(裁判判例)管理費等の滞納者の氏名等を立看板で公表したことは、名誉毀損により不法行為となるか?

とあるファーストフード店で、コーヒー一杯で記事を書きまくっているマンション管理士の情報屋です。。。最近はWi-Fiの使えるお店もかなり増えて、ホント便利でいいですよね(^ ^)

と、いう訳で、今日は判例3件目です。
「管理費等滞納者の氏名公表」
今回もまた判例関係の記事を簡単に紹介しますけど、状況によっては勿論当てはまらないこともありますので、あくまでも参考としてご活用くださいね。

【いつ】 平成11年12月24日
【どこで】 東京地裁
【誰が 誰に】 管理費等を滞納した区分所有者が、管理組合に対し
【どのように】 氏名等を立看板にて公表されたことを、名誉毀損による不法行為として訴えた。
【結果】 不法行為にはならないと解された。

~背景~
①立看板の記載内容は、氏名•管理費を滞納している事実•滞納期間、であった。
②公表すること、管理費納入の意思があれば公表を控える旨、予め通知されていた。
③立看板は、大半が別荘地の「34箇所」のゴミステーションに設置されていた。

~ポイント~
立看板を設置し指名を公表するという措置は制裁的効果があるが、会則を適用してサービスの適用を停止する旨を伝え、ひいては管理費の支払いを促す正当な管理行為の範囲を逸脱しているとは言えず、原告の名誉を害する不法行為にはならないと解された。

ということだそうです。意外だなぁ~。情報屋の感覚としては、区分所有者のみが見える形での公表はOK。部外者にも見える形はNGって感じだったんですけどね。まぁ、だからと言って訴えられて敗訴する可能性はある訳ですから、掲示等部外者に分かる形はオススメしませんけどね。

公開日:2013-04-12

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2013マンション管理業界再編    2013-04-11

最近、なんとなく判例紹介はいいなぁ~と思いつつも、元の文章が難しくて読み込むのにも時間が掛ってやだな、と思い始めたマンション管理士の情報屋です。。。まぁでも実際の仕事でも役立つことですし、しばらく続けてみましょうか。

と、書いたものの、今日は最近の管理業界事情についてちょっと。

・2.28 東急コミュニティーがユナイテッドコミュニティーズの株式取得(360億円ですよ!?儲かってるなー。でも単にファンドの意向なのかな?)。
&ユナイテッド、コミュニティーワン、陽光ビルシステム、マリモコミュニティの社長交代。
・3.1  三井不動産住宅サービス 社長交代の人事発表。
・3.11 大京が穴吹工務店の全株取得。それに伴い、穴吹コミュニティが傘下に入り、大京グループの総合管理住宅戸数が50万個を超え、大京アステージの首位返り咲きが確実な見込み。
・ダイワサービス 新社長に城戸常務が就任。
・東京アメニティサポート 新社長に矢内東京建物取締役住宅事業部長が就任。

そして最近は東急コミュニティがリプレイスのDMをばらまきまくっている。。。ちょっと前の東急のイメージからすると考えにくいんですけどねー。。。東急辺りがリプレイスなんてやっても採算合わないだろうに。。。まぁ業界ナンバーワンになれば、戦略の幅も取れますからね。。。
逆にハウズイングは、依然と比べると見積金額が何となく大人しい感じになってきてる気がしますね。。合人社とはどんな感じなんでしょうね。。

表面だけ見ると華々しいですが、吸収された会社の社員は大変だろうなー。これまで築き上げた地位がけし飛ぶことだってあるだろうし。。。うちも買収の話とか来たら、まるで魏が呉に攻め込む直前のように重臣達による連日連夜の大激論が。。。まぁないかな。

と、いう感じで業界もかなり動きが激しいので、転職等をお考えのフロントマンさんはよく考えてからしましょうね^^

あ、情報屋と情報交換されたい方は、メールでも下さいね\(^o^)/

公開日:2013-04-11

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(やさしい判例集)ベランダでの喫煙。

と、いう訳で今日は裁判の判例2件目です。フロントマンなら何度か相談されたことがあるかと思います。

ベランダでの喫煙問題

迷惑を受けてる住民の方も多いのではないでしょうか?
今日のマンション管理の情報屋では、賠償額としては少ないですが、内容的には結構「道標」となると思われる裁判の判例を紹介したいと思います。

