさんに「管理費等集金保証システム」というのがあったかと思いますが(今もあるんでしょうか?)、あちらはシステムの導入後からの保証で保証期間は4ヶ月とかだったと思います。
こちらのマンション管理費機構さんのシステムも審査はあるものの、原則
・保証期間10年
・契約期間は原則10年間。契約期間中でも6か月前の予告で解約が可能。
・システム導入前の累積滞納についても、債権譲渡による現金化をサポート。
・コンビニ払い、手持ちのクレジットカードでの管理費支払いが可能。クレジットカードのポイントも付く。

という驚きのシステムです!

おそらく、このシステムの一番の使い所はリプレイス営業になるのではないでしょうか?
管理費等の滞納で困っている管理組合が管理会社のリプレイスを考えた時、その問題を一気に解決することが出来ます。そして導入後は、滞納ゼロのマンション管理組合の出来上がりです。
管理会社としても、フロントマンの督促業務がなくなり、コストカットすることができます。下手したら、督促部署がなくなるなんてこともあり得ますよね。(管理費機構が行う督促と連携して、、、みたいな感じのアプローチをしておかないと、管理委託費の減額要求がくるかもしれません)

デメリット?としては、管理組合にとって保証料が管理費等の5%かかるということでしょうか。まぁこれはいかようにでもやりようはあるかと思います。

なんといっても、まず管理組合に現金が入ってくる訳ですから「管理組合に滞納金が発生している」ということよりリスクは少ないのではないでしょうか?

ちなみに、マンション管理費機構は、保証料の5%と管理費等滞納債権の遅延損害金(14.6%)から利益を得ます。

iphoneを真っ先に導入したソフトバンクが携帯会社の勢力図を大きく塗り替えたように、再編真っ只中の管理業界で他社との差別化を図り、大きく飛躍するためのアイテムとしてマンション管理費機構の管理費等保証システム(SmartCOM)をいま導入することをお薦めします。
他社での導入実績も出来たようですので、わたしが在籍する会社でも、導入して貰います。

管理組合の滞納金を片づけることは、管理組合からの評価を上げる手段として一番手っ取り早い方法ですし、なんといっても督促や法的手続きの補助等の面倒な業務から解放されると、フロント的には超ラクになるのではないでしょうか?

これからの管理業界のニュースタンダードになりえると、マンション管理の情報屋は予見します。

【株式会社マンション管理費機構】
〒105-0001
東京都港区虎ノ門1-19-9
虎ノ門TBLビルディング5階
TEL 03-5510-4850
http://www.mansionkanrihikiko.com

ご不明なことは、上記へ直接お問い合わせください。
情報屋も出来る限り不明点を無くしておきたいので、情報屋までお問い合わせ・ご意見を頂いても構いません\(^o^)/

記事公開日:2013-10-25

株式会社マンション管理費機構は今もまだあるようですが、まったくスタンダードにならなかったようで、名前を聞くことはほぼありません。残念です。上記のシステムとは大幅に変わっているかと思いますので、ご注意ください。2018-08-21マンション管理士の情報屋

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「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」について

マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。

先日のマンション管理新聞に「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」に関して、10月9日にNPO法人全国マンション管理組合連合会が大田国交相あての質問状を提出したことが載っていました。10月18日までに回答を求めたそうで、回答はどこかに出回っているのでしょうか?わたくし、見れていません。(そもそも出るのかな?)
ちなみに質問状はこちらのようです。

国交省大臣あてに質問状提出!

まったく不可解ですよねぇ。。。記事に、専門委員も質問状を送付とありますが、一年以上経ってから質問状ですか。。。いいですよねぇ~ノンビリしてて。
もう少し経緯を詳しく知りたい方は、こちらのブログにあります。

http://murai.realestate-jp.com/?day=20130905

まぁ、もうちゃっちゃと解散しちゃった方がよいような気がします。
そして、新たに開催して、わたくしでも呼んでください(笑)
記事公開日:2013-10-23

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ガスの消し忘れ対応

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。
さて、お客様から「ガスを消し忘れて出掛けてしまったかも知れません。どうにかしてもらえませんでしょうか?」と無茶な電話が掛ってきたら、みなさんはどう対応しますか。。。?

基本的に、管理員の業務時間外であれば「契約外ですので、どうにも出来ません。」と受話器を置いてしまいそうです。ホームセキュリティにでも入って下さいという感じでしょうか。
しかし、マンション管理業界も激しい競争の世界に突入してます。断るだけでは芸がありません。

では、どうするか?

