カテゴリー: やさしい判例集

今日はフローリングに関連する、騒音の裁判判例をかみくだきたいと思います。

【いつ】平成6年5月9日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】下階に住む区分所有者が上階の区分所有者に対し
【どのように】フローリング工事を行ったことによる騒音発生に対する慰謝料と建物の減価分について損害賠償を請求した。
【結果】請求は棄却された。

～背景～
・原告は、不眠症等の症状が生じたため転居。
・被告が被告居宅に敷設したフローリング床の使用は、遮音性能的に最低限度の使用だった。
・原告からの苦情を受けた後は、被告は今・食堂のテーブルの下に絨毯を敷き、テーブルおよび椅子の足にフェルトを張るなどの措置を講じたり、子供の遊具を制限する等、必要な配慮をしていた。
～ポイント～
・原告らは、被告が敷設したフローリングの遮音効果が不十分であるために原告居宅が減価し財産上の損害を被ったと主張したが、フローリング床を敷設したことにより減価したと認めるに足る的確な証拠が無いと判断された。

ということのようです。

よく不動産業者の方に「フローリング工事の規定はありますか？」と聞かれて、情報屋は「ありませんがLL-45等級以上のものが望ましいです」と答えてたりします。
古いマンションは、絨毯だったりが多いですからねー。。。この手のトラブルは多いですし、逆の判決もあったりしますので、フローリング工事にはくれぐれも気をつけましょうね。

（あ、最近はLLじゃなくてデルタとかで言うんですか？等級に関する詳細はこちら「日本防音床材工業会」サイトをご参照ください。実際の音なんかもPCで聴けます＾＾）

記事公開日：2013-07-13

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みなさんおはようございます。マンション管理の情報屋です。
昨日は娘の宿題を手伝って、つい力尽きて更新をサボってしまいました(>_<)
今日は気を取りなおして、裁判の判例を「簡単」にご紹介したいと思います。

【いつ】平成2年11月26日
【どこで】最高裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理組合法人に対し
【どのように】総会で「理事の代理を認める管理規約」を決議したことについて、無効確認を請求した。
【結果】請求は棄却された。

～背景～
・「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席することが出来る」旨の管理規約を決議した。

～ポイント～
・理事会を設けた場合の出席の要否および議決権の行使の方法について、法はこれを自治的規範である管理規約に委ねているものと解された。
・本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、理事会への代理出席を認めるものであるから、管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。
・民法５５条（旧）の規定は、本内容と関連しない。

ということのようです。
スゴイですねぇ。。情報屋は大雑把なので、まずこの決議内容で問題意識を持たないですし、無効確認の請求をしようと思ったこともないですね。最高裁までいってますし。。

昨日は、仕事もブログ更新もお休みして、整骨院→温泉→焼肉→昼寝。。。というゴールデンコースでした。暑い時はやっぱり焼肉です！！

記事公開日：2013-07-11

そして現在の昨日は、掃除洗濯→温泉→チキンのトマト煮&バゲット・レバーペースト&ワインでしたσ(^_^;)　2018-06-03　マンション管理士の情報屋

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皆様おはようございます。マンション管理の情報屋です。
今日も役に立つ裁判の判例を「簡単」に分かりやすく紹介したいと思います。

【いつ】平成25年1月9日
【どこで】東京簡易裁判所
【誰が誰に】区分所有者が理事長に対し
【どのように】ゴミ問題処理に５カ月を要した管理会社の責任を不問に付したため、不法行為または債務不履行にあたるとして、損害賠償を請求した。
【結果】請求は棄却された。

～経緯～
・投資用マンションで、2階の住民が共用廊下にゴミを積み上げるようになり異臭も漂うようになったが、住民の協力が得られずまた私物を勝手に処理することは問題との管理会社の見解もあり、ゴミ問題の解決に5カ月ほど要した。
・原告の区分所有者は１階の区分所有者で、居室の賃借人が退去し、新規募集をしたが空き室が続いた。
・理事長が問題の解決に５カ月を要した管理会社の責任を不問に付したことは、区分所有者との関係で善管注意義務に違反し、不法行為又は債務不履行にあたるとして、損害賠償を請求した。