【いつ】 平成24年12月13日
【どこで】 名古屋地方裁判所
【誰が 誰に】 上階の住民が真下の階の住民に対し
【どのように】 ベランダでの喫煙を継続されたため150万円の損害賠償を求め
【結果】 5万円の賠償が認められた

背景
①上階の住民が、タバコの煙が室内に入ってきてストレスを感じたり、ストレスで帯状疱疹を発症したりしていた。
②手紙や電話でベランダでの喫煙をやめるよう求めた。
③上階の隣室住民も下階住民に苦情を述べていた。
④規約や使用細則等には、ベランダでの喫煙を禁じる規則はない。
⑤管理組合が掲示等で注意喚起した。

~問題点~
①管理規約や使用細則に規定がない場合に、喫煙をやめるよう要請し、認められるか?
→マンションの他の居住者に与える不利益の限度によっては、制限すべき場合がありうる。
他の居住者に著しい不利益を与えていることを知りながら喫煙を続け、喫煙行為を防止する措置を取らない場合には、喫煙が不法行為を構成することがあり得る。
と、裁判所で判断された。

~補足~
①マンションなので、原告にもある程度受忍義務がある。
②健康被害については、ベランダでの喫煙との因果関係は認められなかった。

公開日:2013-04-10

~~情報屋は、マンション管理新聞の切り抜きをコピーして注意喚起の広報文書へ貼り付けたりすることがあります。あらかじめ管理規約で謳っておいてもよいのではないでしょうか。。。2018-04-07 マンション管理士 情報屋~~

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(やさしい判例集)役員にならない不在組合員から、住民活動協力金を貰う規約の変更は可能?

という訳で、今日からようやくマンションの裁判に関連した判例を紹介していきたいと思っているマンション管理士の情報屋です。こんばんは。

さて、区分所有法にも管理規約にも規定がないからどうしたらいいのかなぁ〜と思うことがわりと多かったりします。そんな時、頼りになるものの一つが裁判の判例なのですが、中々適当なツールが無いのでマンション管理の情報屋で「簡単」に紹介したいと思います。
本とかで探すと詳しく難しく書いているものは沢山あるので、情報屋サイトではあくまでも簡単に優しくいきたいと思います(^ ^)

【いつ】 平成22年1月26日
【どこで】 最高裁判所
【誰が 誰に】 管理組合がマンションに住んでいない区分所有者に
【どのように】 住民活動協力金2,500円を徴収するための訴訟をおこした。
【結果】 認められた。

以上なのですが、背景として次の内容を参照下さい。
①総戸数868戸
②管理費等の額17,500円
③活動協力金が15%程度増しの2,500円
④不在組合員は175戸(倒産等の6戸を除く)
⑤12戸(区分所有者数は5名)が支払いを拒否

問題点
①上記内容の管理規約の変更等が「一部の区分所有者の特別の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」(区分所有法31条等)に該当するか?
→該当しない。

という感じで、上記のような背景はあるものの、認められたという感じの裁判の判例がありました。

該当の区分所有者数や、徴収する金額が管理費等に占める割合等が影響するみたいですので、それらを考慮してよく検討する必要がありますね。

公開日:2013-04-08

判例を詳しく調べたいという方は、インターネット上で判例検索システムというのがありますので、そちらもお試しになると良いかも知れません。2018-04-07 マンション管理士 情報屋

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専有部分と共用部分の境界線(意外と誤解多し?)

