バルコニーとベランダって違うの!?(マンション管理のマメ知識)

今日は、マンションの管理という観点から見ればそれほど重要ではありませんが、知ってはおいた方がよいかも知れないことです。

バルコニーとベランダの違い。。。

バルコニーとは、元々イタリア語から由来した言葉で、室外に張り出した屋根のない手すり付きスペースのことを言います。
(バルコニー。つまりこんな感じです)

ベランダとは、ポルトガル語から由来した言葉で、建物から室外に張り出した部分で、縁や策で囲まれ、庇や軒下などの屋根が掛っているスペースのことを言います。
(ベランダ。よくある感じですね^^)

上記の写真からすると、多くのマンションは「ベランダ」に当てはまることになるかと思いますが、標準管理規約ではバルコニーという言葉が使われていますし、多くの人がバルコニーという言葉を使うことが多いと思いますので、バルコニーでよいかと思います。

ただ、聞かれた際には「実は上記のような由来で~マンションでは。。。」なんて説明すると、お、よく知ってるフロントマンだ!と思って貰えるかも知れません(^^)

公開日:2013-06-29

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建替えの平均築年数は39年??長計大丈夫!? 2013-06-07

隅田川花火大会に向けて、そろそろ理事会開催して貰って、屋上解放に向けての打ち合わせをしないといけないマンション管理の情報屋です。。。去年は車で行ってタッチの差で駐車場に入れず酷い目にあったんスよね。。。

という訳で、今日はマンションの建替えに関するデータを少し。

先日、築40年ほどのマンションの総会で、鉄骨階段を修理するか新設するかという話になりまして。で、検討するにあたって、マンション本体は何年まで住むことを想定してますか?と質問されました。
50年?60年?うーん。。。50年という話を何となくよく聞くけど実際はどうなんだろう?と思ってググってみますと

「一般社団法人マンション再生協会」

(建替え等にはあまりタッチしてないので、情報屋的にはちょっとなじみのない名前です^^;)という団体のホームページがありまして、色々と参考にさせて頂きました。
このHPを見ますと、建替えに関する色々なことが書いてあります。リンクも一杯ありました。
で、その中に建て替えの参考事例というものがありまして、「マンション建替え円滑化法による建て替え事例の一覧」というのを見ると、事例が52事例ありました。
①建て替え事業名称②所在地③建替前戸数④建替後戸数⑤建替時期(築年数)⑥マンション建替管理組合認可時期⑦権利変換計画認可 … という項目が書かれていて、築年数を見ていくと築36年、築83年(同潤会アパートです^^)、築41年、etc,etc…
って感じで記載されているので、築年数の平均を出してみたところ、約「39年」でした。(表の中で記載が抜けているもの等は除きます)

マンション建替え円滑化法による建替えを実施したマンション、52事例の築年数の平均は約39年です!

み、短いっ!
あれっ??先日話をしたマンションは、その平均築年数を超えてますけどっっ???

しかし、これはつまり他のマンションで考えたとしても、長期修繕計画を更新等する際、既に築年数が10年経過していれば、その計画書の一番最後の年数のところは建替えを考慮しないといけないっていうことですよね??
エレベーターのリニューアルとか、考えなくていいんじゃないか?って感じもしますよね?
まぁ、これは円滑化法により建替えを実施したマンションなので、もちろん一概には言えないですけどね。。。。(ちなみに財務省が定めた「法定耐用年数」は、1998年以降に建てられたマンションで47年に設定されています)

という訳で、今度の理事会では鉄骨階段の改修ではなく、建替えの提案をしてきたいと思いますw

公開日:2013-06-06

 

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管理委託契約書に関する小技!?

そろそろWWDCでのアップルの発表が楽しみになってきたマンション管理の情報屋です。。。毎年6月はドキドキです。 Mac Book Airの新しいヤツがどうなるか?Iphone5Sも出るのか出ないのか???5Sの「S」ってどういう意味なんでしょうか!?