～ポイント～
・ゴミが放置されていることは、受忍限度を超えるか否か、期間によっては共同利益に反する行為にあたりうる。
・しかし、勝手に処分した場合には、相手から所有権侵害を理由に損害賠償を請求される可能性がないとは言えない。（一戸建てのゴミ屋敷問題等で、地方公共団体等が対応に苦慮していることは顕著な事実である）
・管理会社は、訪問、電話、書面による勧告、管理組合への報告、私物に警告文を張り付けする等の対応をとっている。また、行政機関に対応を求め、強制処分のための法的手続きも検討していた。その後も、管理組合役員当てに現地写真を添付した上で強い警告文を送付し、改善が見られない場合は法的強制手続きを行う必要性を指摘し、対応の指示を求めた。
・理事長は、複数での訪問による指示や法的検討をするよう指示する、緊急理事会を招集する等の対応を進めていた。
・その後、管理会社が住民の同意を得て、ゴミ袋１６袋を処分し解決に至った。

ということでした。

管理会社、かなりしっかりしてますよね。どこの管理会社なのでしょうか？しかも投資用マンションですからね。。。
きっと、訴えを起こした区分所有者の方へも、かなり細かく報告を入れていたのではないでしょうか。

まぁ、事情は分かりませんけど。。。

昨晩は、理事会様に誘われてどうしても断れず、飲みに行ってました。。皆さんは自宅の近くでの飲みだからいいですよね。。。日曜の夜の理事会で、それが終わった後に飲んで、そして深夜にブログを書いている。。。うーむ、なんか自分が哀そうになってきたマンション管理士の情報屋でした。。。

記事公開日：2013-07-08

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おはようございます。今日も明日も仕事が入っているマンション管理の情報屋です。。。全然メンテが出来ません(>_<)
今日は久々、裁判の判例をやさしく紹介したいと思います。

【いつ】平成24年11月14日
【どこで】広島地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が区分所有者に対し
【どのように】管理規約に定められているインターネット利用料金について、支払いがないため請求する訴訟を提起した。
【結果】請求は認められた。

～背景～
・管理規約に、「管理費等として、管理費・使用料・インターネット利用料金・修繕積立金等を支払わなければならないこと」が定められている。
・附則に、「本物件はインターネット対応の設備（インターネット専用回線、ネットワーク）を採用しており、利用の有無にかかわらず利用料金月額２，８３５円が必要となり、その利用料金は管理費等に含まれること」等が定めれている。
・区分所有者は、インターネットサービスを利用していないから、支払義務を負わないと主張した。

～ポイント～
・LAN配線機器等のインターネット設備そのものは、本件マンションの共用部分であるから、その保守・管理に要する費用は、本件マンションの資産価値の維持ないし保全に資するものであり、その費用は区分所有者が一律に負担すべきと判断された。
・インターネットサービス利用の有無に関わらず、マンションの資産価値の維持ないし増大に関わるものであり、利益を受けていると判断された。
・２，８３５円は、インターネット接続回線契約に係る費用だけでなく、設備の保守・管理に要する費用も含まれている。

ということでした。

実際、揉めることは少ないですが、マンションではちょくちょく出る話だと思います。
そんな時「判例がありますよ」と言えば、理屈の上では一言で済みますからね。

そういう意味では意義のある判例だと思います＼(^o^)／

公開日：2013-07-06

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皆さんおはようございます。。。週末の総会・理事会の準備はもう済んでますか！？
マンション管理の情報屋は昨晩飲んで記事を書けなかったので、今日はこの時間での更新です^^;

という訳で、今日は（判例ポイントまとめ）管理者（理事長）は個々の区分所有者に対する報告義務はない！です。

【いつ】平成4年5月22日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が管理者（理事長）に対し
【どのように】業務に関する文書の閲覧、書面による報告等を請求した。
【結果】請求は棄却された。

～ポイント～
民法６４５条で、受任者は委任者の請求があるときは、いつでも委任事務処理の状況を報告し、委任終了の後は遅滞なくその顛末を報告することを要すると定められている。
上記が理事長に適用されるかが争点になったが、次の理由から適用されないと判断された。

①理事長は総会で選任された理事の中から互選によって選任されたに過ぎず、個々の区分所有者から直接管理者として委任されたものではないから、個々の区分所有者の受任者であるとみることは出来ない。
②区分所有法４３条は、管理者が行う事務の報告義務について、「管理者は、集会において、毎年１回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない」と定めている。
なので、理事長が行う事務についての報告は、集会で行われることが予定されているというべきである。

とのことでした。
まぁ、出来るのであれば対応してあげればいいと思うのですが、悪質なクレーマー等に対して上記を元にクレームをかわすことをアドバイス出来るかも知れませんね＾＾

公開日：2013-06-21

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今日も明るく元気に仕事をこなしたいマンション管理の情報屋です！
何事も楽しんでやらなくっちゃね＼(^o^)／