どうも。マンション管理士の情報屋です^^
今日は、専有部と共用部の境界について、難しい内容は他のHPや解説書やマンション管理会社のフロントマンにお任せするとして、ものすごーく大まかに説明したいと思います。

共用部は区分所有法の第4条で、こ~んな感じで決められてます。
・共用部分っていうのは、廊下とか階段とか、ようはみんなが使う感じのとこだよ。
・管理規約で決められるよ。
・だけど登記しとかないと、クレームつけられても言い返せないよ。
専有部はつまり「部屋のこと」って感じです。

そして、標準管理規約では、第7条で次のような感じになってます。
・専有部分は、部屋番号がついている部屋のことだよ。
・天井や床や壁は、躯体のコンクリートの内側は専有部分だよ。
・玄関の扉は、鍵と内側の塗装部分が専有部分だよ。
・窓枠と窓ガラスは専有部分じゃないよ。
・その部屋だけに使われる設備でも、共用部分の中にある部分以外のものは専有部分だよ。つまり、躯体のコンクリートから向こう側の配管とか配線は共用部分になるんだよ。
って感じですか。
根拠は
「昭和57年住宅宅地審議会答申」で、標準管理規約は上塗り説を採用していると言っているからです。
(上塗り説ってこんな感じ)

なので、配管や設備などに不具合があった場合は、場所によって誰が修理費用を負担するかが決まるので、現物をよく確認しましょうね^^
※画像は、適当にググらせていただきました<(_ _)>
↓aから内側(の設備)が専有部分になるってことですね。


記事公開日:2013-04-07

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排水口からの臭い。対処方法は超簡単です!

マンション管理士の情報屋です。
今日はマンションの設備関係で、排水口から臭いについてご説明したいと思います。

何故かというと、今日賃貸付けをしている不動産会社さんから電話があったんですね。

「排水管清掃を個別でやったらおいくら掛かりますか?」と。
はて幾らくらいだっけかなぁ。。。「高圧洗浄車を呼んだら3~4万円くらいしますし、トーラーでの洗浄なら2万もあれば足りますが」と答える。
「そうですかぁ。。。」不動産屋。
「どうかされたのですか?」情報屋。
「しばらく部屋を空けてたのですが、今度入居者が入ることになりまして。で、お部屋に入ったら排水口からの臭いがすごいんです。特に洗濯機の排水口が酷いんですよねぇ」

(。。。あぁ、この人は素人なんだなぁ~)と思う情報屋。

「あぁ、それだったら封水切れでしょうから、とりあえず一度お水を流してみたらたぶん解消しますよ。臭いがする場合は、管の汚れが関係していることは少なくてですね、ほとんどが封水切れか、もしくはトラップがきちんとハマってないケースが多いんですよ」
「洗濯パンにもトラップってあるんですか?」
「通常はありますよ。無いと臭いがダイレクトで上がってきますので。特に一番最初に洗濯パンのトラップの封水が切れることが多いですから、まずは水を流してみて下さい」
「わかりましたー」

。。。と、いう感じで対応完了しました。
ちなみに、排水管清掃直後から臭うということがたまあります。その時は、トラップがキチンと止まってない場合が多いので、自分ではめるか、排水管清掃の業者さんを呼んでタダでやってもらいましょうね^^自分でやった場合、たまに見たことも聞いたこともないトラップに出会うことがありますσ(^_^;)

と、いう訳で、今日も設備系のことを書いてしまいました。。。そろそろ判例関係の紹介でもしましょうか。。。

公開日:2013-04-06

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管理会社フロントマンに便利なツール!やさしいGoogleの使い方!!

マンション管理の情報屋です。
今日は管理組合や区分所有者の方向けではなく、フロントマン向けのことを書いてみましょう。

管理会社のフロントマンは、大手になるほどやる範囲が狭く、小さい会社になるほど様々なことをやる傾向にあるようです。どちらがよいかは、一考の余地があるかと思います。

しかしながら、共通して言えることは、
とにかく「スピード第一」
しかし「管理面でも手が抜けない」
って感じでしょうか?
どこの会社でも、フロントマンはかなりの業務量を持たされます。それらをいかに効率よく、スピーディーにこなしていくかが重要です。
だからと言って、急ぐあまり抜けがあったり、ミスがあったりしてもダメな訳です。
そんな中、わたしはツールの一つとしてグーグルカレンダーを使っています。
こんな感じのヤツです。