東京ガスのお客様相談センターを案内してあげましょう。(東京ガスのエリアの場合ですが)
TEL 0570-002211
※時間帯によっては「ガス漏れ通報専用電話」の方がよいのかも知れません。

東京ガスでは、ガス漏れの危険がある場合等に電話すると、緊急対応してくれます。
上記のような場合でお客様相談センターへ電話すると、緊急の部署へ繋いで対応してくれます。

しかも無償です。

ガスメーターはモノによっては遠隔操作出来るものもあるようですが、そうでないものでも、東京ガスは対応してくれます。
超すごいサービスです。

こういった内容の話は本来その方が何とかするべきものだと思いますが、サービス向上の一つとして、マンション管理会社のフロントマンなら知っておいた方がよいと思います。

記事公開日:2013-10-15

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違法シェアハウスまたは脱法ハウス関連ニュースまとめ⑤

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、本日も違法シェアハウスまたは脱法ハウスまたは違法貸しルームについてのニュースまとめです。。。多すぎ?

シェアハウス8割不適合「寄宿舎」基準 業界懸念
他人同士が一つの家に集まって住む「シェアハウス」のうち、約8割の2,000棟以上が、国などの基準で「不適合」とされる可能性が高いことが分かった。狭く危険な「脱法ハウス」の問題に取り組む国土交通省が今月、シェアハウスを含む複数人の居住施設の事実上の規制に乗り出したためで、部分的な改修で対応出来ない物件も多数に上るとみられる。業界には「安全に配慮した普通のハウスまで排除するのか」「廃業が続出しかねない」と懸念が広がっている。
<25日 毎日新聞>
シェアハウスに寄宿舎基準
一律規制 疑問の声 業者「時代に逆行」
<25日 毎日新聞>
違法貸しルーム191件
窓無し1~2畳 薄い間仕切り壁 7都道府県 国交省調査「火災起きれば大惨事」
<26日 中国新聞他>
脱法ハウス
国、シェアハウスに寄宿舎基準「丸投げ」自治体困惑「提訴されたら敗訴も」
<29日 毎日新聞夕刊>

という感じで、マンションの違法貸しルーム・シェアハウス等について、やっと記事も少なくなってきた感じでしょうか?
昨日は一日中、月次書類を作成していて、キーボードの打ち過ぎで腱鞘炎再発気味です。。休みたい(^_^;)
記事公開日:2013.10.13

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インターネット設備の変更(議案書)

マンション管理の情報屋です。みなさんおはようございます。
今日も議案書です。プロバイダ事業者の変更議案をいってみたいと思います。

第○号議案  既存インターネット設備の変更について
当マンションでは、インターネットについて㈱○○○○及び東日本電信電話㈱の回線が利用でき、そのうち㈱○○○○の回線については、管理組合が一括して利用料を支払っております。(月額○○○○円、年額○○○○円)
このたび、インターネット事業者である㈱△△△△より、㈱○○○○から㈱△△△△へ事業者を変更することにより、インターネットの利用料を減額出来る旨の提案がありました。(下記の比較表及び別紙㈱△△△△の提案書をご参照下さい)
つきましては、管理組合の収支状況を改善することを目的として、インターネット事業者を㈱△△△△へ変更することをご提案いたしますので、ご承認をお願いいたします。

事業者比較表

事業者 月額料金(税込) 年間料金(税込) 差額 備考
㈱○○○○ ○○○○円 ○○○○○円 回線:100メガ共有型
㈱△△△△ ○○○○円 ○○○○○円 ○○○○円 回線:1ギガ専有型

※1ギガは100メガの10倍。
※設備の変更に掛かる工事費等は無償。

。。。といった感じです。
簡単ですが、まぁイチから作るよりはあった方がいいのかな、と思います。
既存の事業者さんと業務提携して、金額だけ下げてもらって終わらせる手もあるかも知れませんね。。。
さ、今日も元気に仕事しましょう\(^o^)/

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鉄部塗装工事(議案書)

マンション管理の情報屋です。
久々の更新は、議案書関係に取り組んでみたいと思います。

総会議案書の素案は、管理会社で作成することが多いと思います。大体が他の建物や他の担当者が作成したものを元にして、ちょこっとアレンジして。。という感じではないでしょうか?
ということで、よく使いそうな議案をちょこちょこピックアップしてみたいと思います。
まずは、手元にあった「鉄部塗装工事」です。