という訳で、今日は大規模修繕の実施に絡む、判例の紹介をしたいと思います。

【いつ】平成24年3月28日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】区分所有者が
①（１階店舗前敷地のタイル張り替え工事を保留した）管理組合法人と
②当時と現在の役員に
【どのように】①に対しては工事の履行　②に対しては債務不履行と不法行為に基づく２００万円の損害賠償を請求した。
【結果】請求は認められなかった。

～背景～
・元々、２００８年５月に管理組合法人が、区分所有者が無断で設置した共用部分の設備等の撤去・現状回復そのほか損害賠償を求めて提訴していた。
・タイルの張り替えを行うには、区分所有者の店舗利用者の自転車やエアコンの室外機、看板などを撤去する必要があったが、区分所有者が事実上応じなかった。

～ポイント～
・総会の議決には「理事に執行を義務付ける議決」と「義務付けではなく執行を授権する議決」があり、いずれかに該当するかは議決の内容、趣旨で決まるとされ、本内容は工事の執行について「理事会に一定の裁量が認められている」と判断された。
・工事の保留で損害賠償などが認められるには、理事会側に裁量を逸脱したと認められることが必要、と判断された。

大規模修繕工事を行うにあたっては総会で決議をする訳ですが、何でもかんでも総会で決議が出来る訳でもありません。そんな中、ある程度の裁量が理事会に認められるという判決は、事例として有効かと思います。
また、総会に議案上程する際は、ある程度の裁量を理事会に与えるような文言にしておいた方がよいということが、この事例から言えると思います＾＾

公開日：2013-06-17

 

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最近、南仏以外ではシンガポールの例のアレに惹かれているマンション管理の情報屋です。。。何もかも忘れて飛び込みたいですっ＼(^o^)／

と、いう訳で、写真とは全く関係がない。。。というかむしろ写真の世界とは正反対の日本のマンションの判例紹介です。

【いつ】平成19年10月3日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】下階の区分所有者が、上階の区分所有者に対し
【どのように】子供が跳ねる音等が受忍限度を超えると主張し、損害賠償を請求した。
【結果】不法行為を認め、慰謝料として３０万円の請求が認められた。

～背景～
・被告の長男（当時３～４歳）が、廊下を走ったり、跳んだり跳ねたりする時に生じた音。
・床衝撃音社団性能は、ＬＨ６０程度。
・３ＬＤＫのファミリー向け。
・毎日、５０～６５デシベル程度の騒音が多く、午後７時以降時には新社にも及ぶことがしばしばあり、長時間連続することもあった。
・加害者（被告）は、床にマットを敷いたが、効果は全く不明。それ以外にどのような対策を取ったのかも不明。

～ポイント～
・被告は原告に対して「これ以上静かにすることは出来ない。文句があるなら建物に言ってくれ」と乱暴な口調で突っぱねたり、原告の申し入れを取り合わなかったりと、「被告の対応が極めて不誠実」であった。
・原告は、精神的にも悩み、身体の異常も発生した。

ということのようです。
騒音の問題って、ほんと難しいですよね。。。

【受忍限度】じゅにんげんど
社会生活を営む上で、騒音や振動などの被害の程度が、社会通念上、我慢できるとされる範囲。これを超えると加害者が違法とされる場合がある。

公開日：2013-06-12

感情的な問題になったときには、管理会社がいかに積極的に関与したとしても、問題を解決することはまず出来ないでしょう。そんなとき、フロントマンに出来ることは一緒に困ることくらいなのかも知れません。
2018-05-08　マンション管理士の情報屋

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最近。。。猛烈にレバ刺しが食べたいマンション管理の情報屋です。。。放射線殺菌で生レバーが食べられるようになるとかならないとかニュースがあるようですが。。。今日のところはレバテキにしときますか＾＾

という訳で、今日はマンション管理業界では知らない人間はいないと思われる判例についてご紹介します。超有名で今更な感じもしますので、いつもよりもサラっと書いちゃいます（笑）

「管理費は、定期給付債権と変わりが無いとして、消滅時効を５年とする」判決が最高裁判所でありました。
平成14(受)248　管理費等請求事件
平成16年4月23日　最高裁判所第二小法廷　判決　その他　東京高等裁判所
です。

この判例により「管理費等の時効は５年」というのが定着しました。
一審二審も一般債権として１０年と判断されてたんですけどね。

ということで、様々な事情はあるでしょうが、４年目になるところでは最低でも支払督促の手続き位は取っておきましょうね。
勿論、もっと早くやっておくべきではありますが。

管理費等の一部支払いがあるから時効は停止していると言っても、厳密に言えば「本当に本人が支払ったか証明するのは困難」になりますからね。
人間何で揉めるかといえばお金ですからね。。。

