カテゴリー: やさしい判例集

最近。。。あまりの忙しさと疲れを理由に記事の更新をさぼっていたマンション管理士の情報屋です。。。そして今日も眠いです。
という訳で、今日は町内会費に関連した裁判の判例をご紹介いたします。

【いつ】平成19年8月7日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理費等を滞納している区分所有者に対し
【どのように】町内会費を含む管理費等を請求した。
【結果】町内会費については、請求が認められなかった。

～背景～
・総会で、自治会費および町内会費月500円を管理費等と一緒に支払う旨、決議された。
・上記は途中から管理組合費として名称が変更された。（それまでは親和会費という名称）
・町内会費は月100円。

～ポイント～
・町内会は、管理組合とは全く関係のない団体である。
・管理組合は、建物や敷地や付属施設を管理するために設置されるもの。
・町内会費の徴収は、区分所有法3条、30条1項の目的外事項となるため、拘束力はないと判断された。

ということのようです。
わたしはこれまで「管理規約で設定すれば、町内会費は全ての区分所有者から徴収出来る」と思ってそういう説明をお客様にしていたのですが、どうもそうではないようです。。。（結構勘違いしている人が多いのでは？？）

公開日：2013-05-21

まぁ、今現在、勘違いしているフロントマンはいないでしょうね。2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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眠い。。。とにかく眠いマンション管理士の情報屋です。。。今日はひさびさ判例にいきたいと思います。

【いつ】平成21年2月27日
【どこで】札幌高等裁判所
【誰が誰に】Ａ株式会社が、管理組合に対し
【どのように】屋上に携帯電話基地局を設置するにあたり、賃貸借契約による賃借権を有することの確認等を請求した。
【結果】請求が認められた。（控訴審）

～背景～
・管理組合が途中から、賃貸借契約が理事個人と締結されたと主張した。
・一審判決では、区分所有者全員の同意が必要と判断された。
・管理規約に、次の規定がされていた。
総会の議事を経て共用部分等の一部を第三者に使用させることが出来る。
第三者に使用させるときは、総会の決議が必要である。
共用部分等の変更につき、組合員総数及び議決権総数の４分の３以上の賛成によってすることが出来る。
・区分所有関係には、民法602条が適用されないと判断された。
・「敷地および共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）」特別決議事項であると管理規約に規定されているが、該当しないと判断された。

ということだそうです。
色んな背景によって結論は変わってきますので、十分注意しましょうね。4分の3の議決は取れるように進めておきましょうね＾＾

公開日：2013-05-16

最近は、携帯電話エリアが完璧にカバーされていますから、基地局の話自体なかなか出てこないですよね。出たらほんとラッキーです。2018-04-17　マンション管理士の情報屋

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みなさんおはようございます。マンション管理士の情報屋です。
５月は過ごし易くていい季節ですねぇ。。。緑鮮やか。

という訳で、今日も裁判の判例にいってみたいと思います。

【いつ】平成5年7月9日
【どこで】東京地方裁判所八王子支部
【誰が誰に】管理組合が「住宅部分を事務所として使用」していた区分所有者及び賃借人に対し
【どのように】区分所有法60条の規定に基づき、「賃貸借契約の解除」と「建物部分の明け渡し」を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
・建物は、一階が店舗、二階以上が住宅となる複合住宅。
・区分所有者は、専有部分を賃貸していた。

～ポイント～
・本件のような複合住宅において、管理規約および使用細則の定める専用部分の区画に従って利用することは、居住者の良好な環境を維持する上で基本的で重要な事柄であり、区分所有者である居住者の共同生活上の利益を維持・管理するために不可欠な要件であると認められた。
・管理組合が繰り返して被告会社に対し用途違反を是正し、専有部分から退去するよう勧告したが、被告会社の強硬な態度が変わらなかった。

という裁判でした。
裁判をするまでもなく、規約違反であることは明白だと思うのですけどね。まぁ私は法律屋さんではありませんからね。。。

公開日：2013-05-11

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今日もコツコツ、皆さんのお役に立てる記事を書きたいと思っている、マンション管理士の情報屋です。

と言う訳で、今日は前区分所有者が滞納した駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料を、新区分所有者へ請求する、という裁判の判例をご紹介したいと思います。

【いつ】平成20年2月18日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】管理組合が、新たに専有部を購入した区分所有者（特定承継人）に対し
【どのように】駐車場使用料とナビゲーション施設使用料を請求した。
【結果】請求が認められた。