という訳で、今日は標準管理委託契約書について、ちょこーっとさわりだけ話してみたいと思います。

とりあえず、新人のフロントマンの皆さんは、よおおく読み込みましょうね。私たちの仕事の基本になるものなので暗記しちゃいましょう。標準管理委託契約書と自社の契約書のどこが違うかも把握しておきましょうね。
・管理規約
・管理委託契約書
・区分所有法&適正化法
これらは大して量もないから、完璧に覚えちゃって下さい。主任者持ってれば必然的に覚えているとは思いますが。

で、標準管理委託契約書。
国交省がこれを元に契約書を締結しなさいと通知(昭和57年5月21日建設省計動発第69号、建設省住民発第31号)している、言わばお墨付きのようなものと捉えられると思いますので、そこは活用しましょうね。詳しくはこちらを参照。(http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html)

読み込んでいくと、色んなことが書いてあります。
例えば、私がまだ経験が浅い頃、お客様に言われたことは
お客様「第11条に、管理規約に違反する行為等があるときは、組合に代わって行為の中止を求めることが出来ると書いてあるじゃないか」
情報屋「管理事務を行うために必要な時は行うことが、出来る、ということです」
お客様「それはやらなければいけないってことですよ!」
情報屋「・・・。」
今なら、「やらなければならないのであれば、やらなければならないと記載すべきで、やらなければならない、と、やることが出来るでは、まったく意味が違うのではないでしょうか?」とさらっと言えるんですけどね。まぁ、わたしたちの仕事はお客様にマンションの管理というものを教えることなので、こんな話を頂いちゃってる時点でちょっとズレちゃてるのですけどね。まぁ、若かったってことで。。。^^;

あと最近アレ???と思ったのですが、基幹事務以外の事務管理業務のところで、総会支援業務には「総会会場の手配」と記載があるのですが、理事会支援業務には「理事会会場の手配」という記載はないのです。つまり、理事会の会場手配は契約の中にはないので、やらなくてもいいのです。

まぁ、そこのところを説明した上で、管理会社で手配しちゃうんですけどね。そーいう細かいところも、フロントマンと管理組合の駆け引きの材料としちゃう訳です。言い方をちょっと工夫して伝えるだけでお客様の満足度が上がったりする訳ですからね^^

公開日:2013-06-05

「ありがとう」と言って貰うのが私たちの仕事ですからね。2018-04-22 マンション管理士の情報屋

 

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マンション管理の情報屋(本ブログ)について

このブログは、某マンション管理会社のフロントマンでありマンション管理士の「情報屋」が書いているブログです。

記事は

「出来る限り簡単に」「ポイントのみを押さえる」

ことにウェイトを置いています。

説明するのに必要最低限なことをサラっと調べる感じのHPですので、ふかーーく調べたいという方は他のサイトをご覧頂いた方がよいかも知れません。

元々は、マンション管理組合の役員の方などに役立てて頂くために作ったブログですが、途中からちょっと軌道修正したため、どちらかというと管理会社のフロントマンの方々に読まれるブログになってきた感じです。
まぁ、管理会社のフロントマンに役立つということは、管理組合役員の方々にも役立つようになっていると思います。

本ブログをご覧頂いている方で、取り上げて欲しい内容やご意見・ご質問などありましたら、お気軽にコメント欄またはこちら情報屋へ連絡したい方はこちらからメールして下さいからでもリクエストを頂けるとうれしいです^^
記事作りに反映させていきたいと思います。

また、本ブログに広告を出されたい方などいらっしゃいましたら、メール頂ければ料金表を送らせて頂きます。マンション管理会社、マンション管理組合の方々に宣伝したい場合には有効ですよ^^

どうぞ、宜しくお願いします。

情報屋の自己紹介は、サイドバー(スマホだと下の方にあるかと)をご参照下さい。

公開日:2013-06-01

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マンション管理を一言で表すと。(理事会議事録も配付しましょうね)

昨日はこれでもかってくらい運動して、背中の筋肉痛が酷いマンション管理士の情報屋です。。。歳ですねぇ~。。。

と、いう訳で今日は<strong>マンション管理って何?</strong>という話です。

管理会社、管理組合、管理運営、管理業務。。。様々な管理という言葉がマンションを取り巻いていますが、情報屋は管理会社の社員ということもあり、管理の仕事を次のように考えてます。

