カテゴリー: 今日の相談の時間

マンション管理士の情報屋です。みなさんおはようございます。
「今日の相談事例」の時間がやってきました。。。と言っても相談事例は今日が初めてです（＾◇＾）
と、いうことで今日はマンション判例ではなく、マンション管理業協会での相談事例をご紹介したいと思います。

一般財団法人マンション管理業協会ってみなさん御存じです？今年の４月１日から、社団法人高層住宅管理業協会が名称変更して、一般財団法人マンション管理業協会となりました。
簡単に言うと、国交省の指定団体で管理費等の保証事業や、管理業務主任者の試験やら登録やら、調査・研究やら色んなことをやっていて、その中に相談業務等もあります。

その中での事例をひとつ。

理事会で決議された議案が総会に上程されたが、理事長は理事会決議の場において、その議案に反対でした。
総会開催にあたって、理事長あてに委任された議決権を反対票として行使することは出来るのか？？という感じの事例です。

【いつ】 不明。
【どこで】 マンション管理業協会（旧社団法人高層住宅管理業協会）で
【誰が 誰に】 区分所有者がマンション管理業協会に
【どのように】 理事長が自分に委任された議決権を反対票として行使してよいか相談された。
【結果 】 反対票としての行使は認められないと解されるべきである。

問題点
・総会への議案上程に掛る理事会に対する理事長の立場。
・理事長は、自身に委任された議決権を、反対票として行使してよいか？

ポイント
理事長は、理事会の決議を尊重し、それに従う義務があると考えられる。
総会に上程される議案は、総会招集者である理事長がその承認を得るために総会に議案書を提出しているので、一般的にはその議案を承認するものとして委任すると解される。
また、理事長が委任状を反対票に行使することは、理事会決議を軽んじることになり、委任状を提出した人たちの意向に反することになるので、認められないと解されるべきと回答された。

そうです。
管理協の見解がどこまで使えるのか？というところでは一考の余地がありますが、話をする根拠にはなると思います。
フロントマンのみなさんは、お客様に聞かれた時には答えられるようにしておきましょうね（＾＾）

公開日：2013-04-16

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マンション管理の情報屋です。
さて、あちこちで管理費等の滞納問題があるかと思います。
管理組合にとって頭が痛い問題ではありますが、フロントマンの皆様にとっては、管理組合の信用を得るためのある意味「チャンス」と言える問題ですので、区分所有法はもちろんのこと、判例等についてもしっかり勉強しておきましょうね。

今日は「比較的取り扱いが難しくない競売時の対応」について簡単に説明したいと思います。自分のウチは競売にかけられないように注意したいものですねσ(^_^;)
管理費の滞納が長引いている場合、滞納者はお部屋のローンも払えてなかったりすることが多い訳です。
お部屋には銀行等が抵当権をつけていますから、ローンが滞ると銀行等は裁判所に申請してお部屋を競売にかけて、その競落された代金から貸したお金を回収します。
で、銀行等が競売の手続きをとると、裁判所から大概管理会社へ連絡がきます。「滞納金額を調査票に記載して、FAXで送付して下さい。」的な感じです。
そしたら管理会社のフロントマンか会計担当者が、管理費等の額や滞納額や利息等を記載して裁判所へ返送します。実質手続きはこれだけで、あとは競落されて競落者から連絡がくるのを待つだけです。

この時、マンションの管理規約に記載されていようがいまいが、駐車場等の滞納がもしあればそれも記載しておくようにしまよう。
区分所有法には、管理費等について先取特権という権利が規定されていますが、抵当権の方が上位になるので、競売代金からの回収はまず見込めません。なので、配当要求等もあまり提出しません。（注：提出しておくべきです）
しかし区分所有法の第８条により、特定承継の規定があるので、競落した次の所有者に滞納金を請求する権利があります。

一昔前は、ここで変なブローカみたいのが入ったり、その筋の方が競売直前に短期賃借権なるものを設定したり、素人落札者がなんにも知らなくて落札したりして、トラブルが多かったりしたんですが、最近はそういうこともかなり減り、長期の滞納も９９％ここで回収することが出来ます。
なので、長期の滞納の場合は、早く競売に掛からないかなぁ～とフロントマンは願ったりします＾＾
滞納関連について書きましたが、まぁ本も一杯出てますから、そんなにニーズはないかなぁ。。。

公開日：2013-04-03

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ドタバタドタバタ。。。天井から足音や、イスを引く音がしてうるさい。楽器演奏の音がうるさい。。。ほとんどのマンションでつきまとう問題です。スラブを隔てた上や下で人が生活してるのですから、そりゃあ音もします。
あなたならこんな時どうしますか？