～背景～
①管理規約で「区分所有者は管理費、修繕積立金及び使用料を支払わなければならない」と定めていた。
②管理規約２５条別表に駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料の記載があった。（標準管理規約と異なります）
③管理２５条２項に、「前項の管理費等」と引用されていた。
④管理規約２６条で「管理組合が管理費等に対して有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことが出来る」と定めていた。

～ポイント～
①駐車場使用料及びナビゲーション施設使用料が特定承継の対象となるのか？
⇒特定承継の対象となる。（上記の条件による）

ということで、管理規約の作制担当の方は、初めから対応した管理規約を作りましょうね＼(^o^)／
裁判の判例数は莫大なので、まぁ主だったところは抑えておきたいですね。

公開日：2013-05-10

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皆様、GWは楽しく過ごせましたでしょうか？マンション管理士の情報屋は、色々と忙しく過ごしておりました。。。ゆっくり休みたかった(^_^;)

という訳で、裁判判例関連も久しぶりのような気がします。。。

【いつ】昭和53年2月27日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有者Aが区分所有者B（開口した人）に対し
【何をした】現状回復を請求した。
【何故】共同の利益に反する行為として。
【結果】北側外壁部分は、現状回復請求が認められた。西側外壁部分は認められなかった。

～補足～
（西側）共用部分を自己のために不当に使用していると言えるが、そのこと自体によって他の区分所有者の利用が妨げられ、不利益を被っている事実も格別認められなかった。（基本的構造部分ではある）
（北側）耐震性の外壁ではないが、開口（15～20センチ程度）したままで放置しておいた場合は、壁面強度が弱くなり、建物の安全性を弱める恐れがあることが認められた。

不利益を被ってなくても、外壁に無断で穴を開ける行為は許されないと思うんですけどねぇ。。。でもこの手の裁判の判例も抑えておきたいところですね。

公開日：2013-05-07

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飲みまくってきたので、記事を書くのが非常に億劫なマンション管理士の情報屋です（予約配信で毎朝6時にアップしていますが、今は0：38分です。。。まぁでも決めたノルマはこなさないとですよね^^;

と言う訳で、今日のやさしい判例は管理費等の時効の援用に関する裁判の件です。
（拡大可能です）
【いつ】平成21年7月24日
【どこで】大阪地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、滞納住戸の「中間取得者」および「最終取得者」の区分所有者に対し
【どのように】元々の取得者が滞納していた管理費等を請求した。
【結果】請求が認められた。

～経緯～
①Ａ氏が管理費等を滞納。
②管理組合は、Ａ氏に対し管理費等の支払請求訴訟を起こし、確定判決を得ている（平成14年5月17日）。
（平成4年1月分から平成13年12月分まで）
③Ｂは、競売により該当物件を取得（平成19年1月）。
④Ｂは、滞納管理費等を支払わないまま、Ｃへ転売（平成20年2月）。

～ポイント～
①通常管理費等の滞納について時効は5年だが、管理組合が確定判決を得ているので、時効成立は確定判決から10年と認められた。
②Ｂの中間取得者についても、当然に請求が認められた。

という感じの裁判判例です。
判決を得ていると、時効は10年になるんでしたっけね。。。うろ覚えの知識では仕事は出来ませんね～(-。-)y-゜゜゜

公開日：2013-04-25

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眠い。。。とにかく眠いのですが、今日も頑張って記事を更新していきたいと思っています。。。(+o+)

と、いう訳で今日のマンション管理の情報屋は、やさしい判例コーナー「途中からペットを全面禁止にする規約を設定出来るか？」の裁判についてです。

【いつ】平成６年８月４日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】区分所有者（控訴人）が管理組合に
【どのように】動物の飼育を一律に全面禁止する管理規約を、途中から設定することは無効であると主張
【結果】途中から設定しても有効であると認められた。

～経緯～
不明。

～背景～
・一般居住用分譲マンションで、動物の飼育を配慮した設計、構造にはなっていない。

ポイント①
共同の利益に反する行為とは、動物を飼育する行為を一律に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する行為に限定されるので、動物の飼育を一律に全面禁止する管理規約は無効であると主張した
これに対し、マンション内における動物の飼育は、一般的に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼす恐れのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約で禁止することは、有効と解された。