マンション管理とは
1.問題を発生させないこと。
2.問題が発生してしまったら、速やかに事態の収拾を図ること。
です。(二言になってしまった)

つまらないかも知れませんが、上記のために、日々あらゆる方策を考えてます。
竣工検査の立会いでは、施工側が気付きにくい危険なところはないか?説明に漏れているところはないか?この規約変更の提案で後々問題になることはないか?金融機関が破綻しても大丈夫な備えはしてあるか???
等々、色んなやるべきことがありますが、まず、広報がとても大事だと思います。

例えば
みなさんのマンションでは、理事会の議事録を掲示または全戸配付等してますか?
これ、とっても重要だと思います。

理事会が色んなことを検討しても、それがみんなに知られないと「あの理事会は何もしてない」みたいなことになってしまうことがあります。
なので、議事録を配付して尚且つ「意見がある方は管理組合メールボックスへ投函して下さい」と広報をします。

これにより、総会がスムーズに進むことになります。
突然反対意見が上がったとしても「なぜこれまで言ってくれなかったのですか!?」と反論することが出来ます(本来、それが目的ではないのですが)

理事会がやっていることを透明にして、尚且つ、他の居住者の意見も取り入れる。

これだけで、色んな提案の質も向上しますし、余計なトラブルの発生も防止出来ます。

と、いった感じで、日々トラブルを防止する策は色々とありますが、皆さんも何かやっていることなどありましたら、教えて下さいね^^

公開日:2013-05-16

最近は、イベントの実施などが重要なのかなぁと思っていろいろ模索・提案しています。でも、理事会に自然に気付いてもらうことが大事かなぁと思ったりもしています。プロなので。2018-04-15 マンション管理士の情報屋

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フロントマン7つ道具

みなさんおはようございます。マンション管理士の情報屋です。

さて、適当に7つ道具と書いてはみたものの、ほんとに7つあるのでしょうか?マンション管理会社のフロントマンのみなさんは、お持ちになってますか??

①スマホ
私はiphone4の発売日からiphoneを愛用しています。これがないともう仕事になりません。
カメラ、ライト、スケジュール管理、情報収集、ボイスレコーダー、資料保管(エクセルファイルなど)、etc,etc…これ1個でもう7つ道具になってるような気もしますが。。。(^_^;)

②超強力両面テープ
ホームセンターなどで、千円ちょっと位で売ってるヤツです。これなら殆どの場所で、ラミネートした張り紙等が剥がれることはありません。

③鍵用潤滑剤
鍵の不具合は、殆ど解消します。全てのお客様のところへ納品させて頂いて、管理室へ常備するというのも手です。

④N200等のキー
共通キーがあると、いちいちキーボックスから鍵を取り出す必要が無くなります。

⑤キーホルダー、キーチェーン
最近はオートロックの管理室が増えましたからねぇ。。。インロックしないように、必ずキーホルダー等を使いましょう。

⑥ドライバーセット
まぁ、何かと使いますよね。社用車にあれば足りるかな。

あとは。。。なんでしょう!!?
うーん。。。えぇっと。。。思いつかない。。。朱肉。。は当たり前だし。。。ふせんはまぁ使うことは多いけどパっとしないし。。。養生テープはシーリングかダメチェックくらいしか使わないし。。。えっとじゃあ、「マンション管理の情報屋」ブログってことにしといて下さいっっ!!
お客様に何か聞かれた時に、こっそりチェックするHPってことで\(^o^)/

(ちなみにわたしのiphoneのトップ画面です。便利なアプリがいっぱいありますねw)

公開日:2013-05-08

※古い画面ですねぇ~。今、7つめのフロントマンアイテムを書くとすると、アロンアルファでしょうか(笑)いや、これホント地味に便利なんです。ちょっとした破損なら、数秒で解決!報告書の未済事項をひとつ減らせますよ。2018-04-12 マンション管理士の情報屋

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管理会社フロントマンが定時に帰るための時間管理術!