という訳でこんにちは。マンション管理の情報屋です。

管理会社のフロントマンに相談しますか？迷惑を受けている住民にとっても、相談を持ちかけられたフロントマンにとっても割と大変な問題だったりします。
私が相談を持ちかけられた場合、9割の確率でお話しすることがあります。

①音は、基本的に当事者間の問題であること。
②相手が知らない方であれば、まずは挨拶すること。
③フロントマンは当然気をつけて話をするが、いきなり管理会社等の第三者が介入すると、揉めるケースが多いこと。
④それでもよければ管理会社から話をするが、相手に聞かれれば、誰から依頼されたかは話をする必要があること。
⑤直接話をするなら、原因が直上階（又は隣）の部屋と決めつけて話をしないこと。

くらいでしょうか。これがわたしの基本の対応です。状況や人によって対応は変化させる必要がありますので、必ずしも同じ対応となる訳ではありません。
例えば、相手とお友達になれば「ちょっと音が結構響いてくるんだけど頼むよー」で済みますし、あまり頭にもきません。（まぁ、しょうがないっかぁ）って感じに思えます。周りと仲良くなることがトラブルを無くす基本です。

そして、相手は迷惑を及ぼしているということに気づいていないことがほとんどです。なので、まずは「実は足音が結構響いてきてまして。。。」みたいな話がよいと思います。
そして一番肝心なのは⑤なのですが、原因の部屋を決めつけないで下さい。
毎晩足音がうるさいから、次の日の朝文句を言いに行ったら、「夜は仕事で出かけてるので、ほとんど毎晩いないのですが？」という話が出たりするケースが案外多いんです。
マンションは、音が反響して色んなところから聞こえてくる場合があります。真上だと思っていたら斜め上だったりすることはよくあります。

見えないところに、確実なものはないのです。

なので、まずは「実は騒音で困っているんですけど、お心当たりはありませんか？」というところから入るようにしましょうね。

公開日：2013-04-03

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マンション管理の情報屋です。おはようございます。
さて、マンション敷地内に無断で駐車する組合員や来訪者がいて問題となるケースがあります。また、誰かが間違って自分の駐車場に車を止めてしまって、契約者の車が止められない。。。という場合もあります。
今日は、敷地内の無断駐車の対応方法について、です。

注意したくとも、どこの部屋の車か分からない…外部の人かもしれない…全然わからない…。

こーいう場合は警察へ電話しましょう！

警察は基本的に民事不介入ですが、こういう事情で困ってるので車の所有者に伝えて欲しいのです、とお願いすると「連絡先を教えることは出来ないので、現場を確認してこちらで連絡します。」といった感じで大概現場を直接確認した上で、所有者に連絡して注意を促してくれます。
管理会社から電話して依頼した場合でも、慣れた感じで対応してくれます。
相手が普通の人であれば、ビックリしてスグに車を移動してくれます。
普通の人ではなかったり、連絡が取れなかったりした場合は無理なこともあります（汗）

ちなみに、<strong>注意書き等をガムテープや糊付け等で車に張り付けるのはやめておきましょう</strong>。器物損壊等で、逆に訴えられる可能性があります。相手が一般人じゃない場合なども揉めるケース大です。ワイパーに挟む程度にしときましょう。

状況に応じて、適切に対応しましょうね(^ ^)
公開日：2013-03-22

追記：契約者の号室、名前、電話番号、車のナンバーくらいの情報は、管理室内に置いておきたいものです。それで対応できることが増えますからね。2018-04-04　マンション管理の情報屋

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マンション管理の情報屋です。みなさまおはようございます。
さて、台数が増えてきた駐輪場等で、不要自転車を処分する必要が出てくる場合があると思います。

所有者の同意を得ず処分することは、例え何年も使われていない自転車であったとしても、どのような手順を踏もうとも（掲示をする。いったん移動して貼り紙をして注意喚起する。猶予期間を設け処分する等）基本的に問題になりやすいのでご注意くださいね。

自転車を処分する場合ですが、自転車を無料で処分してくれる業者さんがあちこちいますので、そーいうところを利用して、不要な自転車は処分しましょう。（処分業者さんに聞いてみたところ、そーいう自転車は海外に輸出しているそうです。資源を有効にも使えていいですよね）
「不要だったら処分します。料金は業者に無料でやらせますよ」とお客様には説明して「ありがとう」と言ってもらいましょう。

まっとうなフロントマンなら、必ずそーいう便利な業者さんを知っているものです。東京都の場合、処分に@500円とか掛かりますから、無駄な出費は抑えましょうね。
１～２年に１回くらい住民へ呼び掛けて無償での処分を行い、駐輪場をより良い状態で維持しましょう。

公開日：2013-03-18

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