ポイント②
控訴人は、本規約の改正は、区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすので無効と主張。
これに対し、盲導犬の場合のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は特別の影響を及ぼすと解されるが、本内容の犬は、あくまでもペットであるので、特別の影響を及ぼすとは言えないと解された。

と言うことで、ペットについては途中から管理規約で「禁止」と設定することは、有効と言えるようです。
ただ、管理組合としてコミュニティー形成に支障が生じる決議をするのはちょっと疑問の生じるところだと情報屋は思ったりします。裁判にまで発展して、組合運営が上手くいく訳がないと思うんですよね。。。
まぁでも、きっと何か特別な事情があったのでしょうね。

公開日：2013-04-23

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。。。一昨日は、朝からとあるマンションの８階のルーフバルコニーで、ずうっと漏水調査の立ち会いをしていたマンション管理の情報屋です。そして昨日はエントランスでの総会＆理事会に出席。。。超寒かったデス。風邪が治りません（＞＜）

さて、それでは今日も「やさしい判例」の時間です。

59条競売関連の裁判判例について、いつも通り「簡単」に紹介したいと思います。

【いつ】平成18年11月1日
【どこで】東京高等裁判所
【誰が誰に】管理組合が、管理費等を滞納している区分所有者に対し
【どのように】区分所有法第59条に基づき競売を請求した。
【結果】請求が棄却された。

～経緯～
①滞納期間　約5年、滞納金額　1,695,000円
②支払督促実施→預金差押え実行→預金残高0円だった。
③強制競売（民事執行法に基づく）→抵当権（債権額1,710万円）＋根抵当権（債権額1,302万円）の設定があった。→無剰余の恐れがあるため、未実施
④5年間、全く支払いがない。

～ポイント～
①区分所有法第6条1項の共同利益背反行為に当たるとは認定された。
・他の区分所有者の負担で供用施設を利用することになる。
・他に管理費等の支払いを拒む者が現れる恐れがある。
・全体の維持管理が困難となる。
②59条競売は、本来、建物等の不当な毀損行為や不当な使用行為が行われることに対して、区分所有関係から排除するということが目的であり、限局されるべきであると解された。
③本件では、管理費等の支払い請求が目的である。であるならば
・区分所有法第7条の先取り特権を行使すべき。
・抵当権等の設定はあるが、最初の設定額しか分かっておらず、現在剰余があるかどうか不明であり、立証、主張もない。
・強制競売→無剰余取り消しの事実がない。

という感じです。つまり、やれることをやってからでないと59条競売は出来ません(>_<)、ってことですかね。
ちなみに補足として次のような判決もあります。
～補足～
平成16年5月20日　東京高等裁判所（千葉地方裁判所の控訴審）では、剰余主義の適用が否定され、区分所有法第59条競売が認定された。

なので、毎回言っていますが、背景・状況によって裁判の結果は変わってきますので、管理組合に説明する際フロントマンの皆さんは十分注意を払いましょうね。

公開日：2013-04-22

まぁ、100万超えたら大抵いけるんじゃないでしょうか？　2018-04-10　マンション管理士の情報屋

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みなさん、おはようございます。マンション管理士の情報屋です。
今日も明るく楽しく管理組合の運営をしていきましょう。
フロントマンの皆さんは、心が病まないようにしましょうね＼(^o^)／

今日の「やさしいマンション判例」は、エレベータの段差でケガをした事例の裁判について、ご紹介したいと思います。

【いつ】
平成24年11月19日
【どこで】
東京地方裁判所
【誰が誰に】
女性住民が、管理組合に対し
【どのように】
約15センチの段差があったエレベーターから降りた際に負傷したことにより、エレベーターの設置や保存の注意義務を怠ったとして、約1,421万円の損害賠償を求めた。
【結果】
請求が棄却された。

～背景～
①原告側は、１ｍｍも段差があってはならないと主張。
②原告は66歳。ＥＶが緊急停止し約1分間の閉じ込め後、1階へ下降し、着床寸前で停止。扉が開き降りた際に転倒して手首等を負傷した。
③同乗していた車いすの親と付き添いの子は、段差に気をつけて降りた。
④管理組合側は、ＥＶかご内の防犯カメラの記録映像を状況証拠として提出した。
⑤管理組合側は、法令の基準書等で段差は最大20センチまで許可ゾーンとされ、原告の主張は非現実的かつ不合理と主張。
⑥原因は、当時大規模修繕工事が行われており、床の養生シートのテープがかご上部のローラーにからまったとされた。