みなさんおはようございます。
ゴールデンウィークの前半はお休みを頂いていたマンション管理士の情報屋です。休日はあんまりアクセス数が無いから、更新しなくてもよいですかねぇ。。。

という訳で、今日はマンション管理とは直接関係ありませんが、とても大事な「時間管理」について書きたいと思います。

マンションの管理会社は、結構ブラック企業が多かったりします。
そうでないところも勿論たくさんあります(財閥系とか)。でもどーしてもそうなりがちなんですよねぇ。。。わたしも以前はかなり残業していました。
しかし、仕事以外にやりたいことが一杯ある。
時間を確保するために、私が普段やっていることを簡単に書きたいと思います。

①早起き
情報屋は、毎朝5時半に起床してます。
で、7時に会社に着いて事務処理を開始します。朝活ってやつですか。
理由は、
・午前中(昼食を食べる迄)が一番頭の回転がよい。
・9時までは電話も掛ってこないし、基本的に誰からも邪魔されないので、仕事に集中し易い。
・集団から抜け出すには、大勢の人と違うことをしなければならない。
と考えているからです。
この時間に書類を一本仕上げたりします。
誰かが出社するまで、iphoneで好きな音楽をかけてたりもしてます^^
でもこの時間は本業がヒマな場合は、ブログの記事を書いたり、色んな構想を練ったりするのに、会社の近所のカフェにいたりすることもあります。

②「重要度が高く緊急度が低い案件」を優先してスケジューリングする。
何故なら、先延ばしにして後で慌てるのが嫌だからです。
グーグルカレンダーに真っ先に予定を記入して、作業時間を確保します。
もうちょっと上級者になると、「重要なこと以外やらない」という技も使えたりします。これ大事。
「本質が何かを見極める」クセをつけましょう。

③イヤなことから取り組む。
イヤな作業があると気付いた時に、出来るだけ取り掛かるようにしてます。
マンション管理会社の仕事って、先延ばしにするとどんどん打つ手がなくなることが多いのです。どんな仕事でもそうですかね??
(逆に時間が経過して、問題が消滅することもありますが。ザ・先送りですww)

④スケジュールツール
これ結構重要ですよね。②とちょっとダブってますかね?
毎週月曜日の早朝は、10分くらいグーグルカレンダーを見ながら、じっくり1週間・1ヶ月のスケジュールを組み立てます。
毎朝の早朝は、一日のスケジュールを組み立てます。
やることは全てグーグルカレンダーに、いつやるかを記入しちゃいます。つまり時間入りのタスクリストですね。
グーグルカレンダーは、予定時間の10分前とかに画面にポップアップが出たり、メールでお知らせ出来たりする設定があるので、忘れを無くせます。ドラッグ&ドロップで、ピピっとタスクを移し替えることも出来ますしね。iphoneとも連携します。
便利ですので、使っていない方はぜひ使ってみて下さい。
あ、古いですが「7つの習慣」という本も大変ためになりますよ。
そして、どんなに厳しくても納期だけは100%守ってください。そしたらラクになります。
具体例を言えば、<strong>「議事録は当日、もしくは遅くとも翌日中には上司へ提出」。</strong>スピードも質も向上します。

⑤便利なツールなど
私のマウスは8ボタンマウスで、ボタンに色んな機能を割り当てられるようになってます。便利&時間短縮可能です。使ってみないとこの便利さは分からと思います。
ipad便利です。電車の中やカフェで、evernoteのアプリや最近ではグーグルドライブを使ってブログの記事を書いたりアップしたり、自分の今後の戦略を立てたり、色んなことをメモったりできます。iphone5からテザリングも使えるようになりました。
PC作業がとにかく増えましたから勿論ブラインドタッチです。ローマ字打ちなら会社で一番早い自信があります^^
あと、PCの単語登録とかはかなりしてあります。自分の担当するマンション名等は勿論、「ひ」と打てば「日頃よりお世話になっております」と出ますし、「きょうがりょう」と打てばちゃんと「共架料」と一発で変換が出るように設定してあります。「ぎょ」と打てば業務報告書と出ます。単語登録は、登録内容を覚えなくても自然に登録したものが出力されるように登録するのがコツです。100個も登録したら、覚えてられないですからね。

とこんな感じで、ほんのちょっとでも無駄が省けるよう省けるよう日々試行錯誤してます。

皆さんも、仕事はみっちりパッパと終わらせて、ちゃんと自分の時間も持つようにしましょうね(^^)