第○号議案  共用部鉄部塗装工事について

当マンションも竣工より5年が経過し、建物の一部に劣化が見られ始めてきております。
理事会にて、長期修繕計画書を元に検討を進めた結果、次の理由から共用部の鉄部塗装工事の実施を提案することといたしました。

・現状、共用部の鉄部に、チョーキングや変色、一部サビ等の劣化現象が発生していること。
・長期修繕計画書にて、第6期に鉄部塗装工事が計画されていること。
・計画的に修繕を行うことにより、共用部の鉄部の寿命を延ばせると考えられること。
・劣化が進行してからでは、余計な修繕費用等がかかると考えられること。

つきましては、下記内容にて共用部の鉄部塗装工事を実施することをご提案いたしますので、ご承認をお願いいたします。
(劣化状況の写真等については、掲示板に設置してありますので、ご確認ください)

工事予算額       ○○○○○○○円(別紙見積書参照)
発注先         ㈱○○○○○
工事内容     別紙見積書参照
工事期間     約1ヶ月
支出会計     修繕積立金会計
※工事実施時に、想定外の状況により一部仕様の変更や追加項目等が発生した場合、又は緊急の判断を要する場合等については、理事会に一任頂くことをご承認下さい。

こんな感じでしょうか?
予算だけとって、予算額を上限として、仕様や施工会社を理事会一任にしてもよいと思いますが、そこは勿論管理組合によりますよね。。。

ということで、旅行から帰ってきて思いつきで違うホームページを作ってしまい、本サイトをほったらかしにしてしまいました。
現在、ホームページを3つ、ブログを3つ運営中ですっ!サラリーマンだし、IT業界でもないし、このあたりが限界かもです!?

記事公開日:2013-10-10

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騒音について理事会で発言したことが名誉棄損にあたる!?(やさしい判例)

マンション管理の情報屋です。
今日はやさしい判例紹介です。

【いつ】平成9年4月17日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者A(原告)が区分所有者B(被告)に対して名誉棄損に基づき損害賠償等を請求、B(被告)は反訴として騒音の差し止めと損害賠償を請求した。
【なぜ】B(被告)が管理組合の総会でAが騒音を出すと問題にしたり(ゴルフの練習をしていると疑っていた)、理事会で騒音の発生源としてA(原告)の指名を指摘したりした。
【結果】B(被告)の理事会における発言が名誉棄損にあたるとして、損害賠償請求を認容した。

~背景~
①A(原告)が騒音を発生させたという事実は、認めることが出来ない。
②にもかかわらず、B(被告)は管理組合の総会で階上からの騒音を問題にし、騒音の発生源がA(原告)であることを示唆する発言を行った。
③理事会では、A(原告)が騒音を発生させていることを明言してきた。
~ポイント~
①(Aが)管理組合が夜間の生活騒音を防止するよう要請していたにもかかわらず最低限のルールすら守ろうとしない自己中心的かつ規範意識のな人物であるかのような印象を周りに与え、A(原告)の社会的評価を低下させて名誉を棄損するものとして違法であると判断された。

ということのようです。

このような問題の場合、フロントマンとしては、「予断を許さず」で行動する事が必要ですね。
現行犯か本人が認めない限り、迂闊な発言はしないように気をつけましょうね。(被害を受けているお客様が間違いないと思っていても、第三者的にアドバイスをしてあげましょう)

さて、今日から旅行に行ってきますので、土日はお休みです。この原稿は空港へ向かう電車の中で書いてたりします。便利な世の中になったものですね。
楽しんでリフレッシュしてきたいと思います*\(^o^)/*

記事公開日:2013-09-27

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違法貸しルームの是正指導状況(06時のニュース)

マンション管理の情報屋です。わたしの中ではすっかり下火になったのですが、違法貸しルーム関連が依然として盛り上がっているようですので、関連ニュースをお伝えしたいと思います。(本ページも違法貸しルーム等の検索ワードで結構検索されてたりします)

~国土交通省の調査結果等~
・国土交通省では、6月から違法性の高い「貸しルーム」について、情報提供を呼び掛けており、8月末までに730件の情報が寄せられた。
・そのうち、224件の調査が完了し建築基準法違反に基づく是正指導が154件発生した。(指導の準備も含めると、191件となる)
・国道交通省で「シェアハウスは寄宿舎」と定義した正式文書が公表されていることもあり、上記の建築基準法違反の中には寄宿舎としての基準を満たしていないケースも含まれている。
・730件の調査対象物件のうち、都道府県別にみた場合、658件が東京都。
・特定行政庁別に見た場合は、1位 新宿区66件、2位 豊島区45件、3位 北区43件となる。
・国土交通省では、「指導を受けた物件については、基準に合致するよう是正して頂きたい」と話している。

と、いう感じで、違法貸しルームについて是正指導がバリバリ進んでいるようです。

下記のリンクにて、国交省への情報提供等が出来ますので、必要な場合はそちらからどうぞ。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000052.html

(違法貸しルーム等に関する詳細説明も掲載されています)
記事公開日:2013-09-26

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騒音問題の客観的数値

マンション管理の情報屋です。
皆さんは、マンションの騒音問題について、どのように取り組まれていますか?