公開日：2013-06-08

 

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最近、ホリエモンの「金持ちになる方法はあるけれど、金持ちになって君はどうするの？」という本を買ったマンション管理の情報屋です。。。なかなか良かったです＾＾感心しました。でもＫｉｎｄｌｅ版を待ってればよかったかも。

という訳で、ちょっと古いのですが昨日紹介した判例と同じような判例がありましたので、またご紹介したいと思います。
賃借人はしっかりした人を選ばないとダメですよねってつくづく思います。。。まぁ情報屋は賃貸する物件を持ってはいませんが。。。

【いつ】平成11年1月13日
【どこで】東京地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、区分所有者に対し
【どのように】賃借人が破損させた共用部の損害費用等を請求した。
【結果】区分所有者に損害費用等を支払うよう命じられた。

～背景～
・賃借人が管理組合役員や管理員等に対して、生命身体に危害を加える旨、脅迫等した。
・賃借人が、バタフライナイフを振り回す、火災警報の非常ボタンを何度も押す等の行為を繰り返した。
・管理組合は区分所有者に対し賃借人を退去させるよう要請したが、区分所有者は自分には責任がないと放置した。
・管理組合が「警報器の断線工事をした費用」「賃借人が玄関扉をバットで叩き破損した損害」についての費用相当額を請求した。
・管理組合は、遠方に居住する賃借人の親を説得し、賃借人を実家に連れ帰らせた。

～ポイント～
・裁判所は、区分所有者の責任を認め、損害賠償を命じた。

～補足～
・管理規約に「区分所有者は、その専有部分を貸与する場合は、この規約および使用細則をその当該者に提示し、それが定める事項を順守させなければならない」「区分所有者は、この違反により生じた損害について全責任を負い、管理組合が請求する損害賠償及び損害排除のための経費の負担に応じなければならない」と定められている。
・また「区分所有者又は占有者が管理組合の共同の利益に反する行為および規約違反を行った場合、必要な措置によって生ずる費用は当該区分所有者が負担するものとする。また、その行為のために損害が生じた場合、管理組合は当該区分所有者に対し、損害賠償を求めることができる」と定められている。

平成11年の判決なので、上記補足のような規約になっているのかもです。
今の標準管理規約では、第19条や第67条あたりの規定が上記を網羅しているのではないかと思います。

公開日：2013-06-04

お金持ちになったら皆さんどうするんですかねぇ～。よく仕事したい！という声を聞きますが、わたしは一切仕事しないと思います。そして「仕事したくなるって」という声も聞きますが、絶対に仕事をしたいとは思いません。
そうですねぇ～とりあえずコーチェラのフェスに行って、ヘッドライナーのビヨンセとか観て盛り上がりたいです♪　2018-04-22　マンション管理士の情報屋

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ひさびさ土日休みだったマンション管理の情報屋です。。。前々から統計学って面白そうだなぁ～と思っていたところ、駅前の本屋さんで「統計学が最強の学問である」という本が平積みされているのを見かけて、んーーでもまずは図書館で関連の本を読んでみようと思って図書館に行ってみたら内容が難しくて借りるの止めてしまいました。。。このサイトのように、やさしい統計学の本は無いもんでしょうか＾＾という訳で、今日はやさしい判例にいってみたいと思います。

【いつ】平成24年11月12日（一審の日付かも？）
【どこで】宮崎地方裁判所
【誰が誰に】管理組合が、区分所有者に対し
【どのように】賃借人の同居人が無断で行った盗電行為の配線の撤去等に掛る現状回復費用を請求した。
【結果】現状回復費用101,409円の支払いが認められた。管理組合の弁護士費用は支払いが認められなかった。

～背景～
・故意・過失がないとして、一審判決では区分所有者の損害賠償責任は認められなかった。
・管理組合は区分所有者に規約を遵守させ、違反行為がある場合は是正を求められると判示された。

～ポイント～
・区分所有者に故意過失がない場合でも、賃借人らの故意過失で生じた損害賠償責任を負うと結論付けられた。

ということのようです。
恐ろしいですねー。部屋を貸しているとは言え、自分の知らないところで直接は知らない人が盗電したことで裁判なんかされちゃうんじゃあ、おちおち部屋も貸せませんねー(><)まぁ、管理会社のフロントマンとしては、切れるカードというかアドバイスするネタがひとつ増えたりしますでしょうか？
もう少し詳細も知りたいところですが、ポイント部分だけでも充分だと思います。

公開日：2013-06-03

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