上記をやっても、どうしても残業が無くならない。そして残業代も貰えない。。。という方は、転職コンサルと弁護士へ相談して再出発しましょう。貰えなかった残業代って、結構ウン百万単位だったりするみたいですよ~\(^o^)/

公開日:2013-04-30

ちなみに、ビジネスマンならこの本は読んでおくべきと思います。上記のことを実践するのに、とても役に立ちました。2018-02-12 マンション管理士 情報屋

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確実に資格を取得する方法!(管理業務主任者、マンション管理士、宅地建物取引士、etc…)

マンション管理士の情報屋です\(^o^)/みなさんおはようございます。さて、今日はちょっと毛色を変えて「資格の取得」についてのお話です。

兎にも角にも私たちマンション管理会社のフロントマンは、どうしてもクリアしなければならないミッションがあります。
<strong>管理業務主任者資格の取得です。(国家資格)</strong>
管理業界における「普通免許」で、これが取れないために辞めていく人間もいたりします。

平成24年度は、合格点37点、合格率21.9%で、例年20%前後で推移しています。
きちんと正しい方法で勉強すれば取れる資格なんですけどね。
まぁ私は管理業務主任者の資格が国家資格になった際に講習だけ受講して取得したのですけどね(^_^;)
マンション管理士と宅地建物取引主任者は、試験を受けて取得しました^^

では、どうやって取るか?

学校に通うのが一番手っ取り早いですよね。ノウハウいっぱい持ってますし。
独学でやるのであれば、自分で戦略を立てる必要があります。
私は、どの資格も独学で取得しましたが、まず始めに資格学校のHPから色々情報収集をしました。
宅建であれば、独学で勉強した人の平均的な勉強時間が350時間~程度(当時のHPに書いてあった数字です)だそうで、一日二時間で計算すると約6カ月掛る感じです。

<strong>この間、ひたすら問題集を解いてました。</strong>

一日二時間で、1回50問。
大体1時間ちょっとで問題は終わらせて、その後は答え合わせと解説のチェックで2時間って感じですかね。
基本的には、ひたすらこの繰り返しです。

<strong>資格試験は、反復訓練あるのみです。</strong>

あとは分からなかった問題は繰り返し説いて、解けるようにする。
まず、過去問5年分は、100点取れるようにしちゃいます。
それが終わったら、練習問題ですかね。

テキストなんか、ほとんど読みません。

仕事を理解することと、試験に受かることは、やるべきことが全く違うのです。

先日、普段から要領の悪い同僚が、後輩に教えているところをたまたま見かけました。
「お前はまずテキストを読め。問題を解くレベルに達していない」

その先輩の顔を潰しちゃうと可哀そうなので、その先輩がいない時に後輩くんに教えてあげました。

「こないだ資格取得の勉強方法を教えて貰ってたみたいだけど、テキストなんか読んでちゃダメだよ」
「えっ?」
近くに頭の良い別の後輩がいたので、聞いてみました。
「Aくんさぁ、管理業務主任者の資格を取るにはどうしたらいい?」
「資格を取るには、とにかく問題を繰り返し解くことです。テキストを勉強するのは落ちる人の典型です」
「あはは。ハッキリ言うなぁ~」
「自分は管理業務主任者とマンション管理士の試験を受けた時は、問題を5千問解きました。割と簡単な試験でしたよ」
「なるほど~」

そう、数字なんです。
わたしの場合は350時間。Aくんの場合は五千問。
人間の性能差はもちろんあるけど、知れてるんだから
あ、あと新聞を読むことね。不動産関連の記事は必ず目を通すこと。

正しい方向で、正しい努力をすれば、管理業務主任者やマンション管理士程度の資格なんて「簡単」に取れるんです。

そして、ここで問題になってくるのが「勉強時間の確保」です。(管理会社フロントマンが定時に帰るための時間管理術!)に続きます。。。

ちなみに今日は休みで、子どもたちにカレー作りを教えてました。。。男のたしなみですよね\(^o^)/

公開日:2013-04-27

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マンション管理に関するリクエストなど

キーボードの叩き過ぎで腕が痛くてPC作業が出来なくなってしまったので、整骨院に行ってたマンション管理士の情報屋です。。。なので、今日はサラッと告知?で済ませたいと思います。