～ポイント～
裁判長は、
一定程度の段差が生じることは避けられない
慌てて降りたため、障害を負った
ＥＶの設置や保存に瑕疵は無い
と指摘した。

ということでした。
エレベーターが緊急停止等した際に私も一度立ち会ったことがあるのですが、まぁ中の人はパニックでした。そりゃそうですよね。
そういう意味では、ちょっと酷な判決のような気もしますが、1,421万円という金額の請求はまぁどうなんでしょうか？何でもかんでも裁判というのも。。。成功報酬は得られないとはいえ、弁護士さんの着手金が気になるところです(^^ゞ

ちなみに、私が居合わせた際、エレベーターの扉を鍵で開けることも可能ではあったのですが、やはり技術者でなければ開けてはいけないので、フロントマンとしては中の人に「大丈夫ですか」と声を掛け続けることしか出来なかったのですが、後日とても感謝されました(^^)

公開日：2013-04-17

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先週の土日はブログの設定をちょっとやり直したり、総会前の理事会に出席したり、秘密のお仕事をしてたりで、記事の更新をお休みしたマンション管理士の情報屋です。。。スイマセン、言い訳です。

と、いうことで、今日は管理組合の不法行為が認定された裁判の判例です。

【いつ】　平成24年11月24日（控訴審判決）
【どこで】　東京高等裁判所
【誰が 誰に】　区分所有者が管理組合に対し
【どのように】　原告区分所有者の訴状コピーを管理組合が掲示したことに対し、精神的苦痛による損害賠償請求をした。
【結果】　区分所有者の請求を一部認め、管理組合に慰謝料として5万円の支払いが命じられた。

～背景～
①2011年　原告区分所有者が、駐車場施設の管理をめぐり管理組合を訴えた際、管理組合が原告の手書きによる訴状のコピーをオートロック内側の掲示板に掲示した。
②訴状には、実名・住所・等が記載されていた。
③原告が掲示物をはがし、管理組合が再度掲示するという作業が7回ほど繰り返された。

～ポイント～
①オートロック内とはいえ、通過する者に原告提訴を認識させる点を問題視、提訴への抑止効果が懸念され、「慎重な配慮を行ったものとは到底いえない」として、慰謝料10万円の支払いが命じられた（横浜地方裁判所）
②掲示行為で、原告が非難の対象とされることが危惧され「マンションにおける自由な人間関係を形成する自由を不当に侵害される可能性がある」と指摘があった。
③管理規約で、訴訟対応に関し実名等の告知を規定していない点が上げられ「実名と住所等の周知の必要性は認められない」と判断された。
④掲示が繰り返されたことに対し「執拗である」と指摘され、掲示行為が過失と認められ、管理組合が慰謝料5万円の支払いを命じられた。

ということだそうです。
先日の立看板で氏名等を公表したケースとは真逆の判決のような気がしますが。。。うーむ。

ちなみに私だったら、管理組合に「掲示はやめて、議事録等の文書のみに留めましょう」とアドバイスするのですが、「氏名・住所等の周知の必要性は認められない」と判断されると、それもちょっと危うい感じがしますね。
しかしながら、管理組合が裁判の被告になっているのであれば、逆に区分所有者全員に知らせる必要があると思いますけどね。区分所有者全員で管理組合を構成しているわけですから。

公開日：2013-04-15

～～　私的には管理費等の滞納者は許せないので、徹底的に対応するべきと思います。極めて稀なケースですが、理事長が滞納者だったりした場合は、一切耳を貸してはいけません。もっともらしい口車に乗せられてはいけません。滞納者らは、ありとあらゆる嘘をつきます。正規の手続きを取りません。泣き落としで同情を買う、管理会社の悪い噂を流し自分を正当化する、管理会社を変更して裏金を貰う、etc…断固として理事長を解任する手続きを取り、法的手続き等、督促を行いましょう。理事長が滞納していることを知っていて、擁護する組合員は同罪です。擁護するのであれば、代わりに未収金を支払うべきでしょう。
「滞納は許さない。滞納が無くなったら話を聞いてもよい。役員への任命なんか言語道断。」という姿勢が必要なのです。　2018-04-07　マンション管理士　情報屋　～～

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