騒音測定アプリ
お客様にはいまだに勘違いされている方がいて
「上階の音がうるさい。何とかするのが管理会社の仕事だろう。私の名前は出さないで処理してくれ」
な~んてことを平然と言ってくる方がたまにいます。わたしは頭にきて、つい「弊社と管理組合の契約内容には、そのような業務はありません。何かお考え違いをされていませんか?」と極めて事務的に答えてしまいます。

まぁそんなことは稀で、基本的には「まず挨拶してください」と勧めます。
そして当事者間の問題であることを伝え、直接話をすることを勧めます。
その際、絶対に決めつけて話さず「お心当たりのことはないでしょうか?」と言った感じで聞いてみるように勧めます。

ホント、音はどこから聞こえてくるか分かりませんからね。
解決するには、直接話をするのが一番です。
お手伝いして欲しいとか、アドバイスして欲しいというのなら、いくらでも相談に乗ります。

ちなみに環境省[生活騒音の現状と今後の課題]に、生活騒音の目安となるデータがあるようです。

90db    ・・・ 大声、犬の鳴き声
80db    ・・・ 地下鉄の車内
70db    ・・・ 賑やかな街頭
60db    ・・・ 日常の会話
50db以下  ・・・ 昼間の住宅街で望ましい環境
50db    ・・・ 静かな事務室
45db以下  ・・・ 夜間の住宅街で望ましい環境
40db    ・・・ 静かな図書館

また、LINE Toolsというアイフォンのアプリに「騒音測定器」というのがあって、それで測定することも出来ます。(フロントの仕事で使うツールが結構入ってます)
まぁ、ほとんどが感情の問題に移行しているので、フロントマンの役に立つかは分かりませんが、お客様の役には立つかも知れません。ご参考までに。
(記事を書き終わって、以前に騒音関係の記事を書いていたことに気がつきました^^; まぁ、今回は騒音測定のアプリの紹介ってことで)

記事公開日:2013-09-25

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役員のベストな選任方法

マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、皆さんは役員の選任方法について、担当するマンションの管理組合に対してどのように提案していますか?

国土交通省による「平成20年度マンション総合調査結果報告書」によると
①抽選又は順番で選ばれることが多い    69.1%
②立候補又は推薦で選ばれることが多い   21.9%
③その他                  7.2%
④不明                   1.7%
となっていて、まぁ輪番制で選任していることが多いんでしょうね。

ちなみに役員の任期をみますと
①1年                  65.9%
②2年                  30.4%
③3年以上                 0.6%
④特に定めはない               2.2%
⑤不明                   0.9%
となっていて、1年が一番多くなっています。

私が提案する際は、基本
・輪番制で
・前期役員から1名が留任(基本は理事長)
・留任した役員は、監事となる
という感じで提案しています。
これは基本型で、何事もそうですけど状況に応じて提案する内容は変えていきます。何が合っているかは、それぞれの管理組合によって全然違う訳ですから。私はまぁ、8割方この提案で、変える場合は1名留任ではなく、半数改選的な感じが多いでしょうか。

なぜこのような形で提案することが多いかと言うと
・任期をあまり長くに設定したくないと考える区分所有者が多いこと。
・監事は理事会に出席する義務はないため第1回目の理事会のみに出席し、前期からの付託事項や考え方等を伝えて頂く。また、理事会活動のチェックは理事会議事録にて行える。
・勿論出席を希望する監事には毎回出席して頂き、意見を述べて貰う。
・理事長を経験していることから、業務の内容の理解が出来ていて、監査もし易い。
・総会で監事を選任する必要がある。
ということからです。

そういえば、そろそろ平成25年度のマンション総合調査が始まるのかな?結果報告は来年なんでしょうけど、楽しみですねぇ~。どのように推移するのか?調査項目も変わるのか?
早く見たいです。

記事公開日:2013-09-24

最近は、上記に加えて立候補を出欠席の確認票で募ることが多いですかねぇ。2018-08-21マンション管理士の情報屋

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