※旧バージョンの画面です。

これで、仕事もプライベートも全て管理します。
メインの画面は一週間の画面ですね。お客様と理事会の設定をするときは、1ヶ月の画面にします。
やること(例えば書類作り、アポとり、理事会の予定等)を全て入力していきます。これによりタスク管理も行います。わたしはToDoリストはあまり使っていません。
一週間の画面で見ると、例えば○○の議案書をこの時間に作成するというのを視覚的に見れる訳です。やることが発生した際に、いつやるかを決めて、それをグーグルカレンダーへ入力します。ハッと思い出したこともここへ入力します。
その日に処理出来ずに残ってしまった作業も、ドラッグ&ドロップで次の日に移すことも出来ます。
で、アイフォンでもアイパッドでもその他のスマホでも入力と確認が出来ますし、設定をしておけば、作業時間の前にポップアップやメール等でお知らせもしてくれるので、忘れもなくなります。
私は毎週月曜には必ず予定をみっちり検討します。このスケジューリングに時間をかけることによって、色んなことを抜けなくスピーディーにこなすことが出来ます。

あ、あとグーグルマップも超便利ですよ。なんてったって、最近はマンション名だけで目的のマンションが検索できますからね。もう住所リストも持ち歩く必要もないんじゃないでしょうか?
他のフロントに頼まれて、自分の担当していないマンションへ行くときも、これで迷うことはありません!
さぁー皆さんも、日々色んなツールを研究して、仕事を楽にしていきましょうね\(^o^)/

公開日:2013-04-05

グーグルカレンダーもマップも未だに必携になっています。(カレンダーは私的にはバージョンアップ後、少し扱いにくくなったような気がします)スマホの普及によって誰もが使っているのではないでしょうか。そして「OK Google!」から始めとした音声入力は今や最高の精度で、検索のみならず原稿書きに標準的に使われている方もいます。年をとっても最新技術は積極的にフォローしておくべきですね。わたしは新しいものに触れるのが大好きなので、自然とフォローするのですが、苦手な人が多いみたいですね。
公開日:2018-04-07

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排水詰まりの対処方法!

マンションで排水が流れなくなってしまった!?そんな時はどうしたらよいでしょうか?
みなさんこんばんは。マンション管理の情報屋です。
設備のちょこちょことしたことばっかり書いているような気がします。設備系はそれほど得意ではないんですけどねー。何となく小ネタを書きやすいので。。。

お部屋の排水が流れなくなってしまった場合、まずは管理会社へ電話しましょう。(管理会社へ排水管清掃を依頼している場合ですが)
多くの管理組合で、第2期から排水管清掃を年に1回くらい実施しているかと思います。
なぜこのような設定になっているかというと、排水管は生活排水の油が詰まるために実施すると言われます。なので初年度は実施する必要がないので、引当金等を計上しておいて2年目から実施する管理組合が多い訳です。で、たいてい詰まりについて保証が1年つけられます。なので、1年ごとに実施する訳ですね。
なので、もし排水の詰まりが生じたら、管理会社へ電話して保証で無償対応が可能か確認して対応を依頼しましょうね。
ちなみに排水管清掃は、一般的には①キッチン②洗面所③お風呂④洗濯パンの4か所で行われます。

トイレは、汚水管と言って雑排水とは違う配管になり、清掃は行いません。

バルコニーの排水は、管理会社によっては実施しているところもあるようですね。まぁ、植木等の泥を流さなければ、そうそう詰まらないと思います。こーいうバルコニーや廊下等の排水管は雨水管になりますが、雨水管には詰まるのは泥や小石などです。なので、大概バケツで水を流しながら太めの針金でガシガシやってるとスグに通ります。わたしの経験上トーラーとかよりも針金の方が通り易い感じがします。針金がなければ、針金のハンガーをバラしたやつを代用してもよいです。手持ちの工具等が無い場合は重宝しますよ(もしかしたら、ハンガーを一番使っているかも^^)

フロントマンの方も、費用の出どころがなくてどうしても困った時など、一度チャレンジしてみてください。そしてサービスとしてお客様に感謝されると良いかと思います\(^o^)/

公開日:2013-04-04

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管理費等の滞納(競売関連)

マンション管理の情報屋です。
さて、あちこちで管理費等の滞納問題があるかと思います。
管理組合にとって頭が痛い問題ではありますが、フロントマンの皆様にとっては、管理組合の信用を得るためのある意味「チャンス」と言える問題ですので、区分所有法はもちろんのこと、判例等についてもしっかり勉強しておきましょうね。