本「マンション管理の情報屋」サイトは、マンション管理士でありフロントマンである情報屋が、日々の出来事や判例等で、特にフロントマンに役に立ちそうなものをピックアップして、かみ砕いてご紹介しています。
管理会社に勤務しフロントマン業務等を行っているので、実務面でも管理会社の裏話でもいろいろお答え出来るかとは思いますが、本サイトでは管理会社に不利なことも少々書いてあるため、名前を公表していません。サラリーマンのつらいところです(^_^;)

ただし必要な場合は、名前も登録番号もお教えすることは出来ますので、ご希望される方はご連絡ください。

本「マンション管理の情報屋」サイトで、何か取り上げて欲しいことや、質問したいことなどありましたら、ぜひお気軽にメールなりコメントなり頂ければと思います。何かしらお答えさせて頂きます。マンション管理士の顧問業務を依頼したい!などでもOKです。

と、いう訳で今後ともマンション管理の情報屋をよろしくお願いします。

公開日:2013-04-19

・・・時間はかかるかも知れませんが。2018-04-10 マンション管理士の情報屋

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管理会社フロントマンに便利なツール!やさしいGoogleの使い方!!

マンション管理の情報屋です。
今日は管理組合や区分所有者の方向けではなく、フロントマン向けのことを書いてみましょう。

管理会社のフロントマンは、大手になるほどやる範囲が狭く、小さい会社になるほど様々なことをやる傾向にあるようです。どちらがよいかは、一考の余地があるかと思います。

しかしながら、共通して言えることは、
とにかく「スピード第一」
しかし「管理面でも手が抜けない」
って感じでしょうか?
どこの会社でも、フロントマンはかなりの業務量を持たされます。それらをいかに効率よく、スピーディーにこなしていくかが重要です。
だからと言って、急ぐあまり抜けがあったり、ミスがあったりしてもダメな訳です。
そんな中、わたしはツールの一つとしてグーグルカレンダーを使っています。
こんな感じのヤツです。

※旧バージョンの画面です。

これで、仕事もプライベートも全て管理します。
メインの画面は一週間の画面ですね。お客様と理事会の設定をするときは、1ヶ月の画面にします。
やること(例えば書類作り、アポとり、理事会の予定等)を全て入力していきます。これによりタスク管理も行います。わたしはToDoリストはあまり使っていません。
一週間の画面で見ると、例えば○○の議案書をこの時間に作成するというのを視覚的に見れる訳です。やることが発生した際に、いつやるかを決めて、それをグーグルカレンダーへ入力します。ハッと思い出したこともここへ入力します。
その日に処理出来ずに残ってしまった作業も、ドラッグ&ドロップで次の日に移すことも出来ます。
で、アイフォンでもアイパッドでもその他のスマホでも入力と確認が出来ますし、設定をしておけば、作業時間の前にポップアップやメール等でお知らせもしてくれるので、忘れもなくなります。
私は毎週月曜には必ず予定をみっちり検討します。このスケジューリングに時間をかけることによって、色んなことを抜けなくスピーディーにこなすことが出来ます。

あ、あとグーグルマップも超便利ですよ。なんてったって、最近はマンション名だけで目的のマンションが検索できますからね。もう住所リストも持ち歩く必要もないんじゃないでしょうか?
他のフロントに頼まれて、自分の担当していないマンションへ行くときも、これで迷うことはありません!
さぁー皆さんも、日々色んなツールを研究して、仕事を楽にしていきましょうね\(^o^)/

公開日:2013-04-05

グーグルカレンダーもマップも未だに必携になっています。(カレンダーは私的にはバージョンアップ後、少し扱いにくくなったような気がします)スマホの普及によって誰もが使っているのではないでしょうか。そして「OK Google!」から始めとした音声入力は今や最高の精度で、検索のみならず原稿書きに標準的に使われている方もいます。年をとっても最新技術は積極的にフォローしておくべきですね。わたしは新しいものに触れるのが大好きなので、自然とフォローするのですが、苦手な人が多いみたいですね。
公開日:2018-04-07

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