今日は「比較的取り扱いが難しくない競売時の対応」について簡単に説明したいと思います。自分のウチは競売にかけられないように注意したいものですねσ(^_^;)
管理費の滞納が長引いている場合、滞納者はお部屋のローンも払えてなかったりすることが多い訳です。
お部屋には銀行等が抵当権をつけていますから、ローンが滞ると銀行等は裁判所に申請してお部屋を競売にかけて、その競落された代金から貸したお金を回収します。
で、銀行等が競売の手続きをとると、裁判所から大概管理会社へ連絡がきます。「滞納金額を調査票に記載して、FAXで送付して下さい。」的な感じです。
そしたら管理会社のフロントマンか会計担当者が、管理費等の額や滞納額や利息等を記載して裁判所へ返送します。実質手続きはこれだけで、あとは競落されて競落者から連絡がくるのを待つだけです。

この時、マンションの管理規約に記載されていようがいまいが、駐車場等の滞納がもしあればそれも記載しておくようにしまよう。
区分所有法には、管理費等について先取特権という権利が規定されていますが、抵当権の方が上位になるので、競売代金からの回収はまず見込めません。なので、配当要求等もあまり提出しません。(注:提出しておくべきです)
しかし区分所有法の第8条により、特定承継の規定があるので、競落した次の所有者に滞納金を請求する権利があります。

一昔前は、ここで変なブローカみたいのが入ったり、その筋の方が競売直前に短期賃借権なるものを設定したり、素人落札者がなんにも知らなくて落札したりして、トラブルが多かったりしたんですが、最近はそういうこともかなり減り、長期の滞納も99%ここで回収することが出来ます。
なので、長期の滞納の場合は、早く競売に掛からないかなぁ~とフロントマンは願ったりします^^
滞納関連について書きましたが、まぁ本も一杯出てますから、そんなにニーズはないかなぁ。。。

公開日:2013-04-03

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マンションの騒音問題の対応方法(上下間等)

ドタバタドタバタ。。。天井から足音や、イスを引く音がしてうるさい。楽器演奏の音がうるさい。。。ほとんどのマンションでつきまとう問題です。スラブを隔てた上や下で人が生活してるのですから、そりゃあ音もします。
あなたならこんな時どうしますか?

という訳でこんにちは。マンション管理の情報屋です。

管理会社のフロントマンに相談しますか?迷惑を受けている住民にとっても、相談を持ちかけられたフロントマンにとっても割と大変な問題だったりします。
私が相談を持ちかけられた場合、9割の確率でお話しすることがあります。

①音は、基本的に当事者間の問題であること。
②相手が知らない方であれば、まずは挨拶すること。
③フロントマンは当然気をつけて話をするが、いきなり管理会社等の第三者が介入すると、揉めるケースが多いこと。
④それでもよければ管理会社から話をするが、相手に聞かれれば、誰から依頼されたかは話をする必要があること。
⑤直接話をするなら、原因が直上階(又は隣)の部屋と決めつけて話をしないこと。

くらいでしょうか。これがわたしの基本の対応です。状況や人によって対応は変化させる必要がありますので、必ずしも同じ対応となる訳ではありません。
例えば、相手とお友達になれば「ちょっと音が結構響いてくるんだけど頼むよー」で済みますし、あまり頭にもきません。(まぁ、しょうがないっかぁ)って感じに思えます。周りと仲良くなることがトラブルを無くす基本です。

そして、相手は迷惑を及ぼしているということに気づいていないことがほとんどです。なので、まずは「実は足音が結構響いてきてまして。。。」みたいな話がよいと思います。
そして一番肝心なのは⑤なのですが、原因の部屋を決めつけないで下さい。
毎晩足音がうるさいから、次の日の朝文句を言いに行ったら、「夜は仕事で出かけてるので、ほとんど毎晩いないのですが?」という話が出たりするケースが案外多いんです。
マンションは、音が反響して色んなところから聞こえてくる場合があります。真上だと思っていたら斜め上だったりすることはよくあります。

見えないところに、確実なものはないのです。

なので、まずは「実は騒音で困っているんですけど、お心当たりはありませんか?」というところから入るようにしましょうね。

公開日:2013-